01
給屋主的一段話
一品花園在高雄不只一棟同名或相似名稱的建案（例如前金區另有一棟國樑一品花園，屋齡更老、規模更小），這份企劃書鎖定的是前鎮區中華五路1281號、亞洲新灣區範圍內這一棟——108戶、地上28層的大樓，如果你說的不是這一棟，請務必告訴我正確門牌，避免資料誤植。
這棟樓的產品定位很清楚：全案只有4房制式格局，沒有小坪數、沒有店面，單元坪數落在約75~137坪之間（部分頂加或合併戶可能更大），是這一帶少數已經完銷、目前市場全靠二手轉手的大坪數住宅產品。這份企劃書要攤開的是：一品花園目前真實的成交行情、跟同商圈國城定潮這類更新產品比起來的定位差異、屋齡落在約10~13年這個區間的具體含義。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「大坪數・已完銷・稀缺二手」的邏輯談，不是套用小坪數精品宅或全新豪宅的話術。
02
社區基本資料總覽
建設公司
江城建設（行銷代理：宏明國際）＊來源單一，建議另行核實
基地位置
高雄市前鎮區中華五路1281號（中華五路・復興三路口一帶）
產品型態
地上28層、地下3層住宅大樓，基地約1,407坪（含前庭花園約711坪）
總戶數
108戶，全案僅4房制式格局，無小坪數、無店面單位
格局規劃
主要坪數約75~137坪，另有資料顯示最大達225坪（推測為頂加或合併戶，待確認）
完工
約2013~2016年，來源不一，現況屋齡約10~13年（請以權狀登記日期核實）
「待確認」與有出入的數字請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（請向管委會索取財務報表與最近一次區權會會議紀錄）
住戶結構
全案僅4房大坪數格局，且已完銷多年，住戶多為長期自住或置產族群，實際比例待現場了解
公設使用狀況
基地含約711坪前庭花園，屬社區特色公設，實際維護與使用狀況待確認
多數欄位標示「待確認」，是因為沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。屋齡10~13年、全大坪數的社區，管理品質通常是這類產品保值的關鍵，帶看前建議先確認電梯保養紀錄與公共基金結餘狀況。
04
區域市場定位
已完銷的大坪數老屋，跟全新豪宅怎麼比
39.1~47.1萬
近一年均價區間（萬/坪）＊樂居，最新114年8月
- 各平台均價落在約35.1萬～47.1萬／坪之間，落差相當大，這通常代表交易樣本涵蓋不同坪數／樓層的物件混合計算，談價務必看最近成交的具體坪數與樓層，不要只看均價數字。
- 一品花園跟同在中華五路・復興三路口一帶的國城定潮相比，屋齡老了約10年、坪數也偏中大（75~137坪 vs 定潮的100~300坪），但因為已完銷、市場流通量有限，反而形成「稀缺二手」的定位——買方要的不是最新公設，是這個地段裡少數還能買到的大坪數選擇。
- 最新一筆114年8月成交來到約47.1萬／坪，明顯高於近一年均價，這可能是單一戶條件（樓層、景觀、裝潢）帶動，不代表整體行情跳漲，開價前建議查證這筆交易的具體條件。
05
四大地段價值
學區
- 官方學區以「里」為單位公告，無法明確對應本門牌所屬學區，不做未經證實的指定
- 地理上鄰近獅甲國小、獅甲國中，僅供參考，正式提案前務必向前鎮區公所或學校核實
商場／市場
- 鄰近好市多（Costco）高雄店、家樂福成功店（行銷稱步行3分鐘，此距離未經查證，建議實際確認）
公園綠地
- 鄰近勞工公園（中山二路），距離約350公尺
- 社區基地內含約711坪前庭花園
交通建設
- 鄰近捷運紅線獅甲站（實際步行距離待確認）
- 鄰近輕軌軟體園區站、高雄展覽館站，位於亞洲新灣區發展範圍內
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
108戶÷28層，平均每層約3.9戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
本頁部分欄位標示「待確認」，是因為目前查到的公開資料只到社區總戶數與樓層規模，沒有查到逐層配置——寧可留白，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約75~137坪，皆為4房）
社區整體規劃：地上28層，108戶；約75～137坪，全案4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、景觀、車位類型逐一確認，屋齡10年以上更要留意屋況與管線更新狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
最新成交：約47.1萬／坪（114年8月，樂居）
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。待售開價區間約3,500~6,238萬（6筆待售），僅供參考，非成交價。
| 來源 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 591實價登錄 | 約35.1萬 | 累積137筆均價 |
| 5168比價王 | 約39.4萬 | 平台均價 |
| 樂居（近一年） | 約39.1~42.0萬 | 近一年均價區間 |
| 樂居（最新） | 約47.1萬 | 114年8月最新單筆成交 |
只查得到不同平台在同一時期的橫向數字，沒有完整逐年／逐月的走勢資料，不編造未查到的年度趨勢。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：均價區間約35.1~47.1萬／坪，落差大，務必以最近成交的具體坪數樓層為準，不是定案。
09
周邊競品比較
亞洲新灣區同段產品對照＊部分資料未逐一實測，僅供參考
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 一品花園 | 中華五路1281號 | 約10~13年 | 108戶 | 約75~137坪・全4房 | 約35.1~47.1萬/坪 |
| 國城定潮 | 中華五路・復興三路口 | 約2~3年 | 約199戶 | 100~300坪 | 約46~59萬/坪 |
| 欣灣時代 | 復興三路20號 | 約7年 | 386戶 | 待確認 | 約35.2萬/坪＊近一年 |
- 一品花園跟國城定潮幾乎在同一個路口，但屋齡差了約10年，一品花園單價明顯較低，這是屋齡與公設新舊的落差，不代表地段條件比較差——兩者同屬亞洲新灣區核心地段。
- 一品花園已完銷、市場流通量有限，物件稀缺性是它相對於同區新案的差異化賣點，適合想住進這個地段但預算不到定潮等級的大坪數買方。
- 欣灣時代坪數規劃資料不足，僅列為同段參考，正式提案前需另行查證。
10
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 換屋置產族：家庭成員多、需要大坪數，但預算到不了國城定潮等級全新豪宅的換屋族。
- 在地資深置產客：熟悉亞洲新灣區發展題材、看重已完銷社區的稀缺性與抗跌性。
- 投資置產客：看重亞灣區長期增值題材，但坪數大、總價高，出手門檻相對高。
三個主打賣點
- 已完銷多年、市場僅靠二手轉手的稀缺產品，在同段全新案陸續推出下更顯稀缺。
- 全案僅4房制式格局，坪數約75~137坪，適合家庭成員多的換屋族群。
- 位於亞洲新灣區核心地段，鄰近捷運獅甲站、輕軌軟體園區站，享有區域發展題材。
定價邏輯：各平台均價落差大（35.1~47.1萬／坪），談價務必鎖定最近成交的具體坪數與樓層，不要只看均價數字，也不要被單一高價成交案例誤導整體行情水位。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像一品花園這種已完銷、市場資訊零散的大坪數老屋，更需要第一線經驗判斷成交合理性，而不是套公式估價——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。