晴天樹

晴天樹是尊邑建設在鳳山區文化西路70巷20號推出的社區，單一棟，地上15層、地下3層，全案95戶（91住家＋4店面），已於2017年7~8月完工，現況屋齡約9年，累積約114~123筆實價登錄成交紀錄。

這份企劃書要先做一個重要更正：市場上有資料引用「晴天樹約16.8萬/坪」，但查證後發現這個數字其實是把建商2016年預售期「開價1,688萬/戶」（每戶總價）誤看成「16.8萬/坪」（每坪單價），兩者完全是不同單位，不能混用。實際查證後，本案現況實價登錄均價約28.9萬~33.6萬/坪，跟坊間流傳的數字差了近一倍，這個更正務必要讓屋主知道，避免用錯誤的低價印象去談委託。

本案位於文山特區，跟同商圈的文山君悅、文山君品都是鄰居（距文山君悅約812公尺），均價略低於這兩案（文山君悅、文山君品均價約32.9萬~36萬/坪），可以作為總價相對親民的定位切入。60個平面式車位在同區2房產品中屬於較少見的規格，這是可以主打的優勢。

行銷文宣常提到「近台鐵地下化正義站、捷運黃線」，但這兩項建設目前都還在興建中、尚未通車（黃線Y16站預計2032年後才部分通車），簡報中會明確標示為規劃中題材，不會當作既成機能，避免對買方做過度承諾。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「行情已被誤解需要更正・文山特區次順位定位・平面車位優勢」的邏輯談。

重要更正：流傳的16.8萬/坪其實是誤讀，實際均價約28.9萬~33.6萬/坪

• 查證後確認：「16.8萬/坪」是把建商2016年預售期宣傳的「開價1,688萬/戶」（每戶總價）誤看成「16.8萬/坪」（每坪單價），單位完全不同，這個數字不應繼續流傳或引用。
• 四個獨立平台（591、5168、信義房屋、樂居）近況均價互相印證，落在約28.9萬~33.6萬/坪之間，這才是可信的現況行情，談價務必以此區間為主要參考，並以內政部實價登錄逐筆核對。
• 本案均價略低於同商圈的文山君悅、文山君品（約32.9萬~36萬/坪），這個價差可作為對買方「總價相對親民」的定位切入，但不宜過度強調「便宜」，應以「性價比」角度誠實包裝。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

文山特區周邊產品對照＊開價非成交價，部分為單一來源未交叉驗證

• 本案均價明顯低於文山君悅／君品，可作為「文山特區內總價相對親民」的定位切入，但務必以正確的28.9萬~33.6萬/坪為準，不要沿用錯誤的16.8萬/坪。
• 文森青、鳳陽花都兩案僅在研究過程中順帶提及，數字未交叉驗證，正式提案前建議另行查證，不建議直接引用。

21年資歷代表看得懂市場數字背後的來源與單位，像晴天樹這種曾被誤傳錯誤均價的案子，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免客戶被錯誤數字誤導。