01
給屋主的一段話
上河城全名是「龍騰上河城」，是龍騰建設（天玉集團）在鳳山區北昌五街推出的社區，位於華鳳特區，A、B兩棟（部分平台另計D棟），地上15層、地下2層，全案約320餘戶（311戶住家＋13戶店面，不同平台統計介於198~324戶，數字有出入），已完工並已完銷，2017年推案，現況屋齡約7~10年，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個極為重要的釐清：龍騰建設在同一個華鳳特區裡先後推出了「上河城」「上河園」「上河漾」「上河國」「上河堤」等一整個系列案子，名字幾乎一樣，介紹或報價前務必講清楚是「上河城」、門牌北昌五街，避免跟系列中其他案子混淆。另外要特別澄清：2014年曾有住戶掛布條指控「買龍騰建設的大樓會漏水」，因地下室共構透天用水造成B2淹水、公設點交未解決，這起糾紛經查證是發生在同系列的「上河國」（北昌三街），不是上河城本身，本企劃書不會把這起糾紛誤植到上河城，但同建商在同特區確實有這項公開紀錄，客戶詢問時應誠實告知並清楚區分。
目前591實價登錄近況均價約26.4萬~28.5萬/坪（442~453筆歷史成交），全歷史區間從2018年12.8萬/坪到2024年35.2萬/坪，2017年預售期開價約18萬~22萬/坪，這是9年前的歷史數字，只能參考，不能當現況估價依據。
另外要誠實提醒：本案位於華鳳特區，區內查無捷運或輕軌站，是車輛導向的社區，有公車5號線可接駁到捷運橘線大東站（O13），但這是轉乘距離，不是步行距離。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先講清楚是上河城不是上河國・均價看近況不看9年前開價」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市鳳山區北昌五街（華鳳特區）＊確切門牌不同平台有出入（13號／1號），建議實際核對
產品型態
A、B兩棟（部分平台另計D棟），地上15層、地下2層
總戶數
約320餘戶（311戶住家＋13戶店面），不同平台統計198~324戶不等，數字有出入
格局規劃
2房約13.9~27.9坪、3房約29~41.7坪（主力）、少數4房約30坪＊早期預售資料稱「全3房」，現況掛售顯示另有2房，說法不一致
公設比
約32.9%（兩個獨立平台一致，可信度較高）
基地面積
約1,896.8坪＊單一來源，建蔽率查無公開資料
車位
共約300個，141平面式＋機械式（機械數量兩來源不一致，159或44，不採用單一數字）
完工狀態
已完工，已完銷，非預售。2017年推案，現況屋齡約7~10年
總戶數、機械車位數、格局說法皆有出入，正式提案前建議以建照／權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約7~10年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
約320餘戶（311住家＋13店面），格局涵蓋2~4房，推測涵蓋首購到換屋不同階段族群
建商糾紛紀錄（重要區分）
2014年同建商「上河國」（北昌三街，不是本案上河城）曾發生住戶掛布條抗議事件，起因是地下室共構透天用水造成大樓B2淹水，加上公設點交未解決。此事件與上河城本身無關，但同建商同特區有這項公開紀錄，客戶詢問時應誠實告知並清楚說明是不同案子
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
近況均價約26.4萬~28.5萬/坪——不要用9年前的預售開價
約26.4~28.5萬
近況成交均價（萬/坪）＊591，442~453筆歷史成交
約18~22萬
2017年預售期開價（萬/坪）＊9年前歷史數字，僅供參考
約12.8~35.2萬
全歷史成交區間（萬/坪）＊2018年低點至2024年高點
- 591市場頁面統計442~453筆歷史成交，近況（2026年5~7月窗口）均價約26.4萬~28.5萬/坪，這是本次研究直接查證原始頁面確認的數字。
- 全歷史成交區間從2018年12.8萬/坪到2024年35.2萬/坪，這是9年增值歷程的完整跨度，2017年預售期開價約18萬~22萬/坪，只能當歷史參考，不可當現況估價依據。
- 目前掛售約38筆，總價約880萬~1,650萬，跟現況均價區間大致吻合，估價務必以近況成交為主。
05
四大地段價值
學區
- 鎮北國小，車程約5分鐘（中等信心度，未核對官方學區表）
- 鎮北國中（2019年設立）（中等信心度）
商場／市場
- 大魯閣、家樂福、迪卡儂約10~15分鐘車程，非步行
- 牛稠埔市場、超商騎車約5分鐘
公園綠地
- 澄清湖風景區約15分鐘車程
- 大東文化藝術中心約10分鐘車程
交通建設
- 華鳳特區內查無捷運或輕軌站
