01
給屋主的一段話
瑞祥NO2瑞隆區是永信建設在前鎮區班超路21號（社區橫跨21~27號）推出的社區，地上12層、地下3層，全案46戶，已於2018年1月完工，現況屋齡約8年，累積約49~51筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。特別提醒：本案地址在前鎮區，不是鳳山區，「瑞隆區」是591平台加註的商圈標籤，不是行政區名稱。
這份企劃書要先做一個重要更正：市場上流傳「約19.64萬/坪」的說法，查證後確認這是2018年剛完工時的起價區間（歷史低點約15.8萬~19萬/坪），跟現況行情差了8年的落差。實際查證591、永慶房屋兩個獨立來源，近一年均價約30.3萬~31萬/坪，跟流傳的數字差了約10萬/坪，這個更正務必要讓屋主知道，避免用過時的低價印象去談委託。
特別提醒：永信建設在班超路一帶推出好幾個名稱相近的「瑞祥」系列建案——瑞祥(班超區)（2015年，54戶）、瑞祥2-保泰區（班超路1號，約2018年，51戶）、以及本案瑞祥NO2瑞隆區（班超路21號，2018年，46戶）。三案名稱、門牌、規格都不同，介紹或報價前務必逐一確認講的是哪一案。永信建設在R5前鎮高中站一帶還有另一條地上權產品線（R5新世界、R5新世紀），跟本案一般產權性質完全不同，也不要混淆。
本案鄰近已通車的高雄環狀輕軌籬仔內站（約524~583公尺），這是可信的既成機能。公設比、學區、周邊具體商場名稱查無明確可信來源，簡報標示待確認，不擅自杜撰。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「更正過時價格・同建商瑞祥系列易混淆・前鎮非鳳山」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
永信建設｜營造：義展營造＊單一來源，建議核對
基地位置
高雄市前鎮區班超路21號（社區橫跨21~27號門牌），籬仔內生活圈
建材配備
HCG衛浴、林內三機廚具、美國杜邦人造石檯面（標準規格，非豪宅等級）
完工狀態
已完工，非預售。2018年1月完工，現況屋齡約8年
公設比查無本案確切數據，正式提案前務必向管委會或屋主核對權狀，不套用姊妹案數字。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約8年，應已穩定運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於前鎮區班超路，與同建商「瑞祥(班超區)」「瑞祥2-保泰區」及地上權產品「R5新世界」都要清楚區隔
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
重要更正：流傳的19.64萬/坪是8年前的起價，現況均價約30.3萬~31萬/坪
30.3~31萬
近況均價（萬/坪）＊591／永慶房屋
19.64萬（過時）
坊間流傳但已是2018年起價的舊數字
- 查證後確認：「19.64萬/坪」落在本案2018年剛完工時的起價區間（歷史低點約15.8萬~19萬/坪），跟現況行情有約8年的落差，這個數字不應繼續引用為現況估價依據。
- 591、永慶房屋兩個獨立平台近況均價互相印證，落在約30.3萬~31萬/坪之間，談價務必以此區間為主要參考，並以內政部實價登錄逐筆核對。
- 歷史成交曾出現2023年高點約37.2萬/坪，落差反映不同時期市況，談價務必看最新成交數字，不要只看單一高點或過時低點。
05
四大地段價值
學區
- 瑞祥國小、瑞祥高中（含國中部）同在班超路，地緣相近但學區歸屬待確認
商場／市場
- 查無具體命名超市、市場或百貨資料，不擅自杜撰
- 周邊約13個以上公車站牌，公車路網密集
交通建設
- 鄰近高雄環狀輕軌籬仔內站，約524~583公尺，已全線通車
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
46戶÷12層，平均每層約3.8戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向、逐層配置與車位資料查無公開逐戶數據，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約29.39~56.14坪）
社區整體規劃：地上12層共46戶；約29.39～56.14坪。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屋齡約8年，建議實際驗屋確認管線與防水狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2018年完工起價 | 約15.8~19萬 | 歷史低點，591／5168 |
| 2023年高點 | 約37.2萬 | 單一時間點，591 |
| 近況均價 | 約30.3~31萬 | 591／永慶房屋，較穩定的近況參考 |
近期成交參考：約2026年3月，4樓單位總價約1,048萬。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，並主動更正坊間19.64萬/坪的過時引用。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約30.3萬~31萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
班超路・籬仔內生活圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 瑞祥NO2瑞隆區 | 永信建設 | 已完工約8年 | 近況均價約30.3~31 | 本案，46戶，班超路21號 |
| 瑞祥(班超區) | 永信建設 | 已完工約11年 | 約30.6~31.2 | 班超路，54戶＊同建商姊妹案 |
| 瑞祥2-保泰區 | 永信建設 | 已完工約8年 | 約35.5 | 班超路1號，51戶＊同建商姊妹案，勿混淆 |
| R5新世界 | 永信建設 | 已完工約10年 | 約22.9~24.2（地上權） | 福誠二街＊地上權產品，產權性質完全不同 |
- 特別提醒：永信建設在班超路一帶有多個名稱相近的「瑞祥」系列建案，加上R5新世界、R5新世紀是完全不同性質的地上權產品，介紹或報價前務必逐一確認講的是哪一案。
- 瑞祥2-保泰區均價明顯高於本案，反映坪數與規劃差異，不可直接套用其公設比或均價數字到本案。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：坪數區間下緣約29坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：坪數區間上緣約56坪，適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡約8年、49~51筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 鄰近已全線通車的高雄環狀輕軌籬仔內站。
- 屋齡約8年、8年間均價從約16萬穩健成長至30萬以上。
- 坪數區間廣，可涵蓋首購到換屋的不同需求。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約30.3萬~31萬／坪），主動更正坊間19.64萬/坪的過時引用，也要在對外溝通中明確標示「瑞祥NO2瑞隆區」以區隔同建商的其他系列案名。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
行情數字更正說明
第一時間跟屋主／買方說明坊間19.64萬/坪的過時來源，並提供正確的30.3萬~31萬/坪區間。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別核對建案全名，避免與同建商瑞祥系列混淆。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看與斡旋議價
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，出價、議價、條件協商全程陪同。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看得懂市場數字背後的時間點，像瑞祥NO2瑞隆區這種曾被誤傳過時均價的案子，更需要第一線經驗協助核實，避免客戶被舊數字誤導。永信建設在班超路一帶的瑞祥系列、以及R5系列的地上權產品，我都熟悉其中差異。