01
給屋主的一段話
太普風光On Line是太璞建設在鳳山區中山東路400巷30弄61號推出的社區，A、B兩棟左右對稱，地上15層、地下3層，全案176戶（全數住家），已完工，現況屋齡約1年，是新成屋，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要的品牌釐清：太璞建設是太普建設集團旗下的專案公司，兩者負責人相同、登記地址也相同，可視為同一品牌陣營。但另一個案子「太普D&G」（前鎮區管仲南路，2005年完工）的建商是「太普開發建設」，是另一家獨立登記的公司，負責人不同、登記地址也不同——不是同一家公司，但公開登記資料顯示兩邊高層有交叉任職關係（一邊的負責人是另一邊的監察人／董事），確切淵源沒有公開文件可以完全證實，只能誠實講「登記上是不同公司，但高層有交叉關係」，不誇大也不否認這層關係。
另外要提醒：市場上還有兩個名字非常相近但完全不同地點的案子——「太普ON LINE」（三民區覺民路，均價約28萬/坪）跟「太普藏風光」（鼓山區九如四路，2018年完工），都跟本案「太普風光On Line」不是同一個案子，行情跟成交數字不能互相引用。
目前591實價登錄均價約33.4萬~33.8萬/坪，新案掛售開價約30萬~39萬/坪，估價要用成交均價，不是掛售開價上限。捷運橘線鳳山國中站（O14）經實測步行距離約1.1公里、約15分鐘，比部分行銷文案講的「10~15分鐘」略偏長，這些都會在企劃書中誠實呈現，不套用行銷誇大語言。
02
社區基本資料總覽
建設公司
太璞建設股份有限公司（太普建設集團旗下專案公司）
營造・設計
營造：加興營造工程股份有限公司＊單一來源｜建築師：張文明建築師事務所＊單一來源
基地位置
高雄市鳳山區中山東路400巷30弄61號（A棟）／75號（B棟）
總戶數
176戶（全數住家，未見店面戶），每層6戶，2部電梯
格局規劃
2房：26坪、29坪｜3房：36坪、39坪
基地面積
約1,131.65坪，建蔽率約32.89%
車位
191個平面式車位（坡道平面，非機械式），約1:1.08
完工狀態
已完工，非預售。約2025年初完工＊完工日期為概略推估，現況屋齡約1年
營造、建築師、精確完工日期僅單一來源，正式提案前建議向管委會或建商核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（新成屋剛交屋，管委會可能才剛成立或籌組中）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
格局涵蓋2房到3房，推測涵蓋首購與小家庭換屋族群，實際比例待現場了解
社區討論區觀察
網路買方討論區有關於是否為投資客炒作、地點偏遠的討論，屬個人意見非事實，僅供參考
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
成交均價約33.4萬~33.8萬/坪——掛售開價與成交均價務必分開講
33.4~33.8萬
近況成交均價（萬/坪）＊591實價登錄
30~39萬
新案掛售開價（萬/坪）＊591，非成交價
約129~162筆
已知實價登錄成交件數（不同時間窗口）
- 591實價登錄統計均價約33.4萬~33.8萬/坪，不同時間窗口（近1年vs近6個月）抓到129筆與162筆兩種筆數，這是統計時間範圍不同造成的落差，不是資料錯誤，最新單筆成交（114年8月）約31.1萬/坪。
- 591新建案頁面顯示掛售開價約30萬~39萬/坪，這是目前在售戶的開價區間，成交均價落在這個區間內屬合理現象，但談價務必用實價登錄成交數字，不要以開價上限估算。
- 全案176戶已完工約1年，成交筆數超過百筆，代表市場流通性已初步驗證，但仍屬新成屋階段，比屋齡5年以上的社區樣本少，估價仍需持續追蹤最新成交。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鳳山國小、中庄國小（單一來源，中等信心度）
- 學區國中：鳳山國中、中庄國中（單一來源，中等信心度）
- 學區高中：鳳山高中、鳳新高中（單一來源，中等信心度）
商場／市場
- 全聯、寶雅、超商等日常採買點位在生活圈內，確切距離未逐一核實
- 位於赤山文化生活圈，屬鳳山東側成熟型生活圈
公園綠地
- 鳳山水庫、大東濕地公園、鳳山運動園區在生活圈內，距離模式待確認
