01
給屋主的一段話
大船入港是前鎮區啟聖街上、由高圓建設（高永建築機構旗下）推出的地標型景觀豪宅，地上27層、2棟共92戶，坪數約90~180坪，2020年完工，現況屋齡約6年，已經不是預售屋，市場上有相當多實價登錄成交紀錄可以查證。
先攤開一個市場真話：這棟樓目前新案開價落在約45~73萬／坪，但實際成交均價只有約41.7~42.4萬／坪，開價跟成交價之間有明顯落差——這不是壞消息，是談判的立足點，讓你知道市場真正能接受的價格帶在哪，不會被開價數字誤導期待。這份企劃書要攤開的是：大船入港目前真實的成交行情、跟同商圈遠雄THE ONE這類更高規格豪宅比起來的定位差異、學區資訊目前還沒有官方核實的部分。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「已交屋6年・港灣景觀・真實成交行情」的邏輯談，不要被新案開價的數字牽著走。
02
社區基本資料總覽
建設公司
高圓建設股份有限公司（高永建築機構旗下，姊妹企業高滿建設）
基地位置
高雄市前鎮區啟聖街88號（部分交易門牌82號，推測A／B棟範圍約80~88號一帶）
產品型態
地上27層、地下3層，2棟（A／B棟），開放格局，主要為2房規劃
主要公設
大廳、宴會廳、健身房、閱覽室、視聽KTV室、1樓庭園泳池、頂樓天際花園與倒影池
完工
使用執照（109）高市工建築使字第00568號，即2020年完工，現況屋齡約6年
門牌與坪數說法在不同平台略有出入，請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（請向管委會索取財務報表與最近一次區權會會議紀錄）
住戶結構
屋齡約6年、全案大坪數規劃，住戶多為置產或換屋族群，實際比例待現場了解
建築品質紀錄
據媒體報導曾獲高雄市土木技師公會建築品質獎（兩次）＊單一來源，建議另行核實
多數欄位標示「待確認」，是因為沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。屋齡6年、大坪數豪宅型社區，公設維護品質是影響買方信任度的關鍵，帶看前建議先確認泳池、健身房等公設的實際使用與維護狀況。
04
區域市場定位
開價跟成交價之間的落差，才是真正的市場真話
約41.7萬
近一年均價（萬/坪）＊591，72筆成交
約42.4萬
均價（萬/坪）＊5168比價王，約101筆
約45~73萬
新案開價（萬/坪）＊591新建案，明顯高於實際成交
- 591新建案頁面顯示開價約45~73萬／坪，但實際成交均價只有約41.7~42.4萬／坪，這個落差要老實告訴屋主——開價不是行情，成交價才是行情，用開價數字談委託只會讓房子賣不掉。
- 歷史成交區間從108年約30.3萬／坪一路走到110年約51.9萬／坪都有出現過，波動不小，反映的是不同樓層、坪數、景觀條件的個別差異，不是整體行情在短時間內劇烈起伏。
- 跟同樣位於亞洲新灣區的遠雄THE ONE相比，大船入港的近一年均價（約41.7萬/坪）明顯低於THE ONE（約47.3萬/坪），這代表大船入港在同一個港灣景觀題材下，是相對親民的選擇，不是規格更差。
05
四大地段價值
學區
- 資料分歧：部分來源指向獅甲國小／獅甲國中（跟遠雄THE ONE同學區，地理上較合理），另有來源指向苓洲國小／苓雅國中，兩者皆未經官方核實
- 正式提案前務必致電前鎮區公所或學校教務處核實
商場／市場
- 鄰近三多商圈，可及統一夢時代、大遠百、Costco、家樂福、IKEA、MLD餐旅廣場
- 傳統市場最近點待確認
公園綠地
- 鄰近星光水岸公園（原新光碼頭改建），約4分鐘可達，設有戲水設施與碼頭景觀鞦韆
交通建設
- 鄰近輕軌軟體科技園區站，約1分鐘／248公尺可達
- 輕軌3站可轉乘捷運紅線，經捷運可串聯小港機場與左營高鐵站
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
樓層高度
地上27層、地下3層（部分資料顯示兩棟樓層略有差異，以27層為主要引用）
各樓層戶數
92戶÷2棟÷27層，平均每層約1.7戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
車位型態
平面車位，共約195個，車位比約1:2.12
座向欄位標示「待確認」，因為港灣景觀產品的座向直接影響景觀與價值，沒有逐戶核實前不編造。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
