01
給屋主的一段話
先跟你確認一件事：你說的「捷士旅」，查證後高雄前鎮區並沒有這個確切名稱的建案，讀音最接近、且真實存在於前鎮區瑞南街的社區應該是「捷市旅」（士／市同音，其餘二字完全一致）——這是推測性的更正，正式簽約前請務必再跟屋主確認一次門牌，避免誤植轉嫁到正式文件上。
捷市旅是一棟屋齡約15～16年（完工約民國98～99年）的兩棟式大樓，共143戶，不是新建案，賣點跟屋齡5年內的新古屋完全不同——它的核心優勢是總價門檻低、學區與交通機能已經驗證成熟，不是拿「新」來說話。這份企劃書要攤開的是：捷市旅目前真實的成交行情、跟同區新案（如永信禾豐）比起來的定位差異、建商品牌評價偏弱這件事該怎麼老實面對，而不是藏起來。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「屋齡15年・學區生活圈」的邏輯談，用總價可負擔性打動買方，不要跟新案比公設新舊。
02
社區基本資料總覽
建設公司
興總建設｜市場品牌評價非頂級，開價與行銷需誠實面對這點
基地位置
高雄市前鎮區瑞南街40號（另有52號說法，請以權狀為準）
格局規劃
1房約27~42坪／2房約26~40坪／3房約37~47坪／4房約40坪（另有77坪特殊戶說法，待確認）
主要公設
花園、健身房、會議室、韻律教室、24小時保全、分類垃圾室、無障礙設施
完工
約2009~2010年（民國98~99年），現況屋齡約15~16年
「待確認」與有出入的數字請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
屋齡15年的老屋，為什麼不用跟新案比單價
約33.6~35.5萬
均價（萬/坪）＊5168比價王
31.9~35.3萬
最新成交單價區間（萬/坪）＊信義，114年3月
- 各平台均價落在約31.9萬～37萬／坪之間，落差約5萬，談價務必以最近3個月成交、而不是一年滾動均價為準。
- 捷市旅屋齡約15~16年，是前鎮瑞南街／凱旋站周邊少數破十年的產品，跟同區永信禾豐這類站上4字頭（40萬+/坪）的新案比，總價門檻明顯較低，這才是它真正的市場定位，不是拿舊產品硬拚新案單價。
- 建商興總建設市場品牌評價不算頂級，開價時不宜用「品牌溢價」當話術，該誠實用地段、學區、總價可負擔性來說服買方。
- 建照2009年、使照2010年的說法與屋齡14~16年的市場觀察大致吻合，但確切完工年份仍有一年落差，建議核實權狀登記日期。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：福誠國小／瑞祥國小（兩說法並存，建議核實實際學區）
- 學區國中：瑞祥高中國中部／光華國中（含瑞祥完全中學系統）
商場／市場
- 鄰近凱旋國際觀光夜市（凱旋四路700號，全台大型觀光夜市之一）
公園綠地
- 五甲公園重劃區（鳳山205工兵廠＋前鎮75期重劃區合併），待確認實際步行距離
交通建設
- 捷運紅線凱旋站（R6）約500公尺內
- 鄰近輕軌凱旋瑞田站、前鎮之星站
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約26~47坪，1~4房）
社區整體規劃：地上15層，2棟共143戶；約26～47坪，1～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型逐一確認，屋齡15年的社區更要留意屋況、漏水與管線更新狀況。
06
近三年實價登錄
31.9~37.0萬/坪
歷史單價區間（113年8月~114年3月）
最新成交：約31.92萬／坪（46.99坪・3房2廳・114年3月）～約37.0萬／坪（114年3月）
查得到的是彙總統計與少數具體案例，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。待售開價區間約888~1,280萬，僅供參考，非成交價。
完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約33.6~35.5萬／坪、最新成交約31.9~37.0萬／坪，可作為起點，不是定案。
07
周邊競品比較
前鎮凱旋站周邊新舊產品對照＊部分距離未逐一實測，僅供參考
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 捷市旅 | 瑞南街40號 | 約15~16年 | 143戶 | 約26~47坪・1~4房 | 約33.6~35.5萬/坪 |
| 百達君品 | 籬仔內路9號 | 約5年 | 190戶 | 21~52坪・2~4房以上 | 約31.6~35.7萬/坪 |
| 永信禾豐 | 凱旺街／凱興街 | 新案 | 247戶 | 41~50+坪・3~4房 | 約40萬+/坪＊新案定價 |
- 捷市旅、百達君品雖然都在前鎮區，但屋齡差了約10年，捷市旅單價卻跟屋齡5年的百達君品接近，代表它的總價門檻優勢很明確——同樣預算，捷市旅可能買到更大坪數或更低總價。
- 永信禾豐這類新案站上4字頭（40萬+/坪），跟捷市旅有明顯價差，這是屋齡與公設新舊的溢價，不代表捷市旅地段比較差——凱旋站、學區、夜市機能捷市旅同樣具備。
- 對屋主：開價要誠實面對屋齡15年、建商品牌非頂級這兩個事實，用總價可負擔性與成熟生活圈當賣點，不要硬拚新案單價。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 首購族：預算有限、想住進凱旋站生活圈但買不起新案，看重總價可負擔性。
- 換屋置產族：想換大坪數但總價要控制，捷市旅37~47坪的3房產品是選項之一。
- 收租置產客：鄰近凱旋站與夜市，租賃需求相對穩定。
三個主打賣點
- 步行約500公尺內可達捷運紅線凱旋站（R6），交通機能成熟，不用等重劃區開發。
- 學區含瑞祥完全中學系統，是不少家長認定的明星學區。
- 總價門檻明顯低於同區新案，同樣預算可以買到更大坪數。
定價邏輯：對齊近一年與最近成交區間（約31.9~37.0萬／坪），優先參考最近3個月成交，也要誠實面對建商品牌不是頂級這件事，用地段與總價優勢說服買方。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。