01
給屋主的一段話
三發晶沙在三多商圈、205 經貿特區核心，市場上能看到的物件多半只強調「三多商圈」「亞洲新灣區」這幾個關鍵字，卻沒講清楚這 8 年來行情實際怎麼走、跟同商圈的太普MOMA、摩天高雄比起來站在哪個位置。這個商圈是精華地段，競品其實不少——你的房子要面對的不只是社區內 346 戶的競爭，還有周邊好幾個社區一起搶買方，光講地段題材不夠，要講清楚價格帶跟差異化。
這份企劃書要攤開的是：三發晶沙目前站在什麼行情、跟商圈內不同屋齡的社區比起來優劣在哪、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你在決定開價之前，先看懂這個商圈的競爭態勢——包含哪些是機會、哪些是要留意的風險。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市前鎮區光華二路1號｜三多商圈・205經貿特區
樓層規劃
4 棟（A／B／D／E棟），地上 18 層、地下 3 層
總戶數
340 戶住家＋6 戶店面（共 346 戶）
格局規劃
2 房 26～31 坪｜3 房 43～53 坪｜4 房約 59 坪
完工
2017 年 8 月（現況屋齡約 8～9 年，不同來源略有差異）
「待確認」項目請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
三發晶沙在三多商圈裡，站在什麼位置
約31.4萬
太普MOMA（同商圈・屋齡17年）近一年均價
約25.7萬
摩天高雄（同商圈・屋齡27年）近一年均價
- 三發晶沙座落三多商圈、205 經貿特區核心，鄰近捷運紅線三多商圈站與亞洲新灣區重大建設，是這個商圈裡屋齡相對年輕的社區。
- 同商圈屋齡 17 年的太普MOMA，近一年均價仍有約 31.4 萬／坪，甚至略高於三發晶沙，代表三多商圈本身的地段價值撐得住，不完全是屋齡新舊在決定行情。
- 屋齡 27 年的摩天高雄均價約 25.7 萬／坪，仍守在區域中段，顯示這個商圈長期抗跌——但它戶數多達 852 戶、坪數從 8.55 到 111.42 坪都有，均價會被小套房拉低，不能直接類比。
- 要提醒：三發晶沙近幾年成交單價曾出現 18.8～53.2 萬／坪的極端值（110～111 年），這是橫跨多個年度市況的歷史區間，不是現在的行情——談價一定要鎖定近一年、近三月的實際成交，不要被歷史高低點誤導。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：民權國小（距約130公尺，雙語藝術特色校）
- 學區國中：獅甲國中、光華國中（車程5分內）
商場／市場
- 500 公尺內超市、便利商店一應俱全
- 鄰近夢時代（SOGO／新光三越／大遠百）
- 台鋁MLD、大魯閣草衙道
文化建設
- 高雄展覽館、市立圖書館總館
- 海洋音樂與流行文化中心、港埠旅運大樓（陸續完工）
交通建設
- 捷運紅線三多商圈站步行可達
- 鄰近亞洲新灣區、205經貿特區重大建設
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：4 棟（A／B／D／E棟），2～4 房，26～59 坪；近一年均價約 30.6 萬／坪，歷史區間曾達 18.8～53.2 萬／坪（橫跨多年度，非現況）。本戶實際優勢，須先確認棟別與樓層，才能對到正確的那段行情，不能套歷史極端值。
06
近三年實價登錄
18.8～53.2萬/坪
歷史單價區間（110～111年，非現況）
| 成交月份 | 樓層 | 坪數(含車位) | 房型 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|
| 115年04月 | 3/18樓 | 52.81 | 3房 | 1,600 | 30.3 |
| 115年03月 | 待確認 | 36.03 | 2房 | 1,200 | 33.3 |
目前公開來源查得到的近期逐筆資料僅此 2 筆；完整近三年清單請以內政部實價登錄網站逐筆核對。
本戶合理帶（僅依上述 2 筆同期資料參考，＊參考行情）：3 房（約 53 坪級）約 30.3 萬／坪；2 房（約 36 坪級）約 33.3 萬／坪。實際合理帶仍須依委託戶棟別、樓層、車位配置重新核對，這裡的樣本數太少，不能當成整個社區的定價依據。
07
周邊競品比較
三發晶沙 對照 2 個三多商圈社區
| 社區 | 位置 | 產權 | 屋齡 | 戶數 | 近一年均價 | 成交總價帶 |
|---|
| 三發晶沙 | 光華二路1號 | 所有權 | 約8年 | 346戶 | 約30.6萬/坪 | 待確認 |
| 太普MOMA | 光華三路 | 所有權（商4） | 約17年 | 223戶 | 約31.4萬/坪 | 507~1,710萬 |
| 摩天高雄 | 新光路1號 | 所有權 | 約27年 | 852戶 | 約25.7萬/坪 | 120~2,080萬 |
- 太普MOMA屋齡比三發晶沙老了將近一倍，近一年均價卻還略高一點，代表三多商圈的地段溢價比屋齡新舊更關鍵——但它是商辦混合產品（土地分區商4），跟三發晶沙的純住宅不完全對等，比較時要留意。
- 摩天高雄戶數多達 852 戶、坪數從 8.55 到 111.42 坪都有（含套房型），均價會被小坪數物件拉低，不能直接拿它的均價去類比三發晶沙這種中大坪數住家。
- 對屋主：三發晶沙在這個商圈算是屋齡與格局的中庸選擇，開價可以參考太普MOMA的行情帶，不用因為屋齡 8 年就自動打折。對買方：如果重視純住宅、格局方正，三發晶沙比商辦混合的太普MOMA更單純。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 三多商圈上班族換屋自住客：在附近商辦、百貨、貿易公司上班，需要通勤方便的 3～4 房。
- 置產型買方：看重亞洲新灣區題材與捷運三多商圈站的長期發展性。
- 從老公寓換屋的在地買方：看重電梯大樓、屋齡中等但屋況成熟、公設比可接受。
三個主打賣點
- 三多商圈、205 經貿特區核心，步行可達捷運紅線三多商圈站。
- 鄰近夢時代、台鋁MLD、草衙道等大型商場，生活機能全高雄數一數二成熟。
- 屋齡 8 年的中古屋，比同商圈 17 年的太普MOMA新，又比預售屋省去等待期與變數。
定價邏輯：對齊近一年實際成交帶（約 30.3～30.6 萬／坪），不要被歷史最高點 53.2 萬或最低點 18.8 萬／坪誤導——那是不同年度的市況，不是現在的行情。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。