康庭大未來

這個社區正式名稱是「康庭大未來」，位於高雄市鳳山區保泰路與鳳南路口（角地雙面臨路，門牌記載為保泰路322號／鳳南路301號，兩者是同一棟建物，不是資料錯誤），由康庭建設開發，一本營造有限公司承建。全案地上21層、地下2層，共184戶，每層4戶，RC構造，有駐點管理員。格局規劃2~4房，坪數約31~63坪。1996年11月完工（2個獨立來源housefun/樂屋網一致確認），現況屋齡約29~30年，是保泰商圈的老牌社區之一。

這裡要先講清楚一件重要的事：康庭大未來位於保泰路上，跟本企劃書先前處理過的「保泰逸居」（御盟建設，2017年完工）、以及主打商圈品牌「保泰一品」（昇暘建設，預售中）都在同一條保泰路，但三個是完全不同的建案——本案是屋齡最老的一個，1996年完工，價格帶也明顯不同，第一次接觸客戶務必先確認講的是哪一棟。另外要提醒：康庭建設在鼓山區另有「康庭與我大廈」，不同案名不同區；還有一個完全不相關、不同建商（龍鎂建設）的「大未來」也在鼓山區，客戶如果簡稱「大未來」很容易對錯建案，務必用全名「康庭大未來」＋保泰路地址確認。

均價方面，591、5168、樂屋網互相印證，近1~2年成交均價約落在19.5萬~21.7萬/坪，最新單筆成交約21.3萬~23.3萬/坪。歷史全區間（約66~72筆成交）總價約238萬~1,025萬、單價約7.7萬~24.0萬/坪，這反映的是30年增值歷程，不代表現況。目前查到約8~23戶在售（不同時間點快照數字不同），開價總額約916萬~1,398萬。屋齡33年（591）跟約29年（5168）兩個來源標示的屋齡不完全一致，本企劃書以確認過的1996年11月完工日期為準，不糾結於單一屋齡數字。

周邊生活機能資料信心度中低：學區（五甲國小車程約3分、五甲國中約4分、瑞祥高中約5分、復誠高中約6分）、肉豆公市場、崗山仔公園、對面7-11、前鎮圖書館機車約1分鐘等資訊，主要來自單一部落格心得與5168簡短提及，不是官方列出的正式資料，本企劃書標示為「網友心得，非官方步行實測」。查無本案專屬的工程瑕疵或正式法律糾紛，有一篇部落格提到周邊八大行業（KTV等）較多、附近（非本棟）曾有槍擊事件，這是單一網友的主觀觀感，不是已證實事實，本企劃書如實標示但不當成本案的負面紀錄使用。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是康庭大未來・保泰路上最老牌的社區・跟保泰逸居/保泰一品不同案・周邊機能看網友心得非官方數字」的邏輯談。

近況均價約19.5萬~21.7萬/坪——30年老牌社區，價格帶相對親民

• 591、5168、樂屋網三個獨立來源互相印證，近1~2年成交均價落在約19.5萬~21.7萬/坪，這是本企劃書直接查證原始頁面確認的區間。
• 全歷史成交區間跨度很大（7.7萬~24.0萬/坪），反映的是30年增值歷程，不代表現況，估價務必用近況均價。
• 相較保泰路上較新的保泰逸居（約30萬~33萬/坪）與預售中的保泰一品（開價40萬~47萬/坪），康庭大未來屋齡最老、價格帶最親民，是保泰商圈預算相對有限買方的選項。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——30年老牌社區，屋況差異可能很大

保泰路上三個不同建案對照，先講清楚不是同一個

• 同一條保泰路上有三個屋齡、建商、價格帶完全不同的建案，介紹前務必先確認客戶指的是哪一個，避免行情套錯。
• 康庭建設在鼓山區另有「康庭與我大廈」，不同案名不同區；另有不同建商（龍鎂建設）在鼓山區的「大未來」，客戶簡稱「大未來」時務必用全名＋保泰路地址確認，避免對錯建案。

我主打保泰商圈，對這一帶的價格帶、成交速度是持續在追蹤的日常功課，正因為熟悉，才更清楚同一條保泰路上康庭大未來、保泰逸居、保泰一品是三個完全不同的建案，不會把客戶搞混——像康庭大未來這種屋齡約30年、周邊機能資料多來自網友心得而非官方數字的產品，更需要第一線經驗協助實地確認，避免資料誤植影響客戶信任。