文山君悅

文山君悅是榮欣建設・山鉅建設在鳳山區八德路296巷20-1號推出的社區，2棟（A／B棟），地上15層、地下3層，共174戶（168住家＋6店面），已完工交屋，屋齡約8年（完工約2017年底，不同來源有約1~2年落差），是成熟的中古屋社區，累積約208~210筆實價登錄成交紀錄，市場流通性已被充分驗證。

這份企劃書要先講一個非常重要的市場真話：同一個建商在八德路143號還有另一個名稱極相近的姊妹案「文山君品」——同樣174戶、同樣15層樓結構，光看名字很容易搞混。介紹或報價時務必反覆確認講的是「君悅」還是「君品」，避免資料誤植。

目前實價登錄近一年均價約33萬~34.8萬/坪（不同平台落差約1.8萬/坪），這是成熟的成交行情，遠高於2015年前後預售期開價（約17萬~25萬/坪）——談價務必用最新成交數字，不要拿早期預售開價當作現況估價。

本案位於文山特區，鄰近赤山商圈、青年商圈與澄清湖，機能與環境都是這幾年市場驗證過的真實條件；591官方文宣提及「未來鳳山新站」含購物影城題材，但目前查無明確動工進度，簡報中會標示為規劃中題材，不會當作既成機能。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「屋齡8年成熟社區・姊妹案易混淆・成交數字扎實」的邏輯談。

從預售17~25萬到現況33~34.8萬/坪——8年間扎實的市場驗證

• 591、樂居約33萬~33.67萬/坪，5168約34.2萬/坪，永慶房屋近3個月約34.8萬/坪、最新單筆成交(2026/06)約34.64萬/坪，各平台落差約1.8萬/坪，屬正常抓取時間點差異，談價務必以最新內政部實價登錄逐筆核對。
• 永慶房屋近2年成交區間約30.7萬~37.7萬/坪，落差反映不同坪數、樓層、格局條件，估價務必看委託戶的具體條件，不要只看均價。
• 從約2015年預售開價17萬~25萬/坪，到現況均價33萬以上，是8年間扎實的市場驗證軌跡，可作為對屋主的信心依據，但這是歷史軌跡，不是保證延續的承諾。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

文山特區周邊產品對照＊開價非成交價，部分數字為單一來源未交叉驗證

• 特別提醒：「文山君品」是同建商在八德路143號的姊妹案，同樣174戶、15層結構，名稱只差一字極易混淆，介紹或報價前務必先確認講的是「君悅」還是「君品」。
• 文山藏美、晴天樹、鑫文山、悅讀水世紀四案數字僅來自591單一官方文宣，未交叉驗證，且可能是較舊的開價資訊，正式提案前建議重新查證。

像文山君悅這種鄰近有極相似名稱建案（文山君品）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。