01
給屋主的一段話
棋琴九重奏是崑庭建設在前鎮區中山二路78號推出的社區，位於三多商圈，地上19層、地下3層，全案136戶，約2009年完工，2012年7月已100%完銷，現況屋齡約16~17年，是相對成熟的中古屋社區。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：崑庭建設用「棋琴○重奏」這個命名系列推出過至少6重奏、9重奏（本案）、12重奏、15/16重奏、17重奏、19重奏、20重奏、22重奏、23重奏、26重奏等十幾個獨立建案，散布在高雄不同行政區。本案（9重奏，中山二路78號）跟客戶可能同時聽過的「17重奏」（復興三路381號）是完全不同地點的兩棟樓，兩案街道不同，距離未經查證，不應假設彼此是鄰居，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案。
目前591實價登錄（66筆）、信義房屋、5168三個平台直接查證均價分別約35萬、34.7萬、34.2萬/坪，數字互相接近，可信度較高。特別提醒本次研究抓到一個查證案例：搜尋引擎摘要曾顯示5168均價為30.8萬/坪，但直接查證原始頁面後確認實際數字是34.2萬/坪，30.8萬是過時或錯誤的摘要資訊，本企劃書不採用，改用查證過的34.2萬/坪。
本案已完工16~17年，沒有預售開價可比對，只能用實價登錄成交數字估價。另外要誠實提醒：公設比、學區、基地面積、建蔽率、車位配比等多項資料查無或僅單一來源，正式提案前建議進一步核實。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先分清楚是九重奏不是十七重奏・均價要查原始頁面不要只信搜尋摘要」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
崑庭建設股份有限公司＊建商官網自我確認，部分平台誤寫為崑郡建設，不採用
基地位置
高雄市前鎮區中山二路78號（複合建物門牌另涵蓋72~96號區段）
產品型態
地上19層、地下3層，電梯花園大樓，飯店式管理
格局規劃
約27坪起至近90坪，2房至4房＊不同平台邊界數字略有出入，採安全範圍
車位
查無建物整體車位比與型式，僅查得個別掛售物件含1~6個車位不等
完工狀態
已完工，非預售。約2009年10月完工，2012年7月100%完銷，現況屋齡約16~17年
建築師、基地面積、建蔽率、車位比查無資料，公設比、營造商僅單一來源，正式提案前建議核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約16~17年，管委會應已成立運作多年，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建商行銷曾強調飯店式管理，實際維護水準建議實際走訪確認）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
136戶，格局涵蓋2~4房，推測涵蓋換屋族與置產族
糾紛／客訴紀錄
查無公開的漏水、糾紛或客訴報導，一則買方詢問串因平台限制無法讀取，這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶
管委會運作與管理費細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
近況均價約34.2萬~35萬/坪——三平台直接查證，數字收斂
約34.7萬
信義房屋均價（萬/坪）＊2年區間31.6~36.6萬
約34.2萬
5168均價（萬/坪）＊68筆，已訂正過時摘要
- 591、信義房屋、5168三個平台的均價都在34萬~35萬/坪之間，這三個數字都是本次研究直接查證原始頁面確認的，不是搜尋摘要臆測，可信度較高。
- 特別提醒一個查證案例：搜尋引擎摘要曾顯示5168均價為30.8萬/坪，但直接查證同一個頁面後確認實際數字是34.2萬/坪，30.8萬是過時或錯誤的摘要資訊，本企劃書不採用。
- 本案已完工16~17年，沒有預售開價可比對，只能用實價登錄成交數字估價，談價務必以最新成交為主。
05
四大地段價值
學區
- 查無明確對應學區資料，不以鄰近推測
- 建議直接查詢高雄市教育局學區系統
商場／市場
- 夢時代購物廣場車程不到5分鐘（非步行）
- 周邊SOGO、遠東、IKEA等區域級零售機能
交通建設
- 捷運紅線R8三多商圈站步行不到5分鐘
- 已通車，非規劃中，可信度較高
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
136戶÷19層，平均每層約7.2戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或屋主索取建照配置圖核實
座向、逐層配置與車位資料查無公開資料，寧可標示「待確認」，不編造分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——19層大樓，樓層落差影響大
樓層
待確認待確認（全社區地上19層，樓層落差對單價影響較大）
坪數與格局
待確認待確認（全案約27~90坪，2~4房）
車位
待確認待確認（建物整體車位資料不明，務必確認委託戶車位型態）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約16~17年，建議留意屋況與更新狀況）
社區整體規劃：地上19層共136戶；約27～90坪，2～4房。屋齡約16～17年，本戶實際優勢須以樓層、坪數、屋況逐一確認，留意屋齡帶來的管線與公設更新狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 近況成交均價 | 約34.2~35萬 | 591／信義／5168，三來源收斂 |
| 2年成交區間 | 約31.6~36.6萬 | 信義房屋 |
本案已完工16~17年，無預售開價可對照，沒有查到逐年逐月的完整走勢資料，不杜撰增值曲線。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。屋齡約16~17年、66~68筆成交樣本對136戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被長期驗證。
09
周邊競品比較
中山二路・三多商圈周邊產品對照＊注意與同建商其他重奏系列的區隔
| 建案 | 建商 | 門牌 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 棋琴九重奏 | 崑庭建設 | 中山二路78號 | 近況均價約34.2~35 | 本案，136戶，屋齡約16~17年 |
| 星海灣 | 資料待補充 | 中山二路一帶 | 近一年均價約31.0 | 同一條路，122戶，屋齡約10年，含游泳池/健身房 |
| 棋琴17重奏 | 崑庭建設（同建商） | 復興三路381號 | 資料待補充 | 不同街道，距離未經查證，不宜假設緊鄰 |
- 星海灣是同一條中山二路上的真實競品，屋齡較新（約10年），均價略低於本案，這個落差合理反映屋齡差異，可作為對照參考。
- 特別提醒：「棋琴○重奏」是崑庭建設的大型命名系列，已知至少有6、9（本案）、12、15、16、17、19、20、22、23、26重奏等十幾個獨立建案，散布高雄多區。棋琴17重奏在復興三路381號，跟本案不同街道，兩案距離未經查證，不應假設彼此緊鄰，介紹前務必先確認客戶講的是哪一案。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 換屋族：3~4房大坪數選擇，適合換屋族。
- 置產型買方：捷運R8步行不到5分鐘，鄰近三多商圈。
- 首購族：2房約27坪起，總價門檻相對親民。
三個主打賣點
- 捷運紅線R8三多商圈站步行不到5分鐘，已通車。
- 屋齡約16~17年、66~68筆成交紀錄，流通性驗證充分。
- 位於三多商圈核心，鄰近夢時代、SOGO等零售機能。
定價邏輯：對齊近況實價登錄成交均價（約34.2萬~35萬／坪），本案已完工16~17年沒有開價可對照，也要明確標示「九重奏」以區隔同建商的其他重奏系列，尤其是17重奏。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「棋琴九重奏」，並說明與同建商17重奏等其他系列案子的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，屋齡16~17年務必留意拍攝時屋況細節。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨搜尋引擎摘要跟原始頁面數字的差別，不會照抄過時或錯誤的AI摘要——像棋琴九重奏這種同建商有十幾個重奏系列案子、容易被搞混的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。