01
給屋主的一段話
仁發兩廳院是仁發建築開發在鳳山區新昌街、新樂街口一帶推出的社區，2棟（A／B棟），地上14層、地下2層，全案186戶（182住家＋4店面），2018年7月預售、約2020年7~8月交屋，現況屋齡約6年，已累積約227~236筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
特別提醒本案地址：不同平台標示略有出入（好房網、樂居標示新昌街27號；591標示新樂街117號），多方來源一致確認基地位在新昌街與新樂街口一帶，正式提案前建議以地籍或實際門牌核對確切地址。
這份企劃書要先講一個誠實的地段定位：案名「兩廳院」呼應鄰近的衛武營國家藝術文化中心，591官方文宣量化為「機車3分鐘、步行10~15分鐘」，這是可信的距離描述——機車可達、但不是走路到門口的緊鄰關係，介紹時應誠實使用「鄰近」而非暗示「步行即達」，避免買方到現場後產生落差。
目前實價登錄近一年均價約32萬~32.7萬/坪，2年高點約37.1萬/坪（2024年12月）、低點約30.1萬/坪（2025年6月），落差反映不同時期與條件差異，談價務必看最新成交數字。行銷常提到捷運黃線題材，但黃線目前僅約12.76%工程進度，尚未通車，官方目標2032年部分通車、2034年全線完工，簡報會明確標示為規劃中，不作既成機能宣傳。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「機車可達衛武營・黃線未通車・地址待核實」的邏輯談，不套用案名的行銷聯想。
02
社區基本資料總覽
建設公司
仁發建築開發股份有限公司（高雄市鼓山區德順一路439號，2002年成立）｜營造：名頂營造
基地位置
高雄市鳳山區新昌街、新樂街口一帶（門牌各平台標示不一：新昌街27號 vs 新樂街117號）
產品型態
2棟（A／B棟），地上14層、地下2層，RC構造，每層7戶、共用2部電梯
格局規劃
2房約24坪；3房約28坪；大坪數3房約33~37坪（部分單位至42.55坪）
車位
139個平面式車位，原價約170萬~180萬/個
完工狀態
已完工，非預售。2018年7月預售，約2020年7~8月交屋，現況屋齡約6年
門牌號碼跨平台有出入，公設比僅單一來源，正式提案前務必核對地籍與權狀。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約6年，應已穩定運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
格局涵蓋2房到3房，含4戶店面，推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於新甲鳳甲生活圈，機車約3分鐘、步行約10~15分鐘可達衛武營國家藝術文化中心，介紹時務必用正確距離，不誇大成緊鄰
管理費等細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年均價約32萬~32.7萬/坪——從2018預售開價至今扎實增值
32~32.7萬
近一年均價（萬/坪）＊591／樂居／5168
- 591、樂居、5168三平台近況均價互相印證，落在約32萬~32.7萬/坪之間，談價可用此區間為主要參考，並以內政部實價登錄逐筆核對。
- 從2018年預售開價約20.8萬~26.8萬/坪（後期調漲至26萬~28萬/坪），到近況均價32萬以上，是6年間扎實的市場驗證軌跡，可作為對屋主的信心依據。
- 2年高點約37.1萬/坪（2024年12月）、低點約30.1萬/坪（2025年6月），落差反映不同時期與條件差異，談價務必看最新成交數字，不要只看單一高點。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：新甲國小，約10分鐘車程／步行
- 學區國中：鳳甲國中，正是店名「瑞隆鳳甲店」的由來地標
商場／市場
- 鄰近鳳山商圈、南京路商圈、大明商圈、海商圈
- 500公尺內有超市、超商、藥局（單一來源）
公園綠地
- 機車約3分鐘、步行約10~15分鐘達衛武營國家藝術文化中心與衛武營公園
- 鄰近鳳山運動公園、鳳山都會公園
交通建設
- 捷運黃線Y18/Y20僅約12.76%工程進度，尚未通車
- 官方目標2032年部分通車、2034年全線完工
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
2棟（A／B棟），地上14層、地下2層，RC構造
各樓層戶數
每層7戶，共用2部電梯，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約24~37坪，2~3房）
社區整體規劃：2棟共186戶（182住家＋4店面）；約24～37坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約6年，建議實際驗屋確認管線與防水狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約227~236筆
累積成交件數591／樂居／5168
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2018年預售開價（初期） | 約20.8~26.8萬 | 工商時報，後期調漲 |
| 2018年預售開價（後期） | 約26~28萬 | 工商時報 |
| 近一年均價 | 約32~32.7萬 | 591／樂居／5168，平台間有落差 |
| 2年高點｜2024/12 | 約37.1萬 | 5168，單一時間點 |
2年低點約30.1萬/坪（2025/06）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。現況待售開價約625萬~1,760萬，僅供參考，非成交價。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約32萬~32.7萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
新甲鳳甲生活圈
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 仁發兩廳院 | 仁發建築開發 | 已完工約6年 | 近一年均價約32~32.7 | 本案，186戶 |
- 研究過程中查無明確的同商圈直接競品清單，不編造競品資料——這是本企劃書誠實原則的一部分，正式提案前建議實地走訪新甲、鳳甲一帶確認鄰近可比案。
- 特別提醒：仁發建築開發（本案建商，鼓山區）跟「名發建設開發」（不同公司，仁武區「名發總裁大院」、三多商圈「名發晶閣」）名稱相近，容易搞混，介紹或報價前務必確認講的是哪一家建商。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約24坪，重視衛武營藝文機能（機車可達）。
- 小家庭換屋族：3房約28~37坪，適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡約6年、227~236筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 機車約3分鐘可達衛武營國家藝術文化中心，可信的既成機能。
- 屋齡約6年、227~236筆成交紀錄，市場流通性已被驗證。
- 6年間均價從預售20.8萬~28萬，成長到近況32萬以上。
定價邏輯：對齊近一年實際成交（約32萬~32.7萬／坪），誠實使用「機車可達」而非「步行緊鄰」描述衛武營，也不誇大尚未通車的捷運黃線題材。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並核對確切門牌地址（新昌街27號 vs 新樂街117號）。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨案名裡的行銷聯想跟實際地理距離的差別，不會拿案名當賣點包裝。有趣的是，本案學區鳳甲國中正是我所屬「永慶不動產瑞隆鳳甲店」店名的由來，這一帶的行情變化我持續關注。