01
給屋主的一段話
國城定潮是國城建設在前鎮區中華五路・復興三路口推出的超高層豪宅，地上41層、地下4層，約199戶（187住宅＋12店面），坪數約100~300坪，結構交屋約2022年，正式竣工啟用活動在2023年11月，現況屋齡約2~4年（視認定基準）。
這是亞洲新灣區公認單價最高的豪宅產品之一，公設找了新加坡SCDA做外觀設計、Aman集團設計師Jaya Ibrahim操刀公共空間、日本景觀大師枡野俊明做庭園，店面還進駐了兩間米其林餐廳（Liberté、承）——這些是真實可查證的規格，不是行銷誇大。但這份企劃書要先講一個市場真話：市場上流傳「頂樓合併戶每坪120萬」這個數字，那是極端特例，不是一般樓層的行情，千萬別直接套用去估你的房子；各平台近一年均價統計在48萬~52.9萬／坪之間，這才是比較貼近現況的參考範圍。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「亞灣核心・稀缺頂級規格・真實近況成交」的邏輯談，不要被單一極端案例或行銷語言帶偏估價。
02
社區基本資料總覽
建設公司
國城建設股份有限公司（施工：大林組／日商；外觀設計：SCDA新加坡；公共空間：Aman集團設計師Jaya Ibrahim；庭園：日本枡野俊明；燈光：TFB澳洲）
基地位置
高雄市前鎮區中華五路・復興三路口，基地約2,112坪
總戶數
約199戶（187住宅＋12店面，來源略有出入，197~199區間）
車位
約500個平面車位（508個或501個，兩來源說法不一），無機械車位
主要公設
接待大廳、中庭花園、空中花園（15F／21F）、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、廚藝教室、宴會廳、會議室、Lounge Bar；店面含兩間米其林餐廳Liberté、承
完工
結構交屋約2022年，正式竣工啟用活動2023年11月，現況屋齡約2~4年
戶數、車位數量、管理費在不同平台有出入，請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（社區交屋約2~4年，管委會仍屬早期運作階段）
住戶結構
全案坪數100~300坪，屬頂級豪宅產品，推測住戶多為高資產置產族群，實際比例待現場了解
市場口碑
查證未發現具體施工瑕疵或交屋糾紛的公開討論，網路論壇對本案設計品質與米其林餐廳進駐多持正面評價，但搜尋覆蓋有限，不代表完全沒有負面案例，仍建議實地查訪
多數欄位標示「待確認」，是因為沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
高雄最貴豪宅之一，但均價數字要看清楚是哪個時間窗口
約52.9萬
近3個月均價（萬/坪）＊信義，2026年5~7月
- 各平台均價落在約48萬~52.9萬／坪之間，落差不算太大，差異主要來自統計時間窗口不同（一年 vs 三個月），談價時建議明確標示採用哪個平台、哪個時間窗口，不要混用。
- 近2年區間曾出現過高點約65萬／坪（2025年3月）與低點約33.1萬／坪（2025年12月），波動不小，這通常反映個別戶條件（樓層、景觀、坪數）差異，不是整體行情短期內大幅震盪。
- 市場上流傳的「頂樓合併戶每坪120萬」是極端特例，不代表一般樓層行情，開價或估價千萬別直接套用這個數字——這是本案最容易被誤導的一點，務必主動跟屋主、買方講清楚。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：獅甲國小（步行約3~5分鐘）
- 學區國中：獅甲國中（步行約3~5分鐘）
- 提醒：前鎮國小學區明確不含本案地址，若舊資料誤植請更正
商場／市場
- 鄰近三多商圈與統一夢時代購物中心
- 社區店面進駐兩間米其林餐廳（Liberté、承）
公園綠地
- 鄰近勞工公園
- 社區內含中庭花園與15樓、21樓兩處空中花園（枡野俊明設計）
交通建設
- 鄰近捷運紅線獅甲站（R7），約466公尺／步行約6.5分鐘
- 鄰近環狀輕軌軟體園區站，步行約8.7分鐘
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
約199戶÷41層，平均每層約4.9戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向／景觀
建物一側為無敵海景、另一側面公園綠意，但沒有逐戶座向對應資料
車位型態
平面車位，約500個（508或501個，來源不一），無機械車位
座向欄位只查到整體建物的兩側景觀描述，沒有查到逐戶座向配置——寧可留白，不編造具體座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：地上41層，約199戶；約100～300坪，全案豪宅規格。本戶實際優勢須以樓層、座向（是否面海）、坪數逐一確認，切勿套用頂樓合併戶120萬/坪的極端值估價。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 時間 | 坪數 | 單價（萬/坪） | 總價 |
|---|
| 2026年7月 | 約114~118坪 | 45~47.7萬 | 約5,088~5,288萬 |
| 2026年6月 | 約179.89坪 | 61.1萬 | 約7,850~10,650萬 |
| 2026年4月 | - | 59.3萬 | 約7,888萬 |
完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。頂樓合併戶最高約120萬/坪為極端特例，不列入一般樓層參考。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、座向、坪數，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶，初步參考約45~61萬/坪（一般樓層區間）。
09
周邊競品比較
亞洲新灣區頂級豪宅對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 國城定潮 | 中華五路・復興三路口 | 約2~4年 | 約100~300坪 | 約48~52.9萬/坪 |
| 遠雄THE ONE | 新光路39號 | 約6年 | 116~183坪 | 約42~47.3萬/坪 |
| 和陸寓邸 | 中山二路・林森四路口 | 約2~3年 | 約22~92坪・小坪數 | 約51.3萬/坪＊近6個月 |
| 大船入港 | 啟聖街88號 | 約6年 | 約90~180坪 | 約41.7~43.6萬/坪 |
- 國城定潮跟遠雄THE ONE是市場公認的亞灣兩大指標豪宅，屋齡更新（僅2~4年）、國際設計團隊與米其林餐廳進駐帶動溢價，均價站上這個區域的價格上緣。
- 和陸寓邸坪數小、單價高，是不同的產品邏輯（小坪數精品宅）；大船入港則是相對親民的港灣景觀替代選項，四案雖然都在亞灣核心，但買方族群與總價門檻差異很大。
- 對屋主：開價要對齊近況實際成交（約45~61萬/坪一般樓層），善用國際設計團隊與米其林餐廳題材，但絕對不要用頂樓合併戶120萬/坪的極端值當估價依據。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 高資產置產族：看重國際設計團隊規格、米其林餐廳進駐與亞灣核心地段的稀缺資產。
- 換屋族（頂級）：家庭成員多、追求大坪數（100坪以上）與頂級公設服務。
- 投資置產客：看重亞灣區長期發展題材與稀缺資產保值性，總價門檻高。
三個主打賣點
- 國際設計團隊規格：新加坡SCDA外觀、Aman集團設計師公共空間、日本枡野俊明庭園。
- 店面進駐兩間米其林餐廳（Liberté、承），生活品質與話題性兼具。
- 亞洲新灣區核心地段，鄰近捷運紅線獅甲站與環狀輕軌軟體園區站。
定價邏輯：對齊近況實際成交（約45萬~61萬／坪一般樓層），善用國際規格與米其林題材，但絕對不要用「頂樓合併戶120萬/坪」這個極端值去估算一般樓層的合理帶。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路與高資產客戶網絡擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像國城定潮這種容易被單一極端成交案例（頂樓合併戶120萬/坪）誤導估價的頂級豪宅，更需要第一線經驗判斷真實合理帶，而不是套用聳動的行銷數字——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。