01
給屋主的一段話
凡瑞登是位在前鎮區瑞隆路的社區，4棟共138戶，2015年完工，現況屋齡約10~11年，已經是有豐富實價登錄成交紀錄的成熟社區，不是預售屋。
先跟你講清楚一件事：建商名稱在不同來源上有出入——建商自己的作品集網站與部分媒體專訪掛名「城揚建設集團」，但新聞報導與公司登記資料則顯示「晟揚建設股份有限公司」，兩者可能是集團與個案公司的關係，但沒有查到官方文件明確說明從屬關係，這份企劃書會誠實並列，不會替你猜哪個才是「正確」答案。這份企劃書要攤開的是：凡瑞登目前真實的成交行情、跟同路段瑞隆松下、心灣LRT這類競品比起來的定位差異、社區自己的600多坪中庭花園與戲水景觀池這個核心賣點。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「屋齡10年成熟社區・大中庭公設・瑞隆商圈輕軌生活圈」的邏輯談，開價前務必先核實建商名稱與確切門牌，避免正式文件出錯。
02
社區基本資料總覽
建設公司
城揚建設集團（自有作品集）｜晟揚建設股份有限公司（新聞／公司登記）＊兩者關係待確認
基地位置
高雄市前鎮區瑞隆路521~533號一帶（門牌有出入，請以權狀為準）
總戶數
138戶（另有136戶住家＋2戶店面、137戶等說法）
格局規劃
2房約28~30坪／3房約40~43坪／4房約57~63坪（部分特殊戶最大約85.7坪）
車位
170個平面車位，原始開價約139~179萬／個（歷史參考）
完工
2015年完工（另有2018年單一來源說法，較不可信），現況屋齡約10~11年
建商名稱、門牌、完工年份在不同平台有出入，請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡10年社區通常已有穩定管委會，建議索取財務報表核實）
住戶結構
格局涵蓋2房到4房，推測涵蓋首購、換屋、多代同堂等多元族群，實際比例待現場了解
特色公設現況
600多坪中庭花園與10米戲水景觀池是社區主要特色，屋齡10年，實際維護與使用狀況務必實際查看
多數欄位標示「待確認」，是因為沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
屋齡10年的成熟社區，十年間漲了多少要講清楚
30.5~34.99萬
均價（萬/坪）＊591，164~182筆
34.6~35.7萬
均價（萬/坪）＊5168，近一年35.7萬
約20.5~26萬
2015年原始開價（萬/坪）＊歷史參考
- 各平台均價落在約30.5萬~35.7萬／坪之間，落差不算大，資料相對一致，近一年均價約34.6~35.7萬/坪可作為主要參考基準。
- 從2015年原始開價約20.5萬~26萬／坪，到目前均價站上30萬以上，十年間漲幅相當可觀，這是真實的市場增值紀錄，但談價時仍要以近況成交為準，不要直接用漲幅百分比反推開價。
- 最新一筆實際成交（114年11月，瑞隆路533號4樓，51.05坪，含車位總價1,580萬）單價約35.7萬／坪，跟近一年均價吻合，是相對可靠的參考點。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：瑞祥國小（前鎮區班超路20號）
- 學區國中：瑞祥高中國中部（瑞祥完全中學）
商場／市場
- 鄰近憲德市場、肉豆公市場
- 500公尺內麥當勞、銀行、寶雅、超市便利商店
公園綠地
- 鄰近瑞北公園，約295公尺
- 社區自有約600多坪中庭花園，含10米戲水景觀池
交通建設
- 鄰近輕軌C1籬仔內站、輕軌機廠站
- 9條公車路線經過；鄰近瑞隆交流道
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
4棟（前後2棟排列說法），共用中庭花園公設
各樓層戶數
138戶÷4棟÷15層，平均每層每棟約2.3戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認（面中庭花園的戶別通常較搶手）
座向欄位標示「待確認」，因為目前查到的公開資料只到社區總戶數與樓層規模，沒有查到逐層配置——寧可留白，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約28~63坪，2~4房）
社區整體規劃：4棟共138戶，地上15層；約28～63坪，2～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、是否面中庭花園逐一確認，屋齡10年要留意屋況與裝潢折舊程度。
08
近三年實價登錄與價格走勢
最新成交：約35.7萬／坪（114年11月，瑞隆路533號4樓，51.05坪，含車位總價1,580萬）
查得到的是彙總統計與少數具體案例，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。待售開價2筆約2,180~9,888萬，僅供參考，非成交價，其中高總價可能為特殊戶或合併戶。
| 時間 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2013~2015年（預售launch） | 約20.5~26萬 | 原始開價，僅供參考，非現況 |
| 近一年（591／5168） | 約30.5~35.7萬 | 現況均價區間 |
| 114年11月（最新單筆） | 約35.7萬 | 51.05坪，實際成交 |
只查得到起點（預售開價）跟近況數字，沒有完整逐年逐月走勢資料，不編造未查到的年度趨勢。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約34.6~35.7萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
瑞隆商圈・輕軌C1站周邊產品對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 凡瑞登 | 瑞隆路521~533號 | 約10~11年 | 138戶 | 約28~63坪・2~4房 | 約34.6~35.7萬/坪 |
| 瑞隆松下 | 瑞隆路一帶 | 較新＊待確認 | 待確認 | 約20~33坪・2~3房 | 待確認 |
| 心灣LRT | 亞洲新灣區 | 較新＊待確認 | 待確認 | 約20~41坪・2~3房 | 待確認 |
- 瑞隆松下與心灣LRT是同一瑞隆商圈／輕軌C1站生活圈內的競品，但這次查詢沒有取得完整的屋齡、戶數與均價資料，僅列為方向性參考，正式提案前需另行查證。
- 凡瑞登的優勢在於規模（4棟138戶）與大型中庭公設（600多坪花園含戲水池），這是不少小規模社區沒有的條件，可作為差異化賣點。
- 對屋主：開價要對齊近況實際成交（約34.6~35.7萬/坪），並強調社區規模與公設規格作為溢價依據，而不是單純比較坪數單價。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 換屋族：需要更大空間的3房、4房換屋族，看重社區規模與公設品質。
- 首購族：2房約28~30坪，適合預算有限、想住進瑞隆商圈生活圈的首購族。
- 重視親子公設的家庭：600多坪中庭花園與戲水景觀池，對有小孩的家庭是明確吸引力。
- 置產收租客：屋齡10年、138戶大社區，租賃需求相對穩定。
三個主打賣點
- 600多坪中庭花園含10米戲水景觀池，是這一帶少見的大型社區公設規格。
- 學區確定為瑞祥國小、瑞祥完全中學，是相對可信、有實質吸引力的教育資源。
- 鄰近輕軌C1籬仔內站與瑞隆交流道，通勤機能兼具軌道與快速道路兩種選擇。
定價邏輯：對齊近況實際成交（約34.6~35.7萬／坪），可用社區規模與公設規格作為相對周邊小社區的溢價依據，但不要用十年前開價直接推算漲幅百分比。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像凡瑞登這種建商名稱有出入、屋齡10年的成熟社區，更需要第一線經驗協助核實資訊，而不是照單全收單一來源的說法——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。