- 高雄榮民總醫院及多間診所約10~15分鐘車程
交通建設
- 捷運橘線鳳山國中站（O14）已通車，實測步行約1.1公里、約15分鐘
- 橘線大寮站（OT1）為現行端點站，本案精確步行距離未完整核實
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
每層6戶，2部電梯，176戶÷2棟÷15層，平均每棟每層約5.9戶
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或建商索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案2房26/29坪、3房36/39坪）
社區整體規劃：A、B兩棟共176戶，全數住家；2房26/29坪、3房36/39坪。191個全平面式車位，車位/戶比約1.08，優於多數機械車位社區。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 新案掛售開價 | 約30~39萬 | 591新建案頁面，開價非成交價 |
| 近況成交均價 | 約33.4~33.8萬 | 591實價登錄，129~162筆成交 |
129筆與162筆分別對應不同統計時間窗口（近1年vs近6個月），不是資料矛盾。最新單筆成交（114年8月）約31.1萬/坪，落在成交均價區間下緣。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。129~162筆的成交樣本數對屋齡約1年的新社區而言相當充足，代表市場接受度已初步驗證。
09
周邊競品比較
中山東路・O14站周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 太普風光On Line | 太璞建設 | 已完工約1年 | 近況均價約33.4~33.8 | 本案，176戶 |
| 鳳山都更好 | 資料待補充 | 資料待補充 | 開價約36~43 | 中山東路82巷，近O14站2號出口，開價高於本案 |
- 鳳山都更好是同屬中山東路、鄰近同一個O14站的直接競品，開價明顯高於本案現況成交均價，可作為對照參考，但實際成交數字未查證，談價務必以最新實價登錄核對。
- 特別提醒：「太普ON LINE」（三民區覺民路，均價約28萬/坪）跟「太普藏風光」（鼓山區九如四路，2018年完工）名稱都跟本案非常相近，但地點完全不同，是不同的建案，行情不能互相引用。
- 另要誠實提醒本案建商品牌關係：太璞建設與太普建設集團同一負責人、同一登記地址，可視為同陣營；但另一案「太普D&G」（前鎮區，2005年完工）的建商「太普開發建設」是另一家獨立登記公司，負責人不同、地址不同——不是同一家公司，但公開資料顯示雙方高層有交叉任職關係，確切淵源沒有公開文件可完全證實，介紹時務必誠實講「登記上不同公司，高層有交叉關係」，不誇大也不否認。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約26~29坪，總價約1,000萬出頭起。
- 小家庭換屋族：3房約36~39坪，適合換屋族。
- 重視車位規劃的買方：191個全平面式車位，車位/戶比約1.08。
三個主打賣點
- 屋齡約1年，近全新屋況，已有百筆以上成交紀錄驗證市場接受度。
- 191個全平面式車位，優於多數機械車位社區。
- 捷運橘線O14鳳山國中站已通車，實測步行約15分鐘。
定價邏輯：對齊近況實價登錄成交均價（約33.4萬~33.8萬／坪），不用掛售開價上限估算，也要明確標示全名「太普風光On Line」以區隔名稱相近的「太普ON LINE」與「太普藏風光」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認全名「太普風光On Line」，並說明與太普ON LINE、太普藏風光、太普D&G的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨掛售開價跟成交均價的落差，不會拿開價上限當作估價依據——像太普風光On Line這種品牌家族名稱極為相近（太普ON LINE、太普藏風光、太普D&G）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。