- 公車5號線可接駁大東站(O13)，非步行距離
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
A、B兩棟（部分平台另計D棟），地上15層、地下2層
各樓層戶數
約320餘戶÷2~3棟÷15層，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或屋主索取建照配置圖核實
車位型態
141個平面式＋機械式（機械數量不同來源不一致）
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——車位型式需先確認是平面或機械
坪數與格局
待確認待確認（全案約2~4房，13.9~41.7坪）
車位
待確認待確認（141平面／機械式，務必先確認是哪一種）
社區整體規劃：A、B兩棟共約320餘戶；約13.9～41.7坪，2～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，車位是平面或機械會直接影響單價。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約880~1,650萬
目前在售掛售總價區間（約38筆）
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2017年預售期開價 | 約18~22萬 | 9年前歷史數字，僅供參考 |
| 2018年成交低點 | 約12.8萬 | 全歷史區間下緣 |
| 2024年成交高點 | 約35.2萬 | 個案高點，不代表普遍行情 |
| 近況成交均價 | 約26.4~28.5萬 | 591，442~453筆歷史成交 |
442~453筆是9年累積歷史總數，不是近一年筆數。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。442~453筆成交樣本對約320餘戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被長期驗證。
09
周邊競品比較
華鳳特區「上河系列」與獨立競品對照＊注意產品階段差異
| 建案 | 建商 | 門牌 | 狀態 | 行情（萬/坪） |
|---|
| 上河城 | 龍騰建設 | 北昌五街 | 已完工約7~10年 | 近況均價約26.4~28.5 |
| 上河園 | 龍騰建設（同建商） | 北昌二街 | 已完工，251戶 | 近況均價約27.1 |
| 上河漾／上河國／上河堤 | 龍騰建設（同建商） | 北昌五街／三街等 | 已完工 | 資料待補充 |
| 森粼／金築築玥等 | 不同建商 | 北賢街／北文街 | 多屬新成屋或預售 | 與上河城不同市場階段 |
- 上河園是同建商最直接可信的比較對象，同屬「上河系列」但門牌不同（北昌二街），均價相近（約27.1萬/坪）。上河漾、上河國、上河堤同屬系列但資料尚待逐一核實，介紹前務必先確認客戶要看的是哪一案。
- 森粼、金築築玥等是華鳳特區內不同建商的新成屋或預售產品，跟上河城9~10年的中古屋市場屬於不同銷售階段，不宜直接比較單價高低。
- 特別提醒：新北市三重區有一個完全無關的「弘峻上河滙」，不同建商、不同城市、均價約67萬/坪，價格帶完全不同，避免搜尋資料時誤植。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約13.9~27.9坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約29~41.7坪，適合換屋族。
- 已完銷成熟社區偏好者：屋齡約7~10年，長期成交紀錄驗證流通性。
三個主打賣點
- 屋齡約7~10年、442~453筆長期成交紀錄，市場流通性已長期驗證。
- 公設比約32.9%，屬合理水準，兩個獨立平台數字一致。
- 格局涵蓋2~4房，適合首購到換屋不同階段的買方。
定價邏輯：對齊近況實價登錄成交均價（約26.4萬~28.5萬／坪），不用2017年開價估算，也不暗示捷運宅，明確標示「上河城（北昌五街）」以區隔同建商系列其他案子。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名與門牌核實
第一時間跟屋主／買方確認案名「上河城」與門牌「北昌五街」，並說明與同建商上河系列其他案子的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨9年前的開價跟近況真實行情的差別，不會拿誤導性數字幫屋主定價——像上河城這種同建商有整個「上河系列」、還牽涉到姊妹案糾紛紀錄需要誠實區分的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。