富邦大無疆

富邦大無疆是橫跨 5 棟、767 戶的大型社區，市場上能看到的物件說明多半只寫「大無疆」三個字帶過，卻沒講清楚是哪一棟、幾樓、面公園還是面路——這幾樣差很多。同一個社區裡，1 房 25 坪跟 4 房 65 坪不是同一種商品，近幾年成交單價從 14.8 萬到 39.7 萬／坪都有，差距這麼大不是行情亂，是規格差太多，混在一起看只會誤判。

這份企劃書要攤開的是：你這戶在這個大社區裡實際對照的是哪一段行情、跟同齡的大東聚匯、同街的陽光西班牙比起來優勢在哪、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你在決定開價之前，先看懂這棟大社區裡自己站在哪個位置——包含哪些是機會、哪些是要留意的風險。

富邦大無疆在大東站生活圈裡，站在什麼位置

• 富邦大無疆座落鳳山溪畔，步行約 7～12 分可達捷運橘線大東站（O13），是大東生活圈規模最大的指標社區之一，767 戶橫跨 5 棟。
• 同街的陽光西班牙屋齡已 12 年，均價仍有約 25～27 萬／坪，代表和德街這個地段本身有基本盤，不是富邦大無疆單方面墊高的。
• 同齡（2021 完工）的大東聚匯近兩年均價約 32.6 萬／坪，跟富邦大無疆的近期均價相近，代表這一區「5 年內新古屋」的行情帶已經站穩，不是短期噱頭。
• 但要提醒：富邦大無疆社區內部單價分佈很寬（近幾年成交約 14.8～39.7 萬／坪），這是因為橫跨 1～4 房、5 棟樓層與景觀差異極大——談價前一定要先鎖定棟別、樓層、房型，不能只看「社區均價」。

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

富邦大無疆 對照 2 個大東站生活圈社區

• 大東聚匯只有 83 戶，成交量小，均價波動本來就比大社區明顯，數字僅供參考，不代表穩定行情；它的意義是佐證「大東站步行圈、屋齡 5 年內」這個組合近兩年站在 30 萬／坪以上。
• 陽光西班牙屋齡已 12 年，均價仍有約 25～27 萬／坪，代表和德街這個地段本身有基本盤，富邦大無疆屋齡新了 7 年，站上區域中高段是合理反映新屋況的溢價。
• 對屋主：開價可以對齊「大東站生活圈＋5 年內新古屋」這個帶狀行情，但一定要先確認自己這戶的棟別樓層，別套整個社區的寬區間。對買方：規模大代表未來轉手性通常較穩，但也要留意同社區內部競爭物件多。

誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點

簽約委託後，我會做的事