01
給屋主的一段話
市場上看得到的保泰一品物件，多半只有幾張照片配一段罐頭介紹——地段好、生活機能佳，每一戶看起來都一樣。但你的房子跟社區裡另外 230 戶不一樣：棟別、樓層、座向、屋況都不同，這些差異決定了合理的開價，也決定了要賣給誰、多久賣得掉。
這份企劃書要攤開的是：保泰一品現在站在區域行情的哪個位置、跟同路段的保泰逸居比起來優勢在哪、近一年實際成交的價格帶是多少、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你在決定開價之前，先看懂這盤棋——包含哪些是機會、哪些是要留意的風險。
02
社區基本資料總覽
建設公司
晟揚建設股份有限公司（營造：允良營造有限公司）
基地位置
高雄市鳳山區保泰路、南華路口｜四面臨路角地
總戶數
218 戶住家＋13 戶店面（共 231 戶）
格局規劃
2 房 23～25 坪｜3 房 33～41 坪｜4 房 51～53 坪
完工／交屋
2024 年 6 月完工銷售，2025 年 3 月起陸續交屋（現況屋齡約 1.5 年）
「待確認」項目請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
保泰一品在五甲保泰商圈裡，站在什麼位置
38.0～38.09萬
保泰一品｜近一年均價（萬/坪）
36.45～39.2萬
保泰逸居（同路段・屋齡7年）近一年均價
- 保泰一品座落五甲保泰商圈核心——保泰路、南華路口的四面臨路角地，24 層地標式大樓，這種基地條件在這個商圈很難再複製。
- 同路段的保泰逸居屋齡已 7 年，近一年均價仍有 36.45～39.2 萬／坪，代表保泰路這個地段本身有一定抗跌力，不是保泰一品單方面墊高的。
- 保泰一品屋齡僅約 1.5 年，均價落在區域中高段是合理反映「新屋況＋角地地標」的溢價，不是沒有依據的喊價。
- 對屋主的意義：開價要對齊這個溢價區間，太貼近老屋行情等於少賣一截。對買方的意義：付的不只是坪數，還有新屋況與地段稀缺性。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：正義國小（車程約 2 分）
- 學區國中：五甲國中（車程約 4 分）
商場／市場
- 全聯福利中心鳳山保泰店（步行約 3 分）
- 家樂福五甲店（開車約 4 分）
- 南華市場
交通建設
- 鳳山火車站｜國道 1 號、88 快速道路
- 鄰近中山高五甲交流道
- 鄰近亞洲新灣區、衛武營國家藝術文化中心
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：2 房 23～25 坪｜3 房 33～41 坪｜4 房 51～53 坪。本戶實際優勢，須對照社區內同棟、同層戶別逐一比較，才是真正站得住的判斷。
06
近三年實價登錄
| 成交月份 | 門牌 | 坪數 | 樓層 | 房型 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|
| 115年06月 | 保泰路438號 | 61.17 | 18/24 | 4房 | 2,115 | 36.5 |
| 115年06月 | 保泰路438號 | 61.17 | 23/24 | 4房 | 2,180 | 37.7 |
| 115年06月 | 保泰路438號 | 61.17 | 21/24 | 4房 | 2,160 | 37.1 |
| 115年06月 | 保泰路436號 | 49.36 | 21/24 | 3房 | 1,760 | 38.4 |
本戶合理帶（依近期同房型成交推估，＊參考行情）：3 房（約 49 坪級）約 38～39 萬／坪；4 房（約 61 坪級）約 36.5～37.7 萬／坪。實際合理帶仍須依委託戶棟別、樓層、座向微調，不宜直接套用。
07
周邊競品比較
保泰一品 對照 3 個鳳山區同商圈社區
| 社區 | 位置 | 產權 | 屋齡 | 戶數 | 近一年均價 | 成交總價帶 |
|---|
| 保泰一品 | 保泰路・南華路口 | 所有權 | 約1.5年 | 231戶 | 38.0~38.09萬/坪 | 976~2,585萬 |
| 保泰逸居 | 保泰路308號 | 所有權 | 約7年 | 80戶 | 36.45~39.2萬/坪 | 717~2,250萬 |
| 城揚大家 | 福誠五街73號 | 地上權70年 | 較新 | 326戶 | 約24.9萬/坪 | 515~1,216萬 |
| R5新世紀 | 福誠五街60號 | 地上權70年 | 約3年 | 184戶 | 23.94~24.1萬/坪 | 860~1,390萬 |
- 城揚大家、R5新世紀是地上權（使用權 70 年）產品，單價結構與保泰一品這種所有權產品本質不同，總價不能直接類比，僅供區域行情走勢參考。
- 真正對等的比較對象是保泰逸居——同樣所有權、同一條保泰路。保泰一品屋齡新了 5 年多，均價仍落在同一區間的中高段，代表這個溢價是站得住的。
- 對屋主：開價不必跟地上權產品的低價位比較，那不是同一種商品。對買方：如果在意增貸空間與未來轉手性，所有權產品是更穩的選擇。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 換屋自住客：鳳山、前鎮、苓雅在地家庭，需要 3～4 房，看重屋齡新、生活機能成熟。
- 在地置產型買方：看重保泰商圈角地地標的稀缺性與未來轉手性。
- 從老公寓／透天換屋的買方：看重電梯大樓、社區管理與生活便利，願意為新屋況多付一截。
三個主打賣點
- 24 層地標角地——四面臨路的基地條件，這個商圈很難再複製。
- 屋齡約 1.5 年的新古屋——省去預售期的等待與變數，又沒有十年以上老屋的裝修不確定性。
- 五甲保泰生活圈機能成熟，鄰近亞洲新灣區、衛武營題材——放進長期資產配置來看有支撐。
定價邏輯：對齊近一年實際成交帶（保泰一品與保泰逸居），不直接套用預售期開價 40～47 萬／坪——那是初期指標，不是目前市場真實水位。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。