01
給屋主的一段話
棋琴文化苑是崑庭建設在鳳山區光遠路121巷81號推出的社區（部分平台記載為91號，正式提案前建議實際核對門牌），共3棟（AB分棟管理），地上15層、地下2層，全案84戶住家，已完工，現況屋齡約13年，是中古屋，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：「棋琴文＿苑」是崑庭建設的大型命名系列，這次研究確認至少有十幾個案子散布在鳳山、新興、鼓山、左營、前金等多個行政區——文泰苑（鳳山善志街）、文化苑（本案，鳳山光遠路）、文合苑（新興區七賢二路）、文美苑（鼓山區）、文川苑（左營區）、文賢苑、文祥苑、文立苑、文雄苑、文青苑、文德苑、文心苑等，一字之差就是完全不同的建案、不同地點、不同行情。客戶提到「棋琴文＿苑」時，務必先問門牌地址，不要只憑名字判斷是哪一案。
目前591實價登錄近一年均價約25.6萬/坪（221筆累積成交），houseprice.tw顯示最新成交（115年4月）單價約24.3萬/坪，近年最高單價約33.4萬/坪（111年5月）。這是已完工13年的中古屋市場，沒有現行預售開價可比對，談價務必看近一年成交，不要被單一高點成交誤導。
另外要誠實提醒：建商名稱在不同平台有出入，部分記載為「崑庭建設」、部分記載為「崑郡建設」，本企劃書採用崑庭建設，但建議正式簽約前以建照或權狀核實正確名稱。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先問門牌區分棋琴文＿苑系列・均價看近一年不看單一高點」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
崑庭建設＊部分平台記載為崑郡建設，兩字有出入，正式提案前建議核實
基地位置
高雄市鳳山區光遠路121巷81號＊部分平台記載為91號，建議實際核對門牌
產品型態
3棟（AB分棟管理），地上15層、地下2層
格局規劃
2房約24.65~25.43坪；3房約41.61~50.98坪；4房約65.09坪（權狀）
車位
依戶型不同，A1棟平面式／A2棟機械式／B1、B2棟平面式，非統一車位型式
完工狀態
已完工，非預售，現況中古屋，約2013年完工，現況屋齡約13年＊另有來源記載9年，本企劃書採信度較高的13年
建商名稱、門牌號碼、公設比、基地面積等多項資料查無公開或有出入，正式提案前建議以建照／權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約13年，管委會應已成立運作多年，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
3棟84戶住家，格局涵蓋2~4房，推測涵蓋首購到換屋不同階段的族群
糾紛／客訴紀錄
查無公開的漏水、糾紛或管委會爭議報導，但這是「未查到」不等於「確認乾淨」，屋齡13年建議帶看時特別留意屋況與漏水痕跡
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年均價約25.6萬/坪——13年中古屋市場，無預售開價可比對
約25.6萬
近一年成交均價（萬/坪）＊591，221筆累積成交
約24.3萬
最新成交單價（萬/坪）＊houseprice.tw，115年4月
約33.4萬
近年最高成交單價（萬/坪）＊111年5月，特例不代表均價
- 591市場頁面統計221筆累積成交，近一年均價約25.6萬/坪；houseprice.tw顯示最新一筆成交（115年4月）單價約24.3萬/坪，兩者接近，可信度較高。
- 111年5月曾有一筆單價約33.4萬/坪的成交，明顯高於近況均價，這是個案特例（可能是特殊樓層、格局或裝潢），不能當作本案的普遍行情，估價務必用近一年均價為主。
- 本案已完工約13年，是中古屋市場，沒有現行預售開價可比對，成交總價範圍約385萬~1,860萬（依坪數格局差異大，另有4房成交案例約1,388萬~2,098萬）。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：光遠國小（低信心度，未核對官方學區劃分表）
- 學區國中：鳳山國中（低信心度）
商場／市場
- 搜尋摘要提到鄰近明山幼稚園等機能，但原始頁面無法驗證
- 查無超市、市場的具體步行距離資料
公園綠地
- 搜尋摘要提到鄰近黃埔公園，但原始頁面無法驗證
- 「河畔景觀第一排」說法查無明確水路來源，不採用
交通建設
- 多來源提及鄰近捷運橘線大東站（O13）
- 查無任何實際公尺數或步行分鐘數，僅概略說法
