01
給屋主的一段話
這個社區正式名稱是「璟HOLA」，網路上也常俗稱「瑞祥璟HOLA」，位於高雄市前鎮區隆昌街55號，近瑞祥國小／瑞祥高中國中部一帶，由興璟建設有限公司開發，憬陽營造股份有限公司承建。全案基地約733.86坪，3棟，地上12層、地下3層，共130戶住宅＋2戶店面（一說共132戶），格局2房約26.51坪、3房約31.65~35.79坪、4房約44.39坪，公設比約35.8%~36%，車位79個平面＋66個機械（共145個），RC構造。2024年10月完工，現況屋齡約2年，已是新成屋，隨時可交屋，非預售案。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：興璟建設是一家在高雄多個行政區都有「璟」字輩產品的活躍建商，除本案「璟HOLA」外，你我服務的鳳山、苓雅兩區還有「璟自然」（鳳山區豐雁一街/豐佳二街，2015年完工，116戶，均價約29.6萬/坪）、「璟自在」（鳳山區近大寮捷運站，透天20戶）、「璟文化」（苓雅區英明路200號），另外前金區有「璟時尚」（已完銷）、三民區有「璟都心」（開價約48萬~50萬/坪），都不在我們服務範圍內但值得知道。這麼多「璟」字輩案子分布在不同區，客戶如果只講「璟」沒講完整案名，一定要先確認是不是講成別的案子。
均價方面要分清楚開價跟成交價：591新建案開價44萬~49萬/坪，這是新案時期的開價，不代表現況；實際591實價登錄成交均價約40萬/坪，樂居近一年均價40.46萬/坪，5168均價約40.2萬/坪（2025年7月一筆3房成交42.2萬/坪，不含車位），三個獨立來源互相印證，成交筆數約75~96筆（依平台統計時間點不同）。本企劃書建議以近況成交約40萬/坪為報價依據，不用新建案開價套用到現況。
學區、商場、公園、交通資料來自591新建案官方頁面（瑞祥國小約280公尺/步行約3分鐘、全聯瑞祥店約步行3分鐘、家樂福光華店約車程4分鐘、班超公園、瑞祥公園、鄰近捷運凱旋站與輕軌籬仔內站、國道一號交流道、台88快速道路、台17線），這些是建商行銷文案直接引用的步行/車程數字，屬medium confidence，非獨立實測，提案時建議標注來源。查無本案專屬的工程瑕疵或消費糾紛記錄。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是璟HOLA・興璟建設璟字輩產品之一・均價看近況40萬左右」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
興璟建設有限公司（「璟」字輩品牌，服務區內另有璟自然、璟自在、璟文化，詳見09頁對照表）
基地位置
隆昌街55號，近瑞祥國小／瑞祥高中國中部一帶，俗稱「瑞祥璟HOLA」
產品型態
3棟，地上12層、地下3層，RC構造，基地面積約733.86坪
格局規劃
2房約26.51坪、3房約31.65~35.79坪、4房約44.39坪
完工狀態
已完工，非新案。2024年10月完工，現況屋齡約2年，隨時可交屋
戶數一說130、一說132，正式提案前建議以委託戶權狀核實門牌與所屬棟別。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約2年，剛成立不久，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
工程瑕疵／消費糾紛
查無本案專屬的重大工程瑕疵或消費糾紛公開記錄
管委會運作、清潔維護、管理費查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
近況均價約40萬/坪——三平台互相印證，開價與成交價要分開看
約44~49萬
開價區間（萬/坪）＊591新建案，非現況
約40萬
591實價登錄近況均價（萬/坪）＊約75~96筆
約40.2~40.46萬
5168／樂居均價（萬/坪）＊互相印證
- 591、5168、樂居三個獨立來源互相印證，近況實際成交約收斂在40萬/坪上下，這是本企劃書直接查證原始頁面確認的數字，可信度較高。
- 591的44萬~49萬/坪是新建案開價區間，不是現況成交價，本企劃書不會把開價當成現況行情講給客戶聽。
- 2025年7月曾有一筆3房成交42.2萬/坪（不含車位），略高於均價，屬個別案例，估價仍建議以近況均價約40萬/坪為主。
05
四大地段價值
學區
- 瑞祥國小（約280公尺/步行約3分，medium confidence）
- 瑞祥高中國中部
商場／市場
- 全聯瑞祥店（步行約3分）
