01
給屋主的一段話
崑庭敦峰是崑庭建設在前鎮區一心二路推出的單棟大樓，地上29層、地下6層，共106戶住家＋2戶店面，約2025年6月完工交屋，現況屋齡約1年，是剛完工不久的新成屋，位置就在三多商圈核心，步行約5分鐘可達大遠百、新光三越、SOGO三大百貨。
這份企劃書要先講一個查證上的提醒：部分資料顯示這個案子已交屋，也有一則過時摘要寫「預計2026年上半年完工」，兩者矛盾——本企劃書採信實價登錄已有一年成交紀錄這個較有力的證據，判斷為已完工新成屋，但正式簽約前務必再向屋主或管委會確認實際交屋日期。這份企劃書要攤開的是：崑庭敦峰目前真實的成交行情（不同平台落差不小，開價跟成交也有差距）、跟同商圈星玥灣、和陸寓邸、國城定潮這幾個案子比起來的定位差異、學區資訊目前查無官方核實資料。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「三多商圈核心・剛交屋新成屋・稀缺性初期」的邏輯談，不是套用開價數字，也不是拿更資深的競品行情硬套。
02
社區基本資料總覽
建設公司
崑庭建設股份有限公司（營造：上濱營造；企劃銷售：羽翰國際／興城；建築師：張文懋建築師事務所）
基地位置
高雄市前鎮區一心二路162號（門牌涵蓋162、166、168、170號）
產品型態
單棟，地上29層、地下6層，單層4戶，3部電梯
總戶數
106戶住家＋2戶店面（另有104住宅＋2店面說法）
格局規劃
3房約43坪／4房約55.7~56坪、64.9~65坪，最大約97坪
主要公設
大廳、圖書室、交誼廳、健身房、14樓宴會廳、多功能影音室、撞球室、棋藝室、會議室、兒童遊戲區等約10項
完工狀態
已完工新成屋，約2025年6月交屋，現況屋齡約1年（另有單一過時來源稱2026上半年完工，建議再次核實）
完工日期有來源衝突，正式提案前務必向屋主或管委會核實，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（剛交屋約1年，管委會可能才剛成立或籌組中）
住戶結構
格局以43坪以上的3~4房為主，推測涵蓋換屋、置產族群，實際比例待現場了解
公設現況
約10項公設含14樓宴會廳、健身房等，剛交屋不久，實際使用與維護狀況待實際查看
多數欄位標示「待確認」，是因為社區剛交屋不久、沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
三多商圈核心地段，開價跟成交要分開看
40.9~44.9萬
近一年均價（萬/坪）＊樂居／5168
約46~51萬
新案開價（萬/坪）＊591／5168
37.5~44.9萬
單價區間（萬/坪）＊5168，200筆
- 新案開價約46萬~51萬／坪，但實際成交均價落在約40.9萬~44.9萬／坪，開價跟成交有落差，談價務必用近況實際成交數字，不要拿開價當作行情基準。
- 崑庭敦峰位在三多商圈核心，步行約5分鐘可達大遠百、新光三越、SOGO三大百貨，這個地段稀缺性是它跟同區其他案子比較時的核心優勢，也支撐了相對高的單價水位。
- 剛交屋約1年，市場流通量還不大，實價登錄樣本數（約99~214筆，不同平台快照不同）仍在累積中，談價時要留意樣本數波動可能造成的均價失真。
05
四大地段價值
學區
- 沒有查到官方學區劃分文件明確對應本門牌
- 地理鄰近前鎮國小、民權國小、復興國小、紅毛港國小，未經證實劃分
商場／市場
- 位在三多商圈核心，步行約5分可達大遠百、新光三越、SOGO
- 生活圈內約32個公車站牌
交通建設
- 鄰近捷運紅線R8三多商圈站
- 未來捷運黃線Y14站興建中；位於亞洲新灣區範圍
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
座向欄位標示「待確認」，因為目前查到的公開資料只到社區總戶數與樓層規模，沒有查到逐層配置——寧可留白，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約43~97坪，3~4房）
社區整體規劃：地上29層，106戶住家＋2戶店面；約43～97坪，3～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型逐一確認，屋齡僅約1年，屋況應接近全新，但仍建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 來源 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 新案開價（591／5168） | 約46~51萬 | 待售開價，非成交 |
| 樂居（近一年） | 約40.9萬 | 99筆交易 |
| 樂屋網（均價） | 約41.2萬 | 205筆交易 |
| 5168（近一年） | 約44.9萬 | 200筆，單價區間37.5~44.9萬 |
查得到的是彙總統計與典型總價區間（3房43坪約1,796~2,085萬；4房55.7~64.9坪約2,188~3,009萬），缺乏完整的單筆門牌、樓層逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約40.9萬~44.9萬／坪，明顯低於新案開價（46萬~51萬/坪），談價務必以成交數字為準。
09
周邊競品比較
三多商圈・亞洲新灣區指標案對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 崑庭敦峰 | 一心二路162號 | 約1年 | 約43~97坪・3~4房 | 約40.9~44.9萬/坪 |
| 星玥灣 | 三多商圈 | 較新＊待確認 | 約2~3房 | 約36.65萬/坪＊近一年40.2萬 |
| 和陸寓邸 | 中山二路・林森四路口 | 約2~3年 | 約22~92坪・小坪數 | 約51.3萬/坪＊近6個月 |
| 國城定潮 | 中華五路・復興三路口 | 約2~3年 | 100~300坪 | 約46~59萬/坪 |
- 崑庭敦峰屋齡最輕（約1年），均價介於星玥灣與和陸寓邸、國城定潮之間，反映它坪數較大（43坪起）、地段核心（三多商圈步行5分到三大百貨），但還沒有和陸寓邸、國城定潮那樣的長期稀缺豪宅題材加持。
- 和陸寓邸、國城定潮坪數規劃與崑庭敦峰不同（和陸寓邸走小坪數精品路線，定潮走超大坪數豪宅路線），三者買方族群不完全重疊，比較時要說明清楚產品定位差異。
- 對屋主：開價要對齊近況實際成交（約40.9萬~44.9萬/坪），剛交屋一年的稀缺性是賣點，但不宜直接套用新案開價或更資深豪宅案的行情。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 換屋族：需要43坪以上大空間，看重三多商圈生活機能。
- 在地置產族：看重亞洲新灣區發展題材，剛交屋屋況全新。
- 投資置產客：看重稀缺性初期的增值空間，出手門檻相對高。
三個主打賣點
- 步行約5分鐘可達大遠百、新光三越、SOGO三大百貨，機能最密集商圈之一。
- 屋齡僅約1年的稀缺新成屋，公設完整，已過交屋磨合期。
- 鄰近捷運紅線R8三多商圈站，未來黃線Y14站興建中。
定價邏輯：對齊近況實際成交（約40.9萬~44.9萬／坪），不要套用新案開價（46萬~51萬/坪），也不要拿更資深的和陸寓邸、國城定潮行情硬套，各案定位不同。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像崑庭敦峰這種剛交屋、完工日期還有來源衝突的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，而不是照單全收行銷資料——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。