這個社區正式名稱是「南統微笑城堡」，位於高雄市鳳山區經武路143號（另有153號門牌，推測為A、B兩棟），由南統建設開發、三統營造承建。全案2棟（A棟、B棟），地上15層、地下3層，基地面積約943坪，總戶數153戶，車位137個（平面式），車位配比約1:0.9，社區已有留言指出「無法一戶配一車位」。格局規劃2+1房約24.21~27.13坪、3房約34.72~37.76坪、4房約51.54坪（另一來源標示51.54~63坪，差異可能來自是否含車位計算或不同來源誤差）。2024年2月完工，現況屋齡約2年，已是新成屋，591新建案頁面顯示建商餘屋仍在銷售中。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：南統建設在高雄有一整個「城堡」品牌系列，而且剛好散布在你我服務的三個區域——鳳山區有本案「微笑城堡」，苓雅區有「香榭城堡」（和平二路336號）跟「美麗城堡」（武智街/武嶺街口，近捷運技擊館站），前鎮區可能有「彩虹城堡」（瑞興路199巷2號，行政區medium confidence）。「微笑城堡」這個名字本身不會跟其他案子搞混，但如果客戶當初講的訊息有誤傳，很可能指的是同系列的其他案子，第一次接觸務必先確認地址是經武路143號。
均價要特別誠實講：本次查證發現四個平台的數字並不一致——591新建案開價43.6萬~45.2萬/坪（業者開價，非成交價）、591實價登錄近1年平均41.3萬/坪（108筆，最高50.2萬/最低37.9萬）、5168近1年平均36.3萬/坪、房仲聯賣網站housetube平均35.3萬/坪（區間31.8萬~43.4萬）。這四個數字沒有一個是錯的，差異來自統計窗口與樣本不同，本企劃書不會挑一個好看的數字硬講，而是如實呈現31.8萬~50.2萬/坪這個區間，並以591實價登錄的41.3萬/坪（近1年成交平均，有明確標示來源與時間）作為主要參考依據。
學區、公園、商場、交通資料多來自建商行銷頁面（housefun、housetube），內容一致但都是業者提供的文案，不是獨立測量的距離，本企劃書如實標示為medium confidence，不包裝成官方實測數字。查無正式訴訟或消保糾紛記錄，但Mobile01討論串無法直接查證（連線被拒），不代表完全排除，僅供參考。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是微笑城堡・跟同建商其他城堡系列不同案・均價看區間不挑單一數字」的邏輯談。
四個平台數字不一致——如實呈現區間，不挑好看的數字
| 來源 | 均價（萬/坪） | 備註 |
|---|---|---|
| 591新建案開價 | 43.6~45.2萬 | 業者開價，非成交價 |
| 591實價登錄近1年 | 41.3萬 | 108筆，最高50.2萬(113/5)、最低37.9萬(113/8) |
| 5168近1年 | 36.3萬 | 總價930~2,450萬，108筆，待售4筆 |
| housetube房仲聯賣 | 35.3萬 | 區間31.8~43.4萬 |
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
依實際委託戶別填入——先確認是A棟還是B棟、車位是否隨戶
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|---|---|
| 113年8月成交低點 | 約37.9萬 | 591實價登錄近1年區間下緣 |
| 113年5月成交高點 | 約50.2萬 | 591實價登錄近1年區間上緣，個案高點 |
| 建商目前開價 | 約43.6~45.2萬 | 591新建案頁面，非成交價 |
| 近1年成交均價（多平台） | 約35.3~41.3萬 | 591／5168／housetube，依平台略有不同 |
南統建設「城堡」系列對照，先講清楚不是同一個案子
| 建案 | 地址 | 行政區 |
|---|---|---|
| 微笑城堡（本案） | 經武路143號 | 鳳山區 ✅ |
| 香榭城堡 | 苓雅區和平二路336號 | 苓雅區 ✅ |
| 美麗城堡 | 苓雅區武智街／武嶺街口 | 苓雅區 ✅ |
| 彩虹城堡(B) | 瑞興路199巷2號 | 前鎮區（行政區medium confidence） |
| 春天城堡／陽光城堡／湖畔城堡／米堤別墅 | 地點未查證 | 未知 |
第一時間跟屋主／買方確認正式名稱「南統微笑城堡」，並主動說明與同建商其他城堡系列的差異。
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，標明所屬棟別（A棟／B棟），建立完整銷售素材庫。
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同建商多個相似案名之間的差異，不會把香榭城堡、美麗城堡的行情套用到本案——像南統微笑城堡這種均價四個平台數字不一致的產品，更需要第一線經驗協助如實呈現區間，不會為了促成交易挑好看的數字講。