旺時代2

旺時代2是德禎建設在鳳山區北明街111號推出的社區，位於華鳳特區，2棟，地上13層、地下2層，全案約168~175戶（不同平台戶數統計略有落差，591統計為162戶住家+6戶店面=168戶），已完工並已完銷，使用執照為（109）高市工建築使字第00056號，2020年1月完工，現況屋齡約6年，不是預售屋。

這份企劃書要先做一個重要的釐清：德禎建設屬於「德旺建設集團」，跟隔壁華鳳特區的「日之曜」建商「旺曜建設」名字都帶「旺」字，但兩家公司登記地址、負責人完全不同，查無任何股權或人事上的關聯，純屬巧合，不是同一個建商體系，介紹時務必分清楚，避免混淆。

本案在同一條北明街上，德禎建設先推出「旺時代」第1期（北明街170號），本案是第2期（北明街111號），兩案相距約250公尺，是本案最直接可信的比較對象。

目前591、樂居近況均價約32萬~36萬/坪（79~84筆），houseprice.tw另統計近一年均價約29.0萬/坪（97筆，登錄期間112年3月至115年4月），兩者落差反映統計時間窗口不同，本企劃書會標明各自的時間窗口，不會挑單一數字誤導客戶。2018~2019年預售期開價約17萬~21萬/坪，明顯低於現況，談價務必用現況成交數字。另外要誠實提醒：本案查無鄰近捷運或輕軌的實測資料，2019年一篇獨立部落格評論明確提到本區「地點偏僻、缺乏大眾運輸、沒有自用車輛較難抵達」，這是少見的第一手負評，本企劃書會如實呈現，不迴避。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「建商與旺曜建設無關・均價看統計時間窗口・交通條件誠實偏車輛導向」的邏輯談。

均價29萬~36萬/坪，落差反映統計時間窗口不同

• 591與樂居統計均價約32萬~36萬/坪（79~84筆），houseprice.tw則標示近一年均價約29.0萬/坪（97筆，登錄期間112年3月~115年4月）。兩者落差不是資料錯誤，而是統計時間窗口不同，本企劃書不會挑單一數字誤導客戶，會標明各自來源與時間。
• 另有搜尋摘要顯示33.8萬/坪，屬未逐一核實的補充參考，本企劃書以有明確標註樣本數與時間窗口的來源為主。
• 2018~2019年預售期開價約17萬~21萬/坪，明顯低於現況成交，這是正常的新成屋到中古屋增值曲線，但談價務必用現況成交數字，不要拿當年開價當估價基準。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——留意車位是平面或機械

北明街・華鳳特區周邊產品對照＊部分距離未逐一核實

• 旺時代（1期）是本案最直接可信的比較對象，同建商、同街，相距約250公尺，行情相近。
• 日之曜、森粼、樹粼、森之道都在同屬華鳳特區的不同街道，行情落在27萬~30.4萬/坪區間，可作為區域行情參考，但確切步行距離未逐一核實，不宜直接稱「緊鄰」。
• 特別提醒：本案建商「德禎建設」（德旺建設集團）跟日之曜的建商「旺曜建設」名字都帶「旺」字，但完全是兩家不同公司，查無任何股權或人事關聯，純屬巧合，介紹或報價前務必分清楚。

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨不同平台均價落差背後的統計時間差異，不會挑單一數字誤導客戶——像旺時代2這種建商名稱跟鄰近社區同字巧合、交通條件需要誠實揭露的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。