01
給屋主的一段話
泰嘉水見晴是泰嘉開發建設在前鎮區瑞興街111巷1號推出的社區，3棟（A／B／E棟），地上5層，RC構造，全案48戶，已於2022年7月前後完工，現況屋齡約4年，已完銷，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個重要的市場真話：本案實價登錄均價在不同平台、不同抓取時間有明顯落差——591較舊統計約28萬/坪，5168較舊統計約29.6萬/坪，但樂居與5168最新統計已來到約35.9萬~36.3萬/坪。這不是矛盾，而是不同時間窗口的行情反映，談價務必用最新的內政部實價登錄數字，並註明資料來源與時間。
特別提醒：泰嘉開發建設用「水○○」作為命名系列，除了本案水見晴，官網另列有水晴川、水舞川、水悅灣等案，其中水舞川、水悅灣確認是在台南市安南區九份子重劃區，不是高雄，千萬不要把台南的行情或機能資料誤用到本案上。
本案低公設約28%在同區產品中屬於優勢賣點，鄰近已通車的環狀輕軌C36凱旋二聖站、C37輕軌機廠站，這是可信的既成機能，可放心主打。國中學區查無明確來源，簡報標示待確認，不擅自猜測校名。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「低公設・輕軌已通車・數字需標明來源時間・勿混同建商跨城市案」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
泰嘉開發建設股份有限公司（高雄市鼓山區明華路315號20樓，2006年成立）｜代銷：上嘉行銷
基地位置
高雄市前鎮區瑞興街111巷1號（瑞隆段一小段544地號），籬仔內生活圈
產品型態
3棟（A／B／E棟），地上5層，RC構造，1樓停車、2樓以上住家
格局規劃
2房約24~28坪；3房約29~30坪／38.8坪（整體範圍約23.7~38.7坪）
完工狀態
已完工，已完銷，非預售。約2022年7月完工，現況屋齡約4年
完工月份僅單一來源，公設比信心度中等，正式提案前建議向管委會或屋主核對權狀與使照。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約4年，應已運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
格局涵蓋2房到3房，推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於籬仔內生活圈，與同建商「水○○」系列其他案（水晴川、水舞川、水悅灣等）分屬不同地點甚至不同縣市，介紹時務必分清楚
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約35.9萬~36.3萬/坪——平台落差反映不同抓取時間，務必標明來源
35.9~36.3萬
近況均價（萬/坪）＊樂居／5168最新
28~29.6萬
較舊統計均價（萬/坪）＊591／5168舊snapshot
- 不同平台、不同抓取時間的均價差距達7~8萬/坪（28萬~29.6萬 vs 35.9萬~36.3萬），這不是資料錯誤，而是舊統計窗口與最新統計窗口的落差，介紹時務必註明「依XX平台最新資料，近一年均價約XX萬/坪」，不要籠統引用單一數字。
- 成交筆數在不同來源也有落差（48筆 vs 106筆），推測部分平台統計口徑不同（是否含車位分算、是否去重），正式提案前建議以內政部實價登錄逐筆核對確切筆數。
- 本案低公設約28%是相對於同區其他產品的明確優勢，可作為主打賣點之一，實際使用空間比例較高。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：瑞豐國小（中等偏高信心度）
- 學區國中：查無明確來源，待確認
商場／市場
- 約200公尺達7-ELEVEN，約524公尺達全聯（單一來源）
- 位於籬仔內生活圈，鄰近瑞隆商圈
交通建設
- 鄰近環狀輕軌C36凱旋二聖站、C37輕軌機廠站，已於2024年1月全線通車
- 若提及捷運黃線，需標示為興建中、尚未通車
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
48戶÷3棟÷5層，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約23.7~38.7坪，2~3房）
社區整體規劃：3棟共48戶；約23.7～38.7坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約4年，建議實際驗屋確認管線與防水狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 來源與時間 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 591（較舊統計） | 約28萬 | 48筆 |
| 5168（較舊snapshot） | 約29.6萬（高39.8／低26.5） | 106筆，較早期資料 |
| 樂居（最新） | 約35.9萬 | 57筆，近一年均價 |
| 5168（最新） | 約36.3萬 | 998~1,680萬總價區間 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，並向對方說明數字來源與時間點。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：以樂居／5168較新統計約35.9萬~36.3萬／坪為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
瑞興街・籬仔內生活圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 泰嘉水見晴 | 泰嘉開發建設 | 已完工約4年 | 近況均價約35.9~36.3 | 本案，48戶，低公設約28% |
| 千葉大樓 | 資料待補充 | 已完工約31年 | 約19.3 | 瑞興街，老屋對照，凸顯新舊房價差 |
| 瑞興街238號社區 | 資料待補充 | 已完工約30年 | 約9.3 | 瑞興街，更老屋齡對照 |
| 瑞隆松下 | 資料待補充 | 預售中 | 資料待補充 | 瑞隆路551號，2~3房，直接預售競品 |
| 嵐海築居2 | 資料待補充 | 資料待補充 | 資料待補充 | 興平路59巷，屬亞灣草衙一帶，非近距離競品 |
- 跟同街老屋（千葉大樓、瑞興街238號社區）相比，本案屋齡新、低公設，價格自然有明顯溢價，這個溢價邏輯可用來跟屋主或買方說明合理性。
- 嵐海築居2雖同屬前鎮區，但實際位在亞洲新灣區草衙一帶，跟本案不是近距離步行可比競品，僅供區域參考。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約24~28坪，低公設實際使用坪數划算。
- 小家庭換屋族：3房約29~38.8坪，適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡約4年、已完銷、鄰近已通車輕軌站。
三個主打賣點
- 低公設比約28%，在同區產品中屬明顯優勢。
- 鄰近已全線通車的環狀輕軌C36、C37站。
- 屋齡約4年、已完銷，比同街老屋新，價格溢價合理。
定價邏輯：對齊樂居／5168最新統計均價（約35.9萬~36.3萬／坪），每次引用數字都標明來源與時間，不混用舊統計，也不將建商台南案的資料誤用到本案。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並核對建案全名與所在縣市，避免與建商台南案混淆。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看得懂不同平台、不同時間窗口的數字差異，不會用舊統計誤導客戶——像泰嘉水見晴這種建商同時在高雄、台南跨城市布局「水○○」系列的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植跨城市。