國泰DoubleA馥建築

國泰DoubleA馥建築是國泰建設在前鎮區二聖一路推出的社區，單一棟地上21層、地下3層，一層僅雙戶，共84戶住宅（另有8戶店面），完工約2018年，現況屋齡約8年，已經不是預售屋，市場上有豐富的實價登錄成交紀錄可以查證。

先跟你講一個市場真話：這個社區從2018年完工到現在，均價經歷了明顯的成長——早期（2018~2022年）成交多落在30萬出頭，但2024~2025年最新成交已經站上約56萬／坪。這個漲幅是真實的市場趨勢，但談價時務必用最新成交數字，不要拿歷史漲幅百分比去反推開價，樣本數不多、時間點跨度大，容易失真。這份企劃書要攤開的是：本案目前真實的成交行情、跟同一開發商在隔壁角地推出的姊妹案「國泰聚」比起來的定位差異、正對約1萬坪中正足球場這個地段優勢。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「屋齡8年・一層雙戶稀有格局・正對足球場」的邏輯談，開價前務必先確認最新一筆實價登錄，不要單憑歷史均價估算。

八年間的真實增值軌跡，但均價數字要看清楚時間點

• 從2018年完工至2022年，成交多落在約30萬出頭／坪，到2024~2025年最新成交已經站上約56萬／坪，這是真實的長期增值軌跡，但不同平台統計的「均價」落在35.7萬~43.2萬／坪之間，差異主要來自統計時間窗口不同，談價務必以最新單筆成交為準，不要混用不同時期的均價。
• 同一開發商國泰建設在隔壁角地推出的姊妹案「國泰聚」（59~67坪，均價約28.4萬/坪），坪數較小、均價也較低，是最直接的同商圈對照組，可以用來說明本案坪數更大、地段更貼近足球場的定位差異。
• 8年間站上超過80%的漲幅要誠實看待：這反映的是區域長期發展趨勢，不代表每一筆成交都能複製這個漲幅，估價仍要以委託戶的具體條件為準。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

同開發商角地姊妹案對照

• 國泰聚是同一開發商在隔壁角地推出的姊妹案，坪數較小（59~67坪）、均價也明顯較低（約28.4萬/坪），是本案最直接的對照組——差異主要來自坪數規劃與正對足球場的地段優勢。
• 對屋主：本案坪數較大、正對足球場視野，開價可以用這兩個差異化條件做溢價依據，但務必用最新成交（56萬/坪）搭配近況均價（35.7萬~43.2萬/坪）交叉判斷，不要只信單一數字。
• 對買方：兩案雖是同開發商同地段，但產品規劃不同，選擇時建議依坪數需求與預算分開評估，不是單純比較誰比較划算。

像國泰DoubleA馥建築這種八年間均價落差極大的產品，更需要第一線經驗判斷真實合理帶，而不是被單一極端成交案例牽著走——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。