01
給屋主的一段話
這個社區正式名稱是「保泰逸居」，位於高雄市鳳山區保泰路308號（591頁面一度出現310號，經比對其他5個獨立來源後確認308號為正確門牌），由御盟建設股份有限公司（創辦人邵永添）開發。全案地上15層、地下4層，共80戶（78戶住宅＋2戶一樓店面銀行），基地面積約470坪，格局規劃3~4房約52~60坪，RC構造，車位約83個（配比接近1:1）。2017年12月29日完工，現況屋齡約8~9年，已完銷。
這份企劃書要先做一個對我自己也很重要的釐清：「保泰逸居」跟我主打的商圈品牌「保泰一品」名字非常相近，但是完全不同的兩個建案——保泰一品是昇暘建設（雲樑營造承建）開發的24層雙塔預售案，位於保泰路／南華路口，目前預售中，開價約40萬~47萬/坪，格局23~53坪；保泰逸居則是御盟建設2017年就已完工完銷的15層單棟建案，均價遠低於保泰一品（約30萬/坪上下）。這兩個案子的建商、規模、完工狀態、價格帶完全不同，我身為主打保泰商圈的房仲，第一次接觸客戶就要把這個講清楚，不能讓客戶把兩案的行情或格局搞混。
另外也要提醒：御盟建設在三民區黃興路還有另一個名字很像的案子「御盟逸居」（42戶，3店面，基地約747坪），但那不在我鳳山、前鎮、苓雅的服務範圍內，跟本案保泰逸居是同建商但完全不同社區，地址千萬不要弄混。
均價方面要誠實講：近1~2年成交均價約30萬~33萬/坪（5168近一年32.8萬/坪，housetube 30.03萬/坪，信義房屋約30萬/坪），但含2018年早期低價成交（低至17.2萬/坪）的全歷史均價只有22.2萬/坪，差距很大，本企劃書建議用近況30萬~33萬/坪為報價依據。另外要特別排除一個查到的過時數字——591上曾出現「23萬~29萬/坪」，經查證那其實是一個舊的預售期資料頁面（連道路名稱都對不上），跟本案已完銷成屋現況（成交多在30萬以上）矛盾，本企劃書不採用這個過時數字。查無正式糾紛記錄，Mobile01有一則討論串因連線被拒無法直接查證內容，搜尋摘要顯示大致正面（稱讚10年防水保固、用料佳），但這只是間接資訊，不當作確定事實使用。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是保泰逸居・跟保泰一品是兩案・均價看近況30萬~33萬」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
御盟建設股份有限公司（創辦人邵永添；三民區另有相似案名「御盟逸居」，非本案，詳見09頁說明）
基地位置
保泰路308號（591一度誤植310號，已依5個獨立來源核實為308號）
完工狀態
已完工，非新案。2017年12月29日完工，現況屋齡約8~9年，已完銷
此案跟本人主打的「保泰一品」是完全不同的兩個建案，務必先跟客戶確認講的是哪一個，正式提案前建議以委託戶權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約8~9年，管委會應已成立運作多年，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
社群討論觀察
Mobile01有一則討論串因連線被拒無法直接查證，搜尋摘要顯示大致正面（10年防水保固、用料佳），一則提及價格比周邊高約20%，另一則提及鄰近釣蝦場/遊戲廳，皆為間接資訊，非直接查證
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」；網路評論間接資訊如實列出，不當成確定事實。
04
區域市場定位
近況均價約30萬~33萬/坪——注意跟全歷史均價的落差
約30.03萬
housetube近況均價（萬/坪）＊信義房屋約30萬互相印證
約22.2萬
全歷史均價（萬/坪）＊含2018年早期低價成交
- 5168、housetube、信義房屋三個獨立來源互相印證，近1~2年成交均價收斂在約30萬~33萬/坪，本企劃書建議以此區間為報價依據。
- 全歷史均價僅22.2萬/坪，這是因為含2018年早期成交（低至17.2萬/坪），反映的是8~9年增值歷程，不代表現況。
- 特別提醒：591上曾出現「23萬~29萬/坪」的數字，查證後發現那是一個舊的預售期資料頁面（連道路名稱都對不上本案），跟本案已完銷成屋現況矛盾，本企劃書不採用這個過時數字。
