01
給屋主的一段話
棋琴17重奏是崑庭建設在前鎮區復興三路381號推出的社區，2棟（A／B棟），地上15層、地下3層，全案76戶（70住宅＋6店面），已於2015年9~10月完工，現況屋齡約10~11年，是成熟的中古屋社區，累積約87~89筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個非常重要的市場真話：崑庭建設旗下有三條完全獨立的產品命名軸線——「棋琴文○苑」系列（如我先前服務過的棋琴文泰苑，鳳山區善志街）、「棋琴○重奏」系列（本案，還有15/16/18/19/21/22/23/25重奏等，分布鳳山、前鎮、苓雅多區）、以及完全不同的「崑庭敦峰」產品線（前鎮區）。三者名稱、地點、產品規格都不同，介紹或報價前務必逐一確認講的是哪一案，不可互相套用資料。
目前實價登錄近況均價約36萬~38.2萬/坪（不同平台落差約2萬/坪），5168另顯示近5年最高點曾達39.4萬/坪（2024年7月）。地址部分要留意：多數平台一致指向復興三路381號，但社區內不同交易單位也出現383、387、389、391等門牌，這是大型社區跨多個門牌的常態，不是資料錯誤。
行銷常提到鄰近捷運黃線Y13、Y14站，但黃線目前仍在建置初期，官方預計2034年全線完工，尚未通車，簡報會明確標示為規劃中。已通車的是捷運紅線R7獅甲站、R8三多商圈站，步行約8分鐘可達，這是可信賴的既成機能。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「同建商三條命名線需分清楚・紅線已通車黃線未通車・跨門牌大社區」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
崑庭建設股份有限公司（棋琴「○重奏」命名系列之一，與「棋琴文○苑」系列同集團不同系列）
基地位置
高雄市前鎮區復興三路381號（復興三路、二聖路口，愛群國小對面；社區跨多個門牌383/387/389/391號）
產品型態
2棟（A／B棟），地上15層、地下3層，RC構造
格局規劃
3房約34.6~53.26坪；4房約53.26~63.06坪（另有來源簡化為35~53坪，3~4房）
公設比
約34%~36.1%（不同平台略有差異，約35%左右）
完工狀態
已完工，非預售。2015年9~10月完工（信義房屋、591一致；高雄房地王標示2018年8月，判定為誤植，不採用），現況屋齡約10~11年
門牌跨多號、公設比平台間有出入，正式提案前建議向管委會或屋主核對權狀與使照。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約10~11年，應已穩定運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
格局涵蓋3房到4房，含6戶店面，推測涵蓋換屋與商用客群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於三多商圈生活圈，與同建商「棋琴文○苑」系列、「崑庭敦峰」產品線都要清楚區隔
管理費等細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約36萬~38.2萬/坪——10年間扎實的市場驗證
36~38.2萬
近況均價（萬/坪）＊591／5168／樂屋網
約39.4萬
近5年最高點＊5168，2024年7月
- 591近1年約36.6萬/坪(87~89筆)，樂屋網近2年約38.2萬/坪，5168最新一筆(2024年10月)約36.1萬/坪，三平台數字接近，可信度較高，談價可用此區間為主要參考。
- 5168顯示近5年最高點曾達39.4萬/坪(2024年7月)，代表行情波動存在，談價務必以最新內政部實價登錄逐筆核對，不要只看單一高點。
- 屋齡約10~11年，屬成熟中古屋社區，跟鄰近摩登香榭大樓(約35年,約16.5萬/坪)、高之雄大廈(約47年,約16.5萬/坪)相比，屋齡新、單價明顯較高，這個溢價邏輯合理，可作為對屋主的信心依據。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：愛群國小，步行約3分鐘，社區正對面
- 學區國中：獅甲國中，騎車約5分鐘
商場／市場
- 鄰近三多商圈，步行或短程可達SOGO、新光三越、大遠百
- 鄰近MLD台鋁、好市多、家樂福；鄰近振興醫院
公園綠地
- 鄰近亞洲新灣區、軟體科技園區、高雄國際展覽館，屬產業與都市機能導向
交通建設
- 捷運紅線R7獅甲站、R8三多商圈站，步行約8分鐘，已通車
- 捷運黃線Y13/Y14仍在建置初期，尚未通車
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
2棟（A／B棟），地上15層、地下3層，RC構造
各樓層戶數
76戶÷2棟÷15層，平均每棟每層約2.5戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向、逐層配置與車位資料查無公開逐戶數據，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約34.6~63.06坪，3~4房）
社區整體規劃：2棟共76戶（70住宅＋6店面）；約34.6～63.06坪，3～4房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約10~11年，建議實際驗屋確認管線、防水與裝潢狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 時間點 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 近5年高點｜2024/07 | 約39.4萬 | 5168，單一時間點 |
| 近況均價 | 約36~38.2萬 | 591／樂屋網，平台間有落差 |
| 同區老屋參考｜摩登香榭大樓 | 約16.5萬 | 屋齡約35年，僅作屋齡溢價對照 |
近期成交參考：114年10月，復興三路387號9樓，總價1,388萬（含車位）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約36萬~38.2萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
三多商圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 棋琴17重奏 | 崑庭建設 | 已完工約10~11年 | 近況均價約36~38.2 | 本案，76戶 |
| 摩登香榭大樓 | 資料待補充 | 已完工約35年 | 約16.5 | 距約34公尺，老屋對照 |
| 高之雄大廈 | 資料待補充 | 已完工約47年 | 約16.5 | 距約76公尺，更老屋齡對照 |
| 棋琴文泰苑 | 崑庭建設 | 已完工約2年多 | 約28~31.6 | 鳳山區善志街＊同建商不同系列與地點，勿混淆 |
- 跟同區老屋（摩登香榭大樓、高之雄大廈）相比，本案屋齡新逾20年以上，單價明顯較高，這個溢價邏輯合理，可用來說明合理報價區間。
- 特別提醒：棋琴文泰苑是同建商在鳳山區的另一案，屬於「棋琴文○苑」系列，跟本案「棋琴17重奏」（前鎮區，「○重奏」系列）地點、系列都不同，介紹或報價前務必逐一確認講的是哪一案。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 小家庭換屋族：3房約34.6~53.26坪。
- 大坪數換屋族：4房約53.26~63.06坪。
- 自營商／小商辦：全案含6戶店面。
- 置產收租客：屋齡約10~11年、87~89筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 步行約8分鐘達捷運紅線R7、R8站，已通車即戰力機能。
- 鄰近三多商圈成熟生活機能。
- 屋齡約10~11年、87~89筆成交紀錄，市場流通性已被驗證。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約36萬~38.2萬／坪），不誇大尚未通車的捷運黃線題材，也要在對外溝通中明確標示「棋琴17重奏」以區隔同建商的其他系列案名。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別核對建案全名，避免與同建商其他系列混淆。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像棋琴17重奏這種同建商有多條獨立命名系列（文○苑、○重奏、崑庭敦峰）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。