01
給屋主的一段話
先確認一件事：這份企劃書鎖定的是「百達君品」——友友建設在前鎮籬仔內路9號推出的社區。友友建設在前鎮、鳳山一帶還有百達翡儷、百達悅品等多個「百達」系列產品，其中百達悅品同樣位在籬仔內路、名稱和地段都很相近，簽約前務必核對權狀門牌，避免跟系列內其他社區搞混。
百達君品完工於民國110年（西元2021年7月），屋齡約5年，是這條路上已經過磨合期的成熟新古屋，不是還在調整公設、住戶還沒住滿的新建案，這點跟很多「新古屋」的行情邏輯不一樣。這份企劃書要攤開的是：百達君品目前真實的成交水位、跟同開發商百達翡儷比起來的定位差異、這一區買方真正在意的是什麼。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「屋齡5年・輕軌宅」的邏輯談，不是套用新建案的溢價假設，也不是拿去跟屋齡差很多的社區比單價。
02
社區基本資料總覽
建設公司
友友建設股份有限公司（在地高雄建商，「百達」系列產品之一）
產品型態
RC造，A棟／B棟雙塔（相連不相通），地上15層、地下4層
總戶數
190戶（182住宅＋8店面）｜A棟每層7戶2電梯、B棟每層6戶2電梯
格局規劃
2房約21～24坪／3房約37～40坪、45～48坪／4房以上約49～52坪
完工
2021年7月30日（民國110年），現況屋齡約5年
主要公設
健身房、視聽室、多功能交誼廳、圖書室、兒童遊戲區、藝術廊道
以上資料整理自建商官網與多方房產平台，實際坪數／戶數請以權狀為準。
03
區域市場定位
同一個社區，不同平台的均價數字為什麼差這麼多
約35.7萬
近一年均價（萬/坪）＊樂居，193筆成交
29.8~33.2萬
最近成交單價區間（萬/坪）＊115年1~3月
- 不同平台抓取的時間點不同，均價數字落在約31.6萬～35.7萬／坪之間，落差超過4萬／坪——談價務必以最近成交、而不是一年滾動均價為準。
- 百達君品190戶裡有8戶是店面，店面單價通常明顯高於住宅，如果平台統計沒有把店面拆出來單獨計算，混合均價就可能被墊高，這點在跟屋主對價格時要特別說明，避免對方誤解「行情比實際住宅行情更高」。
- 屋齡約5年，已經過新建案常見的「交屋後半年價格波動期」，目前成交相對穩定，可以視為這一區5年內新古屋的合理參考指標。
- 友友建設同系列的百達翡儷屋齡較長、資料來源分歧也較大，兩案不宜直接互相套用均價，需分開估價。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：樂群國小（步行約8分鐘）
- 學區國中：光華國中（車行約3分鐘）
- 鄰近瑞祥高中（完全中學，車程約10分內）
商場／市場
- 瑞隆、英朋黃昏市場，日常採買方便
- 瑞隆商圈：星巴克、麥當勞、肯德基、銀行、燦坤等生活機能
交通建設
- 環狀輕軌籬仔內站，步行約3分鐘（約130公尺）
- 凱旋捷運站（紅線），步行約10～15分鐘
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案21~52坪，2~4房以上）
社區整體規劃：地上15層，190戶（182住宅＋8店面）；21～52坪，2～4房以上。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型逐一確認，屋齡5年的社區更要留意屋況與裝潢折舊程度。
06
近三年實價登錄
最近成交：約29.8萬／坪（115年1月）～約33.2萬／坪（115年3月）
查得到的是彙總統計（累積筆數、均價區間），缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，且住宅、店面單價混合計算恐失真，不列出成交表，避免拼湊資料。
完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約31.6~35.7萬／坪、最近成交約29.8~33.2萬／坪，可作為起點，不是定案。
07
周邊競品比較
前鎮區同性質社區對照＊三案地理距離未逐一實測，僅供參考
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近況成交均價 |
|---|
| 百達君品 | 籬仔內路9號 | 約5年 | 190戶（182住＋8店面） | 21~52坪・2~4房以上 | 約31.6~35.7萬/坪 |
| 百達翡儷 | 鄭和南路420號 | 約15~20年＊待確認 | 待確認 | 待確認 | 待確認＊來源分歧大 |
| 三發晶沙 | 光華二路1號 | 約8年 | 待確認 | 待確認 | 約30.6萬/坪＊近一年 |
- 百達君品與百達翡儷同屬友友建設「百達」系列，但地段、屋齡、規劃完全不同，介紹時要清楚區分，避免屋主或買方誤以為是同一個案子。
- 三發晶沙鄰近三多商圈捷運站，機能成熟度高；百達君品鄰近環狀輕軌籬仔內站，屬於輕軌生活圈，通勤邏輯不同（輕軌轉乘紅線 vs 捷運直達）。
- 百達君品屋齡約5年，是三案中最新的一個，公設較新、管理制度也還在穩定運作中，這是它相對於另外兩案的核心賣點，不是靠單價數字取勝。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 小家庭首購／換屋族：看重屋齡5年、屋況穩定的新古屋，坪數21~52坪選擇多元。
- 通勤族：仰賴環狀輕軌籬仔內站，工作地點在亞灣或高雄市區的上班族。
- 置產收租客：190戶大社區含店面單位，看重相對穩定的租賃需求。
三個主打賣點
- 屋齡約5年的成熟新古屋，公設完整（健身房、視聽室、圖書室、兒童遊戲區），已過磨合期。
- 步行約3分鐘可達環狀輕軌籬仔內站，串聯凱旋捷運站紅線，通勤選擇多元。
- 鄰近瑞隆商圈與籬仔內公園（共融遊具），生活機能與親子需求兼顧。
定價邏輯：優先參考最近3個月落地成交（約29.8~33.2萬／坪），不要直接套用一年滾動均價，也要留意店面與住宅混合統計可能造成的失真。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。