01
給屋主的一段話
太普D&G屋齡約 20 年，是前鎮／三多生活圈裡屋齡偏老的一批社區，市場上能看到的物件多半只講「近獅甲捷運站」「生活機能佳」，卻沒講清楚屋齡 20 年在這個商圈的行情站在哪個位置。屋齡老不代表沒優勢——地段成熟、生活機能完整是老社區的本錢，但也代表買方會更在意屋況、電梯保養、公設老舊程度，這些話不講清楚，容易被同商圈較新的社區比下去。
這份企劃書要攤開的是：太普D&G目前站在什麼行情、跟商圈內較新的三發晶沙、同齡層的太普MOMA、更老的摩天高雄比起來優劣在哪、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你在決定開價之前，先看懂屋齡老舊在這個商圈到底是不是問題——包含哪些是機會、哪些是要留意的風險。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市前鎮區管仲南路372／382號｜門牌不同來源略有出入・31期重劃區
格局規劃
24.03～93.42 坪，1～4 房皆有
完工
2005 年 12 月（現況屋齡約 19～20 年）
「待確認」項目請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
太普D&G在前鎮・三多生活圈裡，站在什麼位置
約30.7萬
太普D&G｜近一年均價（萬/坪）＊來源區間30.7~37.0
約30.6萬
三發晶沙（同生活圈・屋齡8年）近一年均價
約25.7萬
摩天高雄（同生活圈・屋齡27年）近一年均價
- 太普D&G位於31期重劃區，步行6～8分可達捷運橘線獅甲站，是前鎮、三多生活圈裡屋齡偏老（約20年）的一批社區之一。
- 同一個生活圈裡屋齡僅 8 年的三發晶沙，近一年均價約 30.6 萬／坪，跟太普D&G的近一年均價（約30.7萬／坪，不同平台統計30.7~37.0萬不等）相差不大，代表這個生活圈的地段價值撐住了屋齡差距。
- 屋齡 27 年的摩天高雄均價約 25.7 萬／坪，比太普D&G略低，顯示屋齡超過 25 年後，行情才開始比較明顯地往下修。
- 要提醒：不同房仲平台對太普D&G近一年均價的統計從 30.7 萬到 37.0 萬／坪都有，差異不小，實際談價務必以內政部實價登錄逐筆核對，不要只取單一平台的數字。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小／國中：待確認（請向前鎮區公所或管委會核實）
公園綠地
- 緊鄰五號藝術公園
- 步行5分內可達勞工公園（週一夜市、假日花市）
商場／市場
- 好市多COSTCO、家樂福、IKEA
- 鄰近夢時代、大遠百、新光三越、SOGO（三多商圈）
- 光華二路光華夜市、一德路一德夜市
交通建設
- 步行約 6～8 分可達捷運橘線獅甲站
- 門口 18 個公車站
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：地上15層，共246戶；24.03～93.42坪，1～4房皆有；近一年均價約30.7萬／坪（不同平台落在30.7~37.0萬）。本戶實際優勢：屋齡約20年，樓層、屋況、電梯保養狀況對本戶價值的影響比新屋更大，須實地確認。
06
近三年實價登錄
約30.7～37.0萬/坪
近一年均價＊不同平台區間
14.2～38.3萬/坪
歷史單價區間（全期間，非現況）
| 成交月份 | 樓層 | 坪數(不含車位) | 房型 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|
| 113年05月 | 5樓 | 38.1（另有車位7.8坪／150萬） | 3房 | 1,150 | 30.2 |
| 113年05月 | 2樓 | 37.4（無車位） | 3房 | 1,128 | 30.1 |
目前公開來源查得到、資料完整的近期逐筆僅此 2 筆（113年5月），115年也有零星成交但缺完整坪數樓層，未列入；完整清單請以內政部實價登錄網站逐筆核對。
本戶合理帶（僅依上述 2 筆同期資料參考，＊參考行情）：3 房（約 37～38 坪級）約 30.1～30.2 萬／坪。實際合理帶仍須依委託戶樓層、屋況、車位配置重新核對，這裡的樣本數太少、時間也偏舊，不能當成現在的定價依據。
07
周邊競品比較
太普D&G 對照 3 個前鎮・三多生活圈社區
| 社區 | 位置 | 產權 | 屋齡 | 戶數 | 近一年均價 | 成交總價帶 |
|---|
| 太普D&G | 管仲南路 | 所有權 | 約20年 | 246戶 | 約30.7~37.0萬/坪 | 388~1,840萬 |
| 三發晶沙 | 光華二路1號 | 所有權 | 約8年 | 346戶 | 約30.6萬/坪 | 待確認 |
| 太普MOMA | 光華三路 | 所有權（商4） | 約17年 | 223戶 | 約31.4萬/坪 | 507~1,710萬 |
| 摩天高雄 | 新光路1號 | 所有權 | 約27年 | 852戶 | 約25.7萬/坪 | 120~2,080萬 |
- 太普D&G屋齡 20 年，卻跟屋齡僅 8 年的三發晶沙均價相差不大，連名字相近的太普MOMA（不同建商、屋齡17年）均價都還略高於太普D&G，代表這個生活圈屋齡對行情的影響沒有想像中大，地段跟屋況更關鍵。
- 摩天高雄屋齡 27 年、均價明顯較低（約25.7萬／坪），顯示屋齡超過 25 年後行情才比較明顯下修——太普D&G的20年，剛好落在「屋齡未必扣分」跟「明顯扣分」的中間，這是賣屋時最需要用屋況細節去補強的位置。
- 對屋主：不要單純因為屋齡 20 年就自砍價格，同生活圈的行情證明地段撐得住；但一定要在企劃書裡強調屋況、電梯、管理維護這些細節，抵銷買方對「老屋」的直覺疑慮。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 預算相對有限的三多／前鎮上班族：想住進成熟生活圈，但預算買不起 8 年內新古屋。
- 看重生活機能勝過屋齡的在地換屋族：習慣這一帶的市場、夜市、大賣場，不想搬離熟悉生活圈。
- 投資置產型買方：看重管仲南路一帶地段成熟、租客來源穩定，租金報酬率比新屋划算。
三個主打賣點
- 31期重劃區成熟地段，步行6～8分達捷運獅甲站，生活機能已完全到位，不用等重劃區養地。
- 緊鄰五號藝術公園、勞工公園，還有光華夜市、一德夜市，生活氣氛濃厚。
- 同生活圈屋齡新舊行情差距不大——花較低總價買進成熟地段，比追新屋划算。
定價邏輯：不同平台對太普D&G的近一年均價估計從 30.7 萬到 37.0 萬／坪都有，落差不小——談價前務必以內政部實價登錄逐筆核對，並拿同生活圈的三發晶沙、太普MOMA互相佐證，不要只信單一平台的均價。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。