01
給屋主的一段話
璟自然是興璟建設在鳳山區鳳燕一街122號推出的社區，3棟大樓、地上12層、地下2層，全案116戶（114住家＋2店面），已完工交屋，現況屋齡約8~9年，累積約123~129筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要更正：查證過程中發現網路上有一篇行銷文章聲稱本案「鄰近規劃中的捷運紅線R5站」，但這個說法查證後確認不成立——高雄捷運紅線目前並沒有這個站點規劃。實際上鄰近的是仍在興建中的捷運黃線Y21站（五甲二路／鳳南路一帶），目前尚未通車，預計2034年全線完工，介紹時務必用正確的黃線資訊，不要沿用網路上錯誤的紅線說法。
本案最扎實的賣點是「面公園」——基地位在轉角，正對保安公園（約1,000~1,500坪的公18／公19公園），這是多方一致確認的真實條件，不是誇大的行銷詞。目前實價登錄近況均價約28萬~31萬/坪，開價約1,098萬~1,198萬（依戶型）。
興璟建設在鳳山、前鎮、苓雅、三民、前金一帶還有多個「璟」字系列建案（興璟園、興璟苑、璟HOLA、璟文化、璟時尚等），名稱高度相似，另外市場上還有一家完全無關的「瑧璟建設」，介紹時務必確認講的是「璟自然」這一案，不要跟建商其他案或其他公司搞混。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「面公園實據・黃線未通車・璟系列易混淆」的邏輯談，不套用網路流傳但未經查證的說法。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市鳳山區鳳燕一街122號（轉角基地，另一面臨鳳甲二街，原接待會館位於鳳甲二街101號）
完工狀態
已完工，非預售。使照約2017年9月（單一來源），現況屋齡約8~9年
完工日期與公設比僅有單一來源，正式提案前建議向管委會或屋主核對權狀與使照。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約8~9年，應已穩定運作，建議實際拜訪了解狀況）
住戶結構
格局涵蓋2房到4房，含2戶店面，推測涵蓋首購與換屋族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
轉角基地正對保安公園，屬鳳甲／保安生活圈，與同建商其他「璟」系列建案分屬不同地點
管理費等細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約28萬~31萬/坪——面公園是本案最扎實的差異化條件
28~31萬
近況均價（萬/坪）＊591／5168／樂屋網
18.2~34.4萬
歷史成交區間（萬/坪）＊2020~2024
- 591、5168、樂屋網三平台近況均價互相印證，落在約28萬~31萬/坪之間，談價可用此區間為主要參考，並以內政部實價登錄逐筆核對。
- 歷史成交區間從2020年約18.2萬/坪，到2024年高點約34.4萬/坪，落差反映不同時期、不同坪數樓層的條件差異，談價務必看委託戶的具體條件，不要只看單一高點或低點。
- 本案最大差異化賣點是轉角基地正對保安公園，這是多方一致確認的真實條件，可作為對買方的核心訴求，不需要靠未經查證的捷運題材加分。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鳳翔國小（單一來源，建議核對官方劃分表）
- 學區國中：鳳翔國中（單一來源，建議核對）
商場／市場
- 位於鳳甲／保安生活圈，日常機能以周邊社區共享為主
- Dreamall、大魯閣草衙道等屬區域性機能，車程可達，非步行範圍
公園綠地
- 轉角基地正對保安公園（約1,000~1,500坪），多方確認，信心度高
- 鳳山區公所近年編列預算改造周邊多座公園
交通建設
- 查無捷運紅線站規劃，網路流傳說法不成立
- 正確資訊：捷運黃線Y21站興建中，尚未通車，預計2034年全線完工
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
116戶÷3棟÷12層，平均每棟每層約3.2戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——面公園戶與非面公園戶價值差異大，務必逐一確認
是否面公園
待確認待確認（本案核心賣點，務必優先確認）
坪數與格局
待確認待確認（全案約28~46坪，2~4房）
社區整體規劃：3棟共116戶（114住家＋2店面）；約28～46坪，2～4房。本戶實際優勢須以樓層、座向、是否面公園逐一確認，屋齡約8~9年，建議實際驗屋確認管線與防水狀況。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2020年 | 約18.2萬 | 歷史低點，單一來源 |
| 2024年 | 約34.4萬 | 歷史高點，單一來源 |
| 近況均價 | 約28~31萬 | 591／5168／樂屋網，較穩定參考 |
近期單筆參考：4房約1,560萬（約30.2萬/坪）｜2房約916萬（約28.3萬/坪）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。待售開價約1,098萬~1,198萬，僅供參考，非成交價。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、是否面公園，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約28萬~31萬／坪，面公園戶通常有議價空間上的加成。
09
周邊競品比較
鳳甲・保安生活圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 璟自然 | 興璟建設 | 已完工約8~9年 | 近況均價約28~31 | 本案，116戶，轉角面保安公園 |
| 悅讀悅禾 | 資料待補充 | 已完工 | 開價約32~36 | 保安二街60號，同商圈，126+筆成交 |
| 保安二街88號一案 | 資料待補充 | 已完工約1年 | 資料待補充 | 167戶，21~39坪，行銷提及興建中Y21站 |
| 興璟園 | 興璟建設 | 資料待補充 | 資料待補充 | 中山東路380巷，同建商，不同地點 |
| 興璟苑 | 興璟建設 | 資料待補充 | 資料待補充 | 埤北路，同建商，不同地點 |
- 特別提醒：興璟建設在鳳山、前鎮、苓雅、三民、前金一帶還有多個「璟」字系列建案，介紹或報價前務必確認講的是「璟自然」這一案，不要跟建商其他案搞混。
- 另有一家完全無關的「瑧璟建設」，名稱相近但是不同公司，跟璟自然沒有任何關係。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約28~30坪，重視面公園景觀。
- 小家庭換屋族：3~4房約35~46坪，重視戶外活動空間。
- 置產收租客：屋齡約8~9年、123~129筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 轉角基地正對保安公園，多方一致確認的真實條件。
- 屋齡約8~9年、123~129筆成交紀錄，市場流通性已被驗證。
- 格局涵蓋2~4房，坪數區間廣，可涵蓋首購到換屋需求。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約28萬~31萬／坪），主動更正網路上流傳的捷運紅線R5站錯誤說法，改用正確的黃線Y21站（興建中）資訊。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
資訊更正說明
第一時間跟屋主／買方說明捷運紅線R5站的錯誤來源，並提供正確的黃線Y21站（興建中）資訊。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別標註是否為面公園戶。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看與斡旋議價
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，出價、議價、條件協商全程陪同。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看得懂哪些是查得到的事實、哪些是未經查證的行銷詞，像璟自然這種曾被網路文章誤植捷運站資訊的案子，更需要第一線經驗協助核實，避免客戶被錯誤資訊誤導。