座向／景觀
待確認待確認（港灣景觀方向影響價值甚大）
社區整體規劃：地上27層，2棟共92戶；約90～180坪，主要2房規劃。本戶實際優勢須以樓層、座向（是否面港灣景觀）、坪數逐一確認，景觀方向對這類產品的價值影響特別大。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 時間 | 樓層 | 坪數 | 單價（萬/坪） | 總價 |
|---|
| 115年01月 | 9F | 93.8坪 | 42.6萬 | 約3,993萬 |
| 114年 | 4F | 97.6坪 | 40.9萬 | 約3,988萬 |
| 114年 | 9F | 89.8坪 | 44.4萬 | 約3,986萬 |
以上為591實價登錄查得到的具體近況成交案例，非完整逐筆清單，完整資料請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、座向（是否面港灣景觀），並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約41.7~42.4萬／坪，明顯低於新案開價，談價務必以此為基準，不是定案。
09
價格走勢
| 年度 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 108年（2019） | 約30.3萬 | 歷史低點區間 |
| 110年（2021） | 約51.9萬 | 歷史高點區間 |
| 近一年（114~115年） | 約41.7~42.4萬 | 591／5168／樂居平均 |
只查得到部分年度的高低點數字，沒有完整逐年逐月的走勢資料，不編造未查到的年度趨勢。
- 108年到110年之間曾出現約30.3萬到51.9萬／坪的大幅波動，這更可能反映極端個別交易（例如特殊樓層、景觀或合併戶），不代表整體行情在兩年內翻倍再腰斬。
- 近一年均價回穩在約41.7~42.4萬／坪，相對108~110年的極端值更能代表現在的真實水位，談價務必以近一年數字為主要參考。
10
周邊競品比較
亞洲新灣區港灣景觀豪宅對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 大船入港 | 啟聖街88號 | 約6年 | 92戶 | 約90~180坪・2房為主 | 約41.7~42.4萬/坪 |
| 遠雄THE ONE | 新光路39號 | 約6年 | 242戶 | 116~183坪・4~5房 | 約47.3萬/坪＊近一年 |
- 大船入港跟遠雄THE ONE屋齡相近（都約6年），都主打亞洲新灣區港灣景觀題材，但THE ONE坪數更大、規格與知名度也更高，均價因此高出約5~6萬／坪。
- 對想住進亞灣港灣景觀題材、但預算到不了THE ONE等級的買方，大船入港是相對親民的替代選項，這是它的核心市場定位。
- 對屋主：開價要對齊近一年實際成交均價（41.7~42.4萬/坪），不要套用591新建案頁面45~73萬/坪的開價數字，那是待售開價，不是成交行情。
11
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 在地置產族：看重亞灣發展題材與港灣景觀，但預算到不了THE ONE等級的置產型買方。
- 換屋族：需要大坪數（90坪以上），看重已交屋6年、公設已運作成熟的產品。
- 投資置產客：看重亞灣區長期發展題材，坪數大、總價高，出手門檻相對高。
三個主打賣點
- 亞洲新灣區港灣景觀題材，均價明顯低於同題材的遠雄THE ONE，是性價比選擇。
- 鄰近星光水岸公園與輕軌軟體科技園區站，生活與通勤機能兼具。
- 已交屋6年，公設與管理制度已運作成熟，不是還在磨合期的新案。
定價邏輯：對齊近一年實際成交均價（約41.7~42.4萬／坪），不要套用591新建案頁面的開價數字（45~73萬/坪）——那是待售開價，不是成交行情，用開價談委託只會讓房子賣不掉。
12
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像大船入港這種開價與成交價落差大的產品，更需要第一線經驗判斷真實行情，而不是被開價數字牽著走——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。