01
給屋主的一段話
這個社區正式名稱是「帝凡妮」，位於高雄市三民區澄清路680號（接待會館原設於686號，近澄清湖／文山特區），由城揚建設開發，允良營造有限公司承建，企劃銷售為上揚國際。全案3棟，共133戶，地上15層、地下2~3層（不同來源記載略有出入），2012年2月8日完工，現況屋齡約14年，已完銷的成熟社區。格局規劃2~4房，建坪約33~66坪（不同來源坪數區間略有差異），公設比約33%~37%（信義房屋與城揚自有資料稱33%，PTT稱37.14%，本企劃書如實呈現這個落差）。
先誠實講一件事：三民區不是我主力深耕的鳳山、前鎮、苓雅這三個區域。我平常對這三區的價格帶、成交速度、生活圈變化是持續在追蹤的日常功課，但三民區的在地細節（學區劃分、生活機能、周邊競品行情）我沒有第一手的長期觀察，這份企劃書裡標示「待確認」或引用外部資料的地方會比我平常做的鳳山案子多。如果你重視的是深耕在地、長期追蹤特定區域的房仲，這點務必先讓你知道，而不是等簽了委託才發現。
均價方面，591實價登錄直接查證（130筆成交紀錄）近況單價約22.9萬~34.8萬/坪，總價約795萬~1,980萬（不含車位），車位約90萬~150萬；信義房屋近3個月均價33.3萬/坪，最新一筆成交33.34萬/坪。本企劃書建議以591與信義房屋互相印證的33萬/坪上下作為近況參考，成交區間跨度較大（22.9萬~34.8萬），反映的是不同坪數、樓層、屋況的組合，不是單一趨勢。
查無正式訴訟或消保糾紛記錄。Mobile01上有一則帖子標題用諧音梗開玩笑（把「帝凡妮」戲稱「帝凡女尼」），但該討論串連線被拒無法直接查證內容，不確定是純粹玩笑話還是內含實質抱怨，本企劃書不會把一個標題當成證據，如實標示「查無法查證原文，不確定內容性質」。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是帝凡妮・三民區非潘玉敏主力服務區・均價看591/信義房屋互相印證數字」的邏輯談，並且誠實面對服務區域以外案件的資訊落差。
02
社區基本資料總覽
建設公司
城揚建設（鳳山區另有完全不同案名「城揚大家」，非帝凡妮系列，詳見09頁說明）
基地位置
澄清路680號（接待會館原設於686號），近澄清湖／文山特區
產品型態
3棟，地上15層、地下2~3層＊不同來源樓層記載略有出入
格局規劃
2~4房，建坪約33~66坪＊不同來源坪數區間略有差異
公設比
約33%~37%（信義房屋/城揚自有資料33%，PTT稱37.14%，如實呈現落差）
完工狀態
已完工，非新案。2012年2月8日完工，現況屋齡約14年，已完銷
本案位於三民區，非潘玉敏主力服務區域；樓層、公設比、坪數區間各來源略有出入，正式提案前建議以委託戶權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約14年，管委會應已成立運作多年，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
社群討論觀察
Mobile01有一則標題玩諧音梗的帖子，但討論串連線被拒無法直接查證內容，不確定是純玩笑還是內含實質抱怨，不視為已證實的負面資訊
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」；無法查證的網路帖子不當成證據使用。
04
區域市場定位
近況均價約33萬/坪上下——591與信義房屋互相印證
約22.9~34.8萬
591實價登錄成交區間（萬/坪）＊130筆
約33.3萬
信義房屋近3月均價（萬/坪）＊最新成交33.34萬
- 591直接查證130筆成交紀錄，信義房屋近3月均價33.3萬/坪、最新一筆33.34萬/坪，兩個獨立來源互相印證，本企劃書建議以約33萬/坪上下作為近況參考。
- 成交區間跨度較大（22.9萬~34.8萬/坪），這反映的是不同坪數、樓層、屋況組合的正常變動，不是單一趨勢，估價需依實際戶別條件對照。
- 已完銷14年的成熟社區，成交樣本充足，代表市場流通性已被長期驗證。
05
四大地段價值
學區
- 待確認待確認（三民區非主力服務區，未查得可靠學區資料）
商場／市場
- 待確認待確認（近澄清湖／文山特區，未查得具體店家與距離）
公園綠地
- 鄰近澄清湖風景區（高雄知名景觀湖泊公園，確切距離待實測）
交通建設
- 待確認待確認（未查得具體捷運／道路步行或車程距離）
三民區非本人主力服務區，多項地段資料本次查無可靠公開來源，如實標示「待確認」，建議實地走訪確認。
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
3棟，地上15層、地下2~3層＊不同來源略有出入
各樓層戶數
133戶÷3棟÷15層，平均每棟每層約3戶
座向選項
待確認待確認，建議向管委會索取建照配置圖核實
車位型態
查無詳細型態資料，車位價格約90萬~150萬/個
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——三民區案件建議加強現場核實
所屬棟別
待確認待確認（3棟中的哪一棟，務必先確認）
坪數與格局
待確認待確認（2~4房，約33~66坪）
車位
待確認待確認（約90萬~150萬/個，務必先確認是否含車位）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約14年，建議留意管線更新狀況）
本頁務必先確認委託戶所屬棟別，三民區非主力服務區，建議加強現場實勘核實各項條件。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 成交低點 | 約22.9萬 | 591成交區間下緣 |
| 成交高點 | 約34.8萬 | 591成交區間上緣，個案高點不代表普遍行情 |
| 近況成交均價 | 約33萬 | 591／信義房屋，互相印證 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的棟別、樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。130筆成交樣本對133戶的社區而言相當充足，代表市場流通性已被長期驗證。
09
周邊競品比較
城揚建設在鳳山區另有「城揚大家」，但完全是不同案名
- 城揚建設是活躍建商，除本案帝凡妮外，另有城揚KS1、城揚H&A、城揚Twin S、耀美術、高鐵SONG、美術1808、綠廳院等多個不同案名產品。
- 特別提醒：城揚建設在鳳山區福誠五街另有一個案子「城揚大家」，均價約27.5萬~34萬/坪，但這是完全不同的案名，不是「帝凡妮」系列，也不在同一行政區，不應混為一談。
- 本次研究專注於核實帝凡妮本身的資料，未獨立收集三民區周邊同類型產品的定價與規格，本企劃書不會為了填滿這頁而捏造未經查證的競品資料。
沒有查證過的競品資料寧可空白，也不亂填數字誤導屋主定價。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 換屋族：2~4房、約33~66坪，格局選擇多元。
- 置產型買方：已完銷14年的成熟社區，130筆成交樣本已充分驗證流通性。
- 重視澄清湖周邊生活圈的買方：鄰近澄清湖風景區。
三個主打賣點
- 已完銷14年的成熟社區，130筆成交紀錄。
- 鄰近澄清湖風景區，區域生活機能一般認知較成熟。
- 格局選擇多元（2~4房，約33~66坪）。
定價邏輯：對齊591與信義房屋互相印證的近況成交均價（約33萬／坪上下），統一使用正式名稱「帝凡妮」，並主動告知客戶三民區非本人主力服務區域這件事。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
服務範圍誠實說明
第一時間跟屋主／買方說明三民區非本人主力服務區域，資訊落差會比鳳山案件多，取得對方理解與信任。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，標明所屬棟別，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，即使不是三民區的主力房仲，也具備跨區判讀市場行情、辨識資料落差的基本功。面對非主力服務區域的案件，我選擇誠實告知資訊落差，而不是假裝跟鳳山案件一樣熟悉，這是對客戶負責的態度。