01
給屋主的一段話
日之曜是旺曜建設在鳳山區北賢街399號（北賢街・永義街三角窗）推出的店住大樓，位於華鳳特區，單一棟，地上15層、地下2層，全案82戶（3店面＋79住家），已完工，完工約2022年初，現況屋齡約4年，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要的品牌釐清：旺曜建設同樣以「曜」為品牌尾字，在大樹區還有兩個案子——「澍之曜」（大樹區九曲路398號，72戶）跟「淞の曜」（大樹區中正一路，18~32坪華廈），但這兩案都在大樹區，跟本案完全不同地點、不同規劃，行情、格局、公設比都不能互相引用。介紹本案時務必講清楚是鳳山北賢街399號的「日之曜」。
另外要誠實提醒：本案查無任何捷運步行距離資料，目前唯一查得到的交通數字是「鳳山火車站（台鐵）約8分鐘車程」，這是開車距離，不是步行，也不是捷運。行銷文案若暗示捷運宅，本企劃書不會採用這個說法。開發商行銷提到「鄰近正修科技大學」經查證地理上距離明顯過遠，也不會寫入企劃書。
目前591與houseprice.tw兩個獨立平台實測均價約28.9萬~29.1萬/坪，另有樂居平台顯示30.4萬/坪，但這個數字未能在原始頁面直接驗證，本企劃書以兩個可直接查證的來源為主。預售期開價32萬~38萬/坪也未能獨立驗證，僅供參考，談價務必用可查證的成交均價。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「無捷運題材・品牌家族需分清楚・均價以可查證來源為準」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
營造・設計
營造：昱澄營造股份有限公司｜建築師：原東聯合建築師事務所＊名稱另有一版本記載為元東，建議核實
基地位置
高雄市鳳山區北賢街399號（北賢街・永義街三角窗，華鳳特區）
格局規劃
官方公告：住家2~3房約22~42坪，店面約26~35坪；實際上架物件另見1房33坪及46~50坪等更大戶型
基地面積
約538.11坪，建蔽率約35.82%＊單一來源
完工狀態
已完工，非預售。約2022年初完工，現況屋齡約4年
格局範圍與官方公告有落差，建蔽率僅單一來源，正式提案前建議以委託戶實際權狀核對。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約4年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
3戶店面＋79戶住家混合，格局涵蓋1~3房，推測涵蓋首購、換屋與小型店面經營者
糾紛／客訴紀錄
查無公開的交屋延遲、糾紛或客訴紀錄，但這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
成交均價約28.9萬~29.1萬/坪——以兩個可直接查證來源為主
28.9~29.1萬
近一年成交均價（萬/坪）＊591／houseprice.tw實測
32~38萬
預售期開價（萬/坪）＊未能獨立驗證，僅供參考
約28.97萬
華鳳特區區域近一年均價（萬/坪）＊樂居，單一來源
- houseprice.tw即時查詢近一年均價約28.9萬/坪；591市場頁面近1年成交均價約29.1萬/坪，最新一筆(115年6月)約26.9萬/坪、32.7坪2房、總價1,080萬，兩個獨立平台互相印證，可信度較高。
- 另有平台顯示30.4萬/坪，但無法在原始頁面即時查證，可能是不同時間點的快取數字，本企劃書不採用這個數字做主要參考，改用可即時驗證的28.9萬~29.1萬/坪。
- 預售期開價32萬~38萬/坪僅出現在搜尋摘要，原始頁面因轉址未能直接查證，僅供參考，不建議直接引用做為估價基準，談價務必用成交均價。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鎮北國小（中等信心度，2來源交叉確認）
- 學區國中：文山國中（中等信心度，一筆資料誤植為文山高中，待核）
商場／市場
- 華鳳公園步行約2分鐘可達（單一開發商來源）
- 鄰近6個公車站牌，未搭配捷運站
公園綠地
- 鳳山熱帶園藝試驗所（約16萬坪）、澄清湖風景區約8~9分鐘車程
- 華鳳公園是少數可能步行可達的綠地
交通建設
- 查無任何捷運步行資料，不宜稱捷運宅
- 鳳山火車站（台鐵）約8分鐘車程，非步行
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
樓層高度
地上15層（1~3樓多為店面／公設，住家樓層集中於中高樓層）
各樓層戶數
82戶÷15層，平均每層約5.5戶（含3戶店面），實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或建商索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——留意車位是平面或機械
坪數與格局
待確認待確認（官方範圍2~3房22~42坪，實際物件另見更大戶型）
車位
待確認待確認（48平面／18機械，務必先確認是哪一種）
社區整體規劃：單一棟共82戶（3店面＋79住家）；官方2~3房22~42坪，實際另見1房33坪及46~50坪等戶型。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，車位是平面或機械會直接影響單價。
08
近三年實價登錄與價格走勢
28.9~29.1萬/坪
近一年成交均價591／houseprice.tw
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 預售期開價 | 約32~38萬＊ | 僅見於搜尋摘要，原始頁面未能直接查證 |
| 近況成交均價 | 約28.9~29.1萬 | 591／houseprice.tw，兩來源互相印證 |
最新單筆成交（115年6月）低於均價，落在區間下緣。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。兩個獨立平台的近一年均價互相印證在28.9萬~29.1萬/坪這個窄區間內，代表市場行情已經相對穩定。
09
周邊競品比較
華鳳特區周邊產品對照＊部分競品未經逐一核實
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 日之曜 | 旺曜建設 | 已完工約4年 | 近況均價約28.9~29.1 | 本案，82戶 |
| 金築築玥 | 資料待補充 | 預售中 | 開價約35~37＊未逐一核實 | 北賢街220號，11戶，公設比約26.85%，僅單一來源 |
| 幸福華鳳 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 北賢街，透天產品，未逐一核實 |
| 旺時代 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 華鳳特區新建案，未逐一核實 |
- 華鳳特區整體近一年均價約28.97萬/坪（樂居，單一來源），跟本案自身均價相當接近，代表本案行情大致貼近特區整體水位。
- 金築築玥、幸福華鳳、旺時代三案僅出現在區域搜尋或單一新聞來源，未逐一核實地址與最新狀態，正式提案前建議另行查證，不建議直接引用其定價。
- 特別提醒：本案建商「旺曜建設」在大樹區另有「澍之曜」「淞の曜」兩個品牌相近但地點完全不同的案子，不是本案的周邊競品，不要混為一談。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約22~29坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約36~42坪，適合換屋族。
- 小型店面經營者：全案3戶店面，適合自營商家。
三個主打賣點
- 位於華鳳特區，華鳳公園步行約2分鐘可達。
- 屋齡約4年，兩個獨立平台均價互相印證。
- 全案含3戶店面，適合店住合一買方。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約28.9萬~29.1萬／坪），不引用未經驗證的預售開價，也不暗示捷運宅，明確標示「日之曜」以區隔大樹區的「澍之曜」「淞の曜」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
建案名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「日之曜」與地址門牌，避免與大樹區同品牌案子混淆。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨行銷文案的交通宣稱跟查得到的事實有什麼差別——像日之曜這種同建商有多個相似品牌案名（澍之曜、淞の曜）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。