01
給屋主的一段話
大禾敦品是禾聯發建設在鳳山區鳳東三街26號推出的社區，2棟，地上15層、地下2層，全案218戶（217戶住家＋1戶店面），已於2024年6月完工，現況屋齡約2年，已累積約293~304筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個誠實的地段定位：行銷文案常提到「捷運O14潛力區」，捷運橘線鳳山國中站（O14）確實已通車，但查無本案到O14站的確切步行距離資料，「潛力區」是行銷用語，不宜直接寫成「捷運宅」。另外文案提及的「大寮本廠站(OT1)」是維修控制站點，不是一般旅客可以上下車的車站，本企劃書不會引用這個說法誤導客戶。
本案位於鳳翔重劃區，棋盤式道路規劃整齊，周邊多為透天產品，中高樓層視野較佳。家樂福、鳳山果菜市場、大安藝文公園等機能都是車程10~15分鐘的範圍，不是步行可達，簡報中會誠實標示「車程」而非暗示步行生活圈。
目前實價登錄近況均價約28.3萬~31.1萬/坪（各平台落差反映抓取時間不同），近一年成交樣本顯示2房約28.9萬~32.8萬/坪、3房約28.4萬~31.0萬/坪。特別提醒：同建商在鳳山另有「大禾墅」（透天別墅產品，已完銷），跟本案完全不同產品型態，介紹時務必分清楚。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「鳳翔重劃區・捷運題材需誠實框列・機能屬車程範圍」的邏輯談，不套用行銷文案的誇大說法。
02
社區基本資料總覽
建設公司
禾聯發建設股份有限公司｜營造：國群營造有限公司｜建築設計：原東聯合建築師事務所
基地位置
高雄市鳳山區鳳東三街26號（鳳捷路・鳳東三街口，門牌另涵蓋30/36/48/50/52/58/60號等）
完工狀態
已完工，非預售。2024年6月完工，現況屋齡約2年
社區跨多個門牌，正式提案前建議以委託戶實際門牌核對，不要直接套用26號。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約2年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
格局涵蓋2房到3房，推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於鳳翔重劃區，棋盤式道路，周邊多透天產品；與同建商「大禾墅」（透天別墅）完全不同產品型態，介紹時務必分清楚
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約28.3萬~31.1萬/坪——平台落差反映抓取時間不同
28.3~31.1萬
近況均價（萬/坪）＊591／5168／樂居／房地王
32~35萬
銷售初期開價（萬/坪）＊591，非成交價
- 591約31.0萬/坪(304筆)、5168約31.1萬/坪、樂居近一年約30.1萬~30.94萬/坪(293筆)、高雄房地王約28.3萬/坪(300筆，截至2026年6月)，四個來源數字接近，可信度較高，落差反映各平台抓取時間點不同。
- 近一年成交樣本顯示：2房約28.9萬~32.8萬/坪、3房約28.4萬~31.0萬/坪，總價區間約958萬~1,538萬，估價務必看委託戶的具體坪數與樓層條件。
- 銷售初期開價約32萬~35萬/坪，明顯高於現況成交均價，這是常見的預售到成屋議價現象，談價務必以最新成交數字為主，不要被舊開價誤導。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：中正國小（單一間接來源，中等信心度）
- 學區國中：鳳山國中（單一間接來源，中等信心度）
商場／市場
- 車程約10~15分鐘可達家樂福、鳳山果菜市場，屬車程範圍
- 位於鳳翔重劃區，屬發展中的重劃區生活圈
公園綠地
- 車程可達大安藝文公園，屬車程範圍
- 鄰近長庚醫院、正修科大、澄清湖風景區（皆車程範圍）
交通建設
- 捷運橘線鳳山國中站（O14）已通車，惟步行距離未經核實
- 「大寮本廠站(OT1)」為維修控制站，非一般旅客上下車站，不採用
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
218戶÷2棟÷15層，平均每棟每層約7.3戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或屋主索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
樓層
待確認待確認（全社區地上15層，中高樓層視野較佳）
坪數與格局
待確認待確認（全案約23.4~38坪，2~3房）
社區整體規劃：2棟共218戶（217住家＋1店面）；約23.4～38坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約2年，屋況應接近全新，建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約293~304筆
累積成交件數591／5168／樂居
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 銷售初期開價 | 約32~35萬 | 591，開價非成交價 |
| 近況成交均價 | 約28.3~31.1萬 | 591／5168／樂居／房地王，293~304筆成交 |
屋齡僅約2年，沒有查到逐年逐月的完整走勢資料，僅能對照銷售初期開價與近況成交均價，不杜撰增值曲線。近一年成交樣本（樂居）：2房約28.9萬~32.8萬/坪｜3房約28.4萬~31.0萬/坪。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。293~304筆的成交樣本數對一個屋齡約2年、218戶的社區而言相當充足，代表市場流通性已被大量交易驗證。
09
周邊競品比較
鳳翔重劃區周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 大禾敦品 | 禾聯發建設 | 已完工約2年 | 近況均價約28.3~31.1 | 本案，218戶 |
| 藏美東京都 | 藏美建設・國揚集團 | 預售中 | 開價約36~40 | 鳳山93期重劃區瑞光街，406戶+21店面，建築師李祖原，預計2029年10月完工 |
| 清朗 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 591周邊建案清單提及，未逐一核實 |
| 百達耘邸 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 591周邊建案清單提及，未逐一核實 |
| 太普風光On Line | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 591周邊建案清單提及，未逐一核實 |
- 藏美東京都是同屬鳳山重劃區產品帶的預售案，開價明顯高於本案現況成交均價，反映預售與成屋、新舊案的定位差異，可作為對照參考。
- 清朗、百達耘邸、太普風光On Line三案僅出現在591自動列出的周邊建案清單中，未逐一核實地址與狀態，正式提案前建議另行查證，不建議直接引用。
- 特別提醒：本案建商「禾聯發建設」同用「大禾」品牌前綴，另有姊妹案「大禾墅」（鳳荷路×環河東街，35戶透天別墅產品，已完銷）——同建商但產品型態完全不同（別墅 vs 15層大樓），介紹或報價前務必確認講的是哪一個案子。另有大寮區預售案「鳳林御邸」（不同地點），「藏裕」建商歸屬不確定，不採用引用。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約23.4~28坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約31~38坪，適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡約2年、293~304筆成交驗證流通性，適合看重屋況與重劃區發展潛力的置產型買方。
三個主打賣點
- 位於鳳翔重劃區，棋盤式道路規劃整齊，中高樓層視野較佳。
- 屋齡約2年、293~304筆成交紀錄，市場流通性已被大量交易驗證。
- 182個平面式車位，車位規劃完整，對比部分社區機械車位更具便利性。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約28.3萬~31.1萬／坪），不誇大未經核實的捷運步行距離題材，也要明確標示「大禾敦品」以區隔同建商的透天產品「大禾墅」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
建案名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「大禾敦品」，並說明與同建商「大禾墅」（透天別墅產品）的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨行銷文案的「潛力區」用語跟查得到的事實有什麼差別。像大禾敦品這種鄰近有同建商相似案名（大禾墅）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。