01
給屋主的一段話
森之道是華友聯開發在鳳山區北賢街75號推出的社區，位於華鳳特區，地上15層、地下2層，全案114戶（住家大樓，每層4戶），已完工並已完銷，官方完工日約民國109年9月（西元2020年9月），現況屋齡約5~6年，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：華友聯開發在同一條北賢街上，先後推出了「華悅」「樹粼」「森粼」「森之道」四個獨立案子，各自有自己的門牌、戶數、完工時間，不是同一棟樓的不同稱呼，也不是誰的姊妹改名案。森之道在75號、114戶；森粼在37號、258戶；這兩個名字（森之道／森粼）尤其容易混淆，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案。
目前5168實價登錄比價王直接查證的近一年成交均價約28.5萬/坪，591與樂居的近況均價約26.8萬~29萬/坪（128筆成交），數字互相接近，可信度較高。另有全歷史均價（含2017~2018年預售期低價成交）僅約18萬/坪，這個數字會嚴重低估現況行情，本企劃書不採用。
另外要誠實提醒：行銷文案提到「高鐵10分鐘」「鄰近中山大學、清華大學高雄校區」，這些是開車距離的行銷語言，不是步行機能，也查無捷運或輕軌服務本案，公車站牌是主要大眾運輸方式。學區資訊僅單一間接來源，且有可能跟隔壁森粼的行銷資料混淆，正式提案前務必逐一核實。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「北賢街家族要分清楚・均價看近一年不看全歷史混合數字」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
營造・設計
營造：查無可靠來源，坊間有一說為永達營造但未經第二來源證實，本企劃書不引用｜建築師：查無公開資料
格局規劃
約28~37坪，2~3房＊坊間另見19.5坪與52坪等個別交易特例，非本案基準格局
車位
平面式車位約107個，約0.94個/戶＊單一來源
完工狀態
已完工，已完銷，非預售。官方完工日約109年9月（2020年9月），現況屋齡約5~6年
營造商、建築師、建蔽率查無可靠公開資料，基地面積、車位資訊僅單一來源，正式提案前建議核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約5~6年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
114戶住家大樓，格局涵蓋2~3房，推測涵蓋首購與小家庭換屋族群，實際比例待現場了解
糾紛／客訴紀錄
查無公開的交屋延遲、糾紛或客訴紀錄，但買方討論串無法讀取，這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年成交均價約28.5萬/坪——不要用全歷史混合均價
約28.5萬
近一年成交均價（萬/坪）＊5168直接查證
約26.8~29萬
591／樂居近況均價（萬/坪）＊128筆，互相印證
約18萬
全歷史混合均價（萬/坪）＊含預售期低價，不採用
- 5168實價登錄比價王直接查證頁面明確標示「近一年平均28.5萬/坪」，這是本次研究直接抓取原始頁面確認的數字，不是搜尋摘要臆測，可信度較高。
- 591市場頁面與樂居各自統計128筆成交，近況均價約26.8萬~29萬/坪，跟5168的28.5萬/坪互相接近，三個獨立來源交叉印證，可信度較高。
- 全歷史（含2017~2018年預售期低價成交）混合均價僅約18萬/坪（區間15.3萬~30.4萬），會嚴重低估現況行情，本企劃書不採用這個數字。2017~2018年預售期開價約24萬~26萬/坪，也不能當現況估價依據。
05
四大地段價值
學區
- 僅查到「鎮北國小」單一間接來源，信心度較低
- 需注意此資料可能跟隔壁森粼的資料混淆
商場／市場
- 行銷提及台積電相關聚落、蓮池潭等，多屬車程範圍
- 單一物件提及超市步行1分鐘，不代表全案普遍機能
公園綠地
- 「110公頃綠帶」為區域級描述，非本案專屬步行機能
- 澄清湖、長庚醫院屬隔壁森粼的行銷敘事，不屬本案
交通建設
- 查無捷運或輕軌服務，約11個公車站牌為主要大眾運輸
- 「高鐵10分鐘」「鄰近中山/清華大學」為開車距離行銷語言
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
每層4戶，2部電梯，114戶÷15層，平均每層約7.6戶（含部分複層或特殊規劃可能），實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或建商索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——已完銷社區，車位比略低於1
坪數與格局
待確認待確認（全案約28~37坪，2~3房）
車位
待確認待確認（約107個平面式，車位比約0.94，並非每戶保證有車位）
社區整體規劃：單一棟共114戶住家；約28～37坪，2～3房。車位比約0.94，並非每戶保證有平面車位。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約15.3~30.4萬/坪
全歷史區間（含2017~18年預售期）
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2017~18年預售期開價 | 約24~26萬 | 非成交價，招商期 |
| 近一年成交均價 | 約28.5萬（區間26.8~29萬） | 5168／591／樂居，三來源互相印證 |
全歷史區間下緣是2017~2018年預售期成交，不能代表現況行情。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。128筆成交樣本對114戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被大量交易驗證。
09
周邊競品比較
北賢街・華友聯「北賢街家族」對照＊同建商同街真實可信競品
| 建案 | 建商 | 門牌 | 戶數 | 行情（萬/坪） |
|---|
| 森之道 | 華友聯開發 | 北賢街75號 | 114戶 | 近況均價約28.5 |
| 森粼 | 華友聯開發（同建商） | 北賢街37號 | 258戶 | 近況均價約28~29 |
| 樹粼 | 華友聯開發（同建商） | 北賢街1號一帶 | 266戶 | 近況均價約29~30 |
| 華悅 | 華友聯開發（同建商） | 北賢街1號一帶 | 資料待補充 | 近況均價約27.8 |
- 森粼、樹粼、華悅都是華友聯開發在同一條北賢街推出的獨立案子，各自有自己的門牌、戶數與完工時間，均價互相接近（約27.8萬~30萬/坪），是本案最直接且可信的比較對象。
- 特別提醒：「森之道」跟「森粼」名字最容易混淆，一個在75號114戶、一個在37號258戶，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案，避免資料誤植。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約28坪起，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約35~37坪，適合換屋族。
- 已完銷成熟社區偏好者：屋齡約5~6年、128筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 已完工並已完銷，128筆成交紀錄驗證市場接受度。
- 三個獨立平台均價互相印證在28.5萬/坪附近，估價可信度高。
- 位於華友聯深耕多年的北賢街開發廊帶。
定價邏輯：對齊近一年實價登錄成交均價（約28.5萬／坪），不用全歷史混合均價或2017~18年開價估算，也要明確標示「森之道」以區隔北賢街上其他同建商案子，尤其是名字最相近的「森粼」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「森之道」與門牌「北賢街75號」，並說明與森粼、樹粼、華悅的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨全歷史混合均價跟近一年真實行情的差別，不會拿誤導性數字幫屋主定價——像森之道這種同一條街上有森粼、樹粼、華悅等多個同建商案子、名字又特別容易搞混的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。