01
給屋主的一段話
先跟你確認一件事：你說的「合陸寓邸」，查證後正確名稱應該是「和陸寓邸」（合／和同音，其餘三字完全一致）——建議實際簽約前再跟屋主口頭確認一次「是不是林森四路口、跟日航酒店在一起的那棟」，避免誤植轉嫁到正式文件上。
和陸寓邸是與高雄日航酒店共構的產品，市場上的介紹多半在講「日本大和房屋、台灣大陸建設雙強聯手」「亞灣最高單價小宅」這種話題，卻沒講清楚它跟同商圈的國城定潮、遠雄THE ONE比起來，實際上是完全不同的產品層級——小坪數精品宅，不是大坪數豪宅。這份企劃書要攤開的是：和陸寓邸目前真實的成交水位、為什麼小坪數產品單價反而站得高、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「小坪數精品」的邏輯談，不是跟大坪數豪宅比總價。
02
社區基本資料總覽
建設公司
汎陸建設實業股份有限公司（日商大和房屋65%＋大陸建設35%合資）
基地位置
中山二路與林森四路口｜門牌另有「林森四路216號」「林森三路33號」說法，請以權狀為準
產品型態
地上29層、地下4層住宅塔樓，與21層「高雄日航酒店」共構
總戶數
約230戶（另有227戶說法，請以權狀為準）
格局規劃
2～3房、3+1房，約22～92坪（常見27/32/36/45/46/51/56坪）
完工
約2023年（現況屋齡約2～3年，具體年份待確認）
特色權益
住戶享2張VIP卡，5年免費使用日航酒店健身房、游泳池、三溫暖
「待確認」與有出入的數字請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
小坪數精品宅，不能跟大坪數豪宅比總價
約46~59萬
國城定潮（同區・大坪數豪宅）近況成交
約40萬
遠雄THE ONE（同區・大坪數豪宅）近況成交
- 和陸寓邸、國城定潮、遠雄THE ONE三個社區都在前鎮亞洲新灣區這個小範圍內，學區都是獅甲國小、國中，是這個區域的三個指標產品，但產品邏輯完全不同。
- 和陸寓邸坪數22～92坪，是三個裡面坪數最小的——單價站上51.3萬／坪，比THE ONE還高，這不是行情比THE ONE好，是小坪數產品的單價本來就會比大坪數拉高（總門檻低、買方基數大）。
- 被稱為「亞灣最高單價小宅」是精確定位，不是誇大——但跟屋主談開價時，要用小坪數精品宅的邏輯（單價高、總價親民），不能直接拿去跟定潮、THE ONE的大坪數總價比較。
- 要提醒：近一年不同平台均價說法從49.2萬到51.3萬／坪都有，歷史單價也曾出現過30.9萬的低點（114年11月），談價務必以近6個月、近況成交為準。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：獅甲國小（僅隔牆相鄰）
- 學區國中：獅甲國中（步行約10分內）
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：地上29層，約230戶；22～92坪，2～3房、3+1房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型（平面／機械）逐一確認，小坪數產品格局效率影響價值更明顯。
06
近三年實價登錄
30.9~53.7萬/坪
歷史單價區間（114年11月~114年5月，非現況）
最新成交（115年4月）：單價約53.2萬／坪
查得到的是彙總統計（累積筆數、均價區間），缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。
完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近6個月均價約51.3萬／坪、最新成交約53.2萬／坪，可作為起點，不是定案。
07
周邊競品比較
亞洲新灣區三大指標產品對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 和陸寓邸 | 中山二路・林森四路口 | 約2~3年 | 約230戶 | 22~92坪・2~3房 | 約51.3萬/坪 |
| 國城定潮 | 中華五路・復興三路口 | 約2~3年 | 約199戶 | 100~300坪 | 約46~59萬/坪 |
| 遠雄THE ONE | 新光路39號 | 約6年 | 239戶 | 116~183坪・4~5房 | 約40萬/坪 |
- 三個社區同屬前鎮亞洲新灣區、同一個學區（獅甲國小、國中），但坪數規劃差距極大——和陸寓邸的單價最高，正是因為坪數最小，不是它的地段或屋況贏過另外兩個。
- 定潮、THE ONE是大坪數（100坪以上）的頂級豪宅，和陸寓邸是小坪數（22~92坪）的精品宅，買方族群完全不同：前者是高資產置產族，後者是想住進亞灣核心但預算有限的自住或小資置產客。
- 對屋主：開價要用「小坪數精品宅」的單價邏輯，不要拿大坪數豪宅的總價來類比。對買方：小坪數但單價高，實際入手總價門檻其實不低，決定前務必算清楚總價。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 小資置產族：預算有限但想住進亞灣核心地段，看重小坪數的總價可及性。
- 單身／頂客族自住買方：看重日航酒店等級的公設服務與生活品質。
- 投資置產買方：看重亞灣區發展題材與捷運三多商圈站的租賃需求。
三個主打賣點
- 與高雄日航酒店共構——住戶享2張VIP卡，5年免費使用酒店健身房、游泳池、三溫暖。
- 日本大和房屋＋台灣大陸建設雙強聯手，建築師艾偉民操刀公設設計。
- 亞洲新灣區核心地段，捷運三多商圈站僅333公尺，生活與通勤機能兼具。
定價邏輯：對齊近6個月實際成交（約 51.3萬／坪），用小坪數精品宅的單價邏輯談，不要跟大坪數豪宅比總價，也不要被歷史低點30.9萬／坪誤導。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。