文山聚匯

文山聚匯是大郡建設在鳳山區文殿街82號推出的社區，位於文山特區，單一棟，地上13層、地下3層，全案108戶（全數住宅，無店面），已完工，2020年底推案，現況屋齡約2~3年，不是預售屋。特別提醒：大郡建設主要以廠房開發為主，文山聚匯是這家建商相對少見的住宅產品，銷售代理是德郡地產。

這份企劃書要先把捷運題材講清楚：行銷文案常提到「捷運黃線Y16站3分鐘」，但經查證高雄市政府捷運工程局官方資料，黃線目前仍在興建中，Y16站名稱還是暫定，完工時程原訂2028年，但有報導指出可能延後到2034年。這是規劃中、尚未通車的建設，不是現有的交通利多，本企劃書會明確標示為「潛力題材」，不會當成現貨賣點。

目前591實價登錄均價約31.7萬~32萬/坪（237~240筆成交，最新2026年8月成交約36.7萬/坪），5168約31.3萬/坪，樂居一年均價約32.33萬/坪（114筆，不同抽樣窗口）。這幾個數字互相接近但抽樣時間不同，本企劃書會分別標示來源，不會混在一起算平均。2020年預售期開價約29萬~32萬/坪，僅供參考。

另外要誠實提醒：一篇買方看屋心得提到本案進出道路較窄、部分2房戶型有一間無對外窗的「暗房」，這是單一來源的看屋觀察，但描述具體可信，建議帶看時如實提醒客戶注意。學區資訊（文德國小、文山高中）雖有多個來源但都追溯到建商或代銷的行銷資料，未經獨立政府來源核實。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「捷運題材是潛力不是現貨・均價分開標示來源」的邏輯談。

近況均價約31.3萬~32.3萬/坪——多來源分開標示，不混算平均

• 591、5168、樂居三個平台數字互相接近，落在31.3萬~32.33萬/坪之間，但各自的成交筆數與抽樣時間窗口不同，本企劃書分別標示來源，不會混在一起算單一平均數。
• 最新一筆成交（2026年8月）約36.7萬/坪，高於整體均價，反映近期行情可能上揚，但單筆成交不能代表普遍水準。
• 2020年底預售期開價約29萬~32萬/坪，這是6年前的歷史數字，僅供參考，談價務必用近況實價登錄成交均價。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——2房戶型務必確認是否有暗房

文山特區周邊產品對照＊不同建商的真實競品，非同建商姊妹案

• 文山君悅、文山君品都是榮欣建設的產品，跟文山聚匯（大郡建設）是不同建商，屬於文山特區內真正獨立的競品關係，不是姊妹案。
• 文山聚匯均價略低於文山君悅、文山君品，一篇看屋心得指出可能原因是進出道路較窄、部分2房有暗房，這些是具體、可信的差異點，可作為定價與話術參考。
• 晴天樹的「16.8萬/坪」數字經查證疑似過時或離群值，本企劃書不採用，建議另行核實後再引用。

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨「規劃中的捷運題材」跟「已通車的實際利多」有什麼差別——像文山聚匯這種捷運黃線題材需要誠實框列、部分戶型有暗房需要事先揭露的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。