01
給屋主的一段話
星海灣是和築建設在前鎮區中山二路221號推出的社區，地上29層、地下5層，基地面積約612坪，全案約121~124戶（不同來源數字略有出入），已完工，現況屋齡約9~11年，是成熟的中古屋社區。
這份企劃書要先做一件事：查證案名。「星月灣」這個名字實際上查無高雄同名建案，唯一完全吻合的「星月灣」是台南市南區華友聯開發的建案，跟高雄、跟和築建設完全無關。高雄比較接近的是和築建設同時推出的兩個「星○灣」系列案——本案「星海灣」（前鎮區中山二路）跟「星玥灣」（苓雅區三多四路，28層大樓，320戶，屋齡約1年的新古屋）。兩案地點、屋齡、規模、行情都差很多，介紹或報價前務必先確認講的是哪一案。
目前實價登錄的均價在不同平台落差較大：591統計約25萬/坪(40筆)，5168統計約30.4萬/坪，開價區間則落在38萬~50萬/坪。這個落差不小，正式提案前務必以內政部實價登錄逐筆核對，不要只引用單一平台數字。
本案格局以大坪數為主（約59.38~176.68坪，3~4房），公設含健身房、交誼廳、活水SPA館、游泳池，規格偏向大坪數換屋產品。公設比、確切學區查無明確可信來源，本企劃書標示待確認，不擅自杜撰。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「案名先查證・大坪數換屋定位・數字來源需交叉核對」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
總戶數
約121~124戶（住宅121戶＋店鋪1戶，不同平台數字略有出入）
格局規劃
約59.38~176.68坪（另有來源簡化為60~88坪），3~4房
社區公設
垃圾集中室、健身房、交誼廳、活水SPA館、游泳池
車位
平面式約170萬~220萬／機械式約80萬~100萬（原價區間，非現況車位價）
總戶數、公設比等數字跨平台有出入，正式提案前建議向管委會或屋主核對權狀與使照。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約9~11年，應已穩定運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
格局以大坪數3~4房為主，推測涵蓋換屋與置產族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於前鎮、苓雅交界，與同建商「星玥灣」（苓雅區）名稱相近但地點、屋齡、規模完全不同，介紹時務必分清楚
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約25萬~30.4萬/坪——平台落差較大，務必交叉核對
25~30.4萬
近況均價（萬/坪）＊591／5168
- 591統計均價約25萬/坪(40筆)，5168統計約30.4萬/坪，兩平台落差約5萬/坪，可能反映抓取時間點與樣本不同，正式提案前務必以內政部實價登錄逐筆核對，不要只引用單一平台數字。
- 開價區間（38萬~50萬/坪）明顯高於成交均價，這是常見的開價與成交落差，談價務必以最新成交數字為主，不要被開價誤導。
- 本案坪數偏大（約59.38~176.68坪），總價門檻較高，樣本數也相對較少（約40筆），估價務必看委託戶的具體坪數與樓層條件，不要只看均價數字。
05
四大地段價值
商場／市場
- 鄰近大遠百、三多商圈
- 位處前鎮、苓雅交界，鄰近亞洲新灣區
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
約121~124戶÷29層，平均每層約4~4.3戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約59.38~176.68坪，3~4房）
社區整體規劃：地上29層共約121～124戶；約59.38～176.68坪，3～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約9~11年，建議實際驗屋確認管線、防水與裝潢狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 來源 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 591近況均價 | 約25萬 | 40筆 |
| 5168近況均價 | 約30.4萬 | 統計時間與591不同 |
| 開價區間 | 約38~50萬 | 非成交價，僅供參考 |
車位參考：平面式約170萬~220萬／機械式約80萬~100萬（原價區間）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，並向對方說明平台落差原因。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約25萬~30.4萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
前鎮・苓雅交界周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 星海灣 | 和築建設 | 已完工約9~11年 | 近況均價約25~30.4 | 本案，約121~124戶，中山二路221號 |
| 星玥灣 | 和築建設 | 已完工約1年 | 約40~42.5 | 苓雅區三多四路58號＊同建商不同地點，勿混淆 |
- 特別提醒：星玥灣是同建商在苓雅區的另一案，屋齡新（約1年）、規模更大（320戶），均價明顯較高，跟本案完全不同定位，介紹或報價前務必先確認講的是哪一案。
- 研究過程中查無明確的前鎮區中山二路周邊直接競品清單，不編造競品資料，正式提案前建議實地走訪確認鄰近可比案。
- 另提醒：「星月灣」查無高雄同名建案，唯一同名建案在台南市南區（華友聯開發），與本案完全無關，切勿混用資料。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 大坪數換屋族：約59.38~176.68坪，3~4房。
- 置產型買方：屋齡約9~11年，重視大坪數產品稀缺性。
三個主打賣點
- 大坪數格局，市場上屬稀缺的換屋型產品。
- 社區公設含健身房、交誼廳、活水SPA館、游泳池。
- 位處前鎮、苓雅交界，鄰近亞洲新灣區、大遠百、三多商圈。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約25萬~30.4萬／坪），不要引用未經核實的開價區間，也要明確標示「星海灣」以區隔同建商的「星玥灣」及與本案無關的台南「星月灣」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認建案全名「星海灣」，並說明與同建商「星玥灣」、台南「星月灣」的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看與斡旋議價
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，出價、議價、條件協商全程陪同。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像星海灣這種案名容易被誤記、又跟同建商姊妹案名稱相近的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。