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
3棟（AB分棟管理），地上15層、地下2層
各樓層戶數
84戶÷3棟÷15層，平均每棟每層約1.9戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或屋主索取建照配置圖核實
車位型態
依戶型不同，A1棟平面式／A2棟機械式／B1、B2棟平面式
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——車位型式因棟別而異，務必先確認
坪數與格局
待確認待確認（全案2房約24.65~25.43坪、3房約41.61~50.98坪、4房約65.09坪）
車位
待確認待確認（依棟別為平面或機械，務必先確認是哪一種）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約13年，建議留意屋況與漏水痕跡）
社區整體規劃：3棟（AB分棟管理）共84戶住家；2～4房，約24.65～65.09坪。車位型式因棟別而異。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約385~2,098萬
成交總價區間（依坪數格局差異大）
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 近年最高成交（特例） | 約33.4萬（111年5月） | 個案特例，不代表普遍行情 |
| 最新成交（115年4月） | 約24.3萬 | houseprice.tw |
| 近一年成交均價 | 約25.6萬 | 591，221筆歷史成交 |
221筆是13年累積歷史總數，不是近一年筆數。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。屋齡13年、221筆累積成交樣本，市場流通性相對成熟，估價建議以近一年24.3萬~25.6萬/坪為主，不要被單一特例成交誤導。
09
周邊競品比較
「棋琴文＿苑」系列與鳳山周邊產品對照＊多數距離未逐一核實
| 建案 | 建商 | 門牌 | 屋齡 | 行情（萬/坪） |
|---|
| 棋琴文化苑 | 崑庭建設 | 光遠路121巷81號 | 約13年 | 近況均價約24.3~25.6 |
| 棋琴文泰苑 | 崑庭建設（同建商） | 善志街39號 | 約6~7年 | 近一年均價約28~31.6 |
- 棋琴文泰苑是同建商在鳳山另一案，屋齡較新，均價也較高，兩案地點不同（光遠路 vs 善志街），不能互相套用行情。
- 「棋琴文＿苑」系列在高雄至少有十幾個案子，包括文合苑（新興區七賢二路，開價45萬~50萬/坪）、文美苑（鼓山區）、文川苑（左營區）等，都在鳳山、前鎮、苓雅服務範圍之外，不應納入本案的周邊競品比較。
- 特別提醒：建商名稱在部分平台記載為「崑郡建設」，跟正確的「崑庭建設」一字之差，介紹或報價前務必核實正確名稱，避免文件出錯。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約24.65~25.43坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約41.61~50.98坪，適合換屋族。
- 大坪數置產型買方：4房約65.09坪。
三個主打賣點
- 屋齡13年、221筆累積成交紀錄，市場流通性已被長期驗證。
- 格局選擇涵蓋2房到4房，適合不同階段買方。
- 位於光遠路，鄰近捷運橘線大東站生活圈。
定價邏輯：對齊近一年實價登錄成交均價（約24.3萬~25.6萬／坪），不用單一特例高點成交（33.4萬/坪）估算，也要明確標示「棋琴文化苑」以區隔系列中其他十幾個同名建案。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名與門牌核實
第一時間跟屋主／買方確認案名「棋琴文化苑」與正確門牌，並說明與「棋琴文＿苑」系列其他案子的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，屋齡13年務必留意拍攝時屋況細節。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨單一特例成交跟普遍行情的差別，不會拿最高成交價誤導屋主定價——像棋琴文化苑這種同系列有十幾個同名建案散布多區的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。