- 家樂福光華店（車程約4分）
交通建設
- 捷運凱旋站、輕軌籬仔內站
- 國道一號交流道、台88快速道路、台17線
以上距離皆來自591新建案官方頁面，屬建商行銷文案，非獨立實測，medium confidence，建議實地走訪確認。
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
130戶住宅÷3棟÷12層，平均每棟每層約3.6戶
座向選項
待確認待確認，建議向管委會索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——先確認是哪一棟
所屬棟別
待確認待確認（3棟中的哪一棟，務必先確認）
坪數與格局
待確認待確認（2房約26.51坪、3房約31.65~35.79坪、4房約44.39坪）
車位
待確認待確認（平面或機械，務必先確認是否含車位）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約2年，相對新，留意驗屋紀錄）
本頁務必先確認委託戶所屬棟別，並確認是本案璟HOLA，不是同建商璟自然/璟自在/璟文化。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 新建案開價 | 約44~49萬 | 591新建案頁面，非成交價 |
| 近況成交均價 | 約40萬 | 591／5168／樂居，三方互相印證 |
| 2025年7月單筆成交 | 約42.2萬 | 3房，不含車位，屬個別案例 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的棟別、樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。約75~96筆成交樣本對130戶的社區而言相當充足，代表市場流通性已被充分驗證。
09
周邊競品比較
興璟建設「璟」字輩產品對照，先講清楚不是同一個案子
| 建案 | 行政區 | 完工／狀態 | 均價 |
|---|
| 璟HOLA（本案） | 前鎮區 | 2024年10月完工 | 約40萬/坪（近況成交） |
| 璟自然 | 鳳山區 | 2015年完工，116戶 | 約29.6萬/坪 |
| 璟自在 | 鳳山區（近大寮捷運站） | 透天20戶 | 查無獨立查證數字 |
| 璟文化 | 苓雅區（英明路200號） | 查無完工年資料 | 查無獨立查證數字 |
| 璟時尚 | 前金區（服務區外） | 已完銷，32戶 | 查無獨立查證數字 |
| 璟都心 | 三民區（服務區外） | 查無完工年資料 | 開價約48萬~50萬/坪 |
- 興璟建設在前鎮、鳳山、苓雅三個服務區都有「璟」字輩產品，客戶如果只講「璟」沒講完整案名，務必先確認講的是哪一個。
- 璟自然是最直接可比較的姊妹案（同建商），但完工時間差近10年、均價差距很大（29.6萬 vs 40萬/坪），不能直接套用行情。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約26.51坪，總價門檻相對可控。
- 換屋族：3房約31.65~35.79坪、4房約44.39坪。
- 置產型買方：屋齡僅約2年，已有75~96筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 屋齡僅約2年的新成屋，屋況新穎，規模適中（130戶）。
- 75~96筆成交樣本已充分驗證市場流通性，均價收斂在約40萬/坪。
- 格局選擇多元（2房~4房，約26.51~44.39坪）。
定價邏輯：對齊591/5168/樂居互相印證的近況成交均價（約40萬／坪），不採用新建案開價（44萬~49萬/坪），統一使用正式名稱「璟HOLA」，並主動說明與同建商其他璟字輩產品的差異。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認正式名稱「璟HOLA」，並主動說明與同建商璟自然、璟自在、璟文化的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，標明所屬棟別，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同建商多個「璟」字輩產品之間的差異，不會把璟自然、璟文化的行情套用到本案——像璟HOLA這種同建商有多個相似案名容易混淆的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。