05
四大地段價值
學區
- 五甲國小、正義國小（medium confidence，housetube引用，非官方學區公告）
- 五甲國中
商場／市場
- 家樂福（車程約11分）、寶雅（車程約5分）
- 瑞興早市、五甲黃昏市場
以上距離皆來自建案行銷頁面（housetube），屬車程資訊非步行實測，medium confidence，建議實地走訪確認。
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
座向選項
待確認待確認，建議向管委會索取建照配置圖核實
車位型態
約83個，配比接近1:1，型態查無詳細資料
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——單棟建案，先確認委託戶正確門牌
坪數與格局
待確認待確認（3~4房，約52~60坪）
車位
待確認待確認（配比接近1:1，務必先確認是否含車位）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約8~9年，建議留意管線與防水保固狀況）
本頁務必先確認委託戶門牌是保泰路308號，不是同建商三民區的御盟逸居。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2018年早期成交低點 | 約17.2萬 | 全歷史區間下緣 |
| 全歷史均價 | 約22.2萬 | 含早期低價成交拉低，不代表現況 |
| 近況成交均價 | 約30~33萬 | 5168／housetube／信義房屋，互相印證 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。約86筆成交樣本對80戶的社區而言相當充足，代表市場流通性已被長期驗證。
09
周邊競品比較
跟「保泰一品」詳細對照，這是完全不同的兩個建案
| 項目 | 保泰逸居（本案） | 保泰一品（不同案） |
|---|
| 建商 | 御盟建設 | 昇暘建設（雲樑營造承建） |
| 地址 | 保泰路308號 | 保泰路／南華路口 |
| 規模 | 單棟，地上15層/地下4層，80戶 | 24層雙塔 |
| 銷售狀態 | 已完工完銷（2017年） | 預售中 |
| 坪數 | 3~4房，約52~60坪 | 約23~53坪 |
| 均價 | 約30萬~33萬/坪（近況） | 約40萬~47萬/坪（開價） |
- 同一個保泰商圈裡有兩個名字相近但完全不同的建案，價格帶差距很大（30萬 vs 40萬以上），介紹或報價前務必先確認客戶指的是哪一個。
- 御盟建設在三民區另有相似案名「御盟逸居」，同建商但不同地區，非本案，也不應混淆。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 換屋族：3~4房約52~60坪。
- 置產型買方：已完銷約8~9年的成熟社區，86筆成交樣本已充分驗證流通性。
- 價格敏感型買方：均價約30萬~33萬/坪，明顯低於同商圈預售中的保泰一品。
三個主打賣點
- 已完銷約8~9年的成熟社區，86筆成交紀錄，估價可信度高。
- 均價明顯低於同商圈預售中的保泰一品。
- 3~4房大坪數格局（約52~60坪），適合換屋族。
定價邏輯：對齊5168/housetube/信義房屋互相印證的近況成交均價（約30萬~33萬／坪），不採用含早期低價成交的全歷史均價，統一使用正式名稱「保泰逸居」，並主動說明與保泰一品的差異。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認正式名稱「保泰逸居」，並主動說明與保泰一品、御盟逸居的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
我主打保泰商圈，對這一帶的價格帶、成交速度、生活圈變化是持續在追蹤的日常功課，正因為熟悉，才更清楚保泰逸居跟保泰一品是完全不同的兩個案子，不會把客戶搞混——像保泰逸居這種名字跟我主打品牌相近、容易被客戶誤會成同一案的產品，更需要第一線經驗協助釐清，避免資料誤植影響客戶信任。