01
給屋主的一段話
祥祥城是祥城建設在鳳山區曹公里中正路229號推出的社區，地上15層、地下3層，全案約85戶（84戶住家＋1戶店面），已完工，2020年1~2月完工，現況屋齡約6.5年，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：祥城建設在高雄用「祥城」這個品牌推出過至少3個相似案名的案子——本案「祥祥城」在鳳山中正路；「祥城三誠」也在鳳山（三誠路86號），是完全不同的另一案；「祥城．祥城」則在三民區自立一路408號，靠近愛河，規模大很多（31層，201戶），均價也高出許多（約39萬~41萬/坪，本案僅約30萬~32萬/坪）。三個案名都帶「祥城」兩字，非常容易搞混，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案。
本案最扎實的賣點是步行到鳳山車站（台鐵）只要約350公尺、5分鐘，這是本次研究直接用地圖測量驗證的數字，不是行銷詞。捷運橘線鳳山站（O12）步行約850公尺、12分鐘，可以走到但不算緊鄰，不宜誇大成「捷運宅」。特別提醒：坊間鳳山行銷常提到的「大東站」是完全不同地點的另一個捷運站，跟本案無關，不要混用。
目前591近一年均價約32.9萬/坪（93筆成交），永慶約30.98萬/坪，樂屋網約30.1萬~30.23萬/坪，好房網近三個月約29.4萬/坪，本企劃書建議採用約30萬~32萬/坪這個區間。歷史上曾有一筆109年4月的成交達44.26萬/坪，明顯是特殊高樓層或店面戶的離群值，不代表普遍行情，本企劃書不採用。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先分清楚是哪一個祥城案・車站步行5分鐘是真實測・排除離群值看均價」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
祥城建設股份有限公司（2010年10月設立，負責人洪振耀）
基地位置
高雄市鳳山區曹公里中正路229號＊部分平台記載221號，本企劃書以政府消防登記資料與591一致的229號為準
總戶數
約85戶（84戶住家＋1戶店面），不同平台統計85~87戶不等
格局規劃
約22.8~38坪，2~3房＊部分掛售物件顯示到47.31坪，可能為合併或整修戶
車位
40個平面式＋22個機械式，共62個，比例不到1戶1車位，需向客戶說明車位總量有限
完工狀態
已完工，非預售。2020年1~2月完工，現況屋齡約6.5年
公設比、基地面積、建蔽率、建築師查無公開資料，門牌號碼平台間有出入，正式提案前建議核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約6.5年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
約85戶（84住家＋1店面），格局涵蓋2~3房，推測涵蓋首購與小家庭換屋族群
糾紛／客訴紀錄
查無公開的漏水、糾紛或客訴報導，但這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
近一年均價約30萬~32萬/坪——排除離群值
約32.9萬
591近一年均價（萬/坪）＊93筆成交
約30.1~30.23萬
樂屋網均價（萬/坪）＊88筆
- 591、永慶、樂屋網、好房網四個平台的均價都落在約29.4萬~32.9萬/坪之間，本企劃書建議採用約30萬~32萬/坪這個區間，並標明各來源與抽樣時間不同。
- 歷史上曾有一筆109年4月的成交達44.26萬/坪，這是明顯的離群值，很可能是特殊高樓層或店面戶，不代表普遍行情，本企劃書不採用這個數字估價。
- 本案已完工約6.5年，591的93筆成交樣本對約85戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被驗證，估價可信度較高。
05
四大地段價值
學區
- 忠孝國小（單一來源，信心度較低）
- 另有自由學區選項（鳳山國小）說法，待確認
商場／市場
- 鳳山第一公有零售市場約1.0公里，開車4分鐘
- 查無特定連鎖超市的確切步行距離
公園綠地
- 「中山公園」查證疑似對應錯誤地點（2.8公里）
- 查無確認可步行的公園綠地
交通建設
- 台鐵鳳山車站約350公尺，步行約5分鐘（地圖實測）
- 捷運橘線鳳山站約850公尺，步行約12分鐘
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
約85戶÷15層，平均每層約5.7戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或屋主索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——車位總量有限，務必先確認
坪數與格局
待確認待確認（全案約22.8~38坪，2~3房）
車位
待確認待確認（62個車位對約85戶，並非每戶保證有車位，務必先確認）
社區整體規劃：地上15層共約85戶（84住家＋1店面）；約22.8～38坪，2～3房。62個車位（40平面＋22機械），比例不到1戶1車位。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 108年10月成交低點 | 約19.36萬 | 全歷史區間下緣 |
| 109年4月成交高點（離群值） | 約44.26萬 | 疑似特殊高樓層或店面戶，不具代表性 |
| 近況成交均價 | 約30~32萬 | 591／永慶／樂屋網，依平台略有不同 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。88~93筆成交樣本對約85戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被大量交易驗證。
09
周邊競品比較
祥城建設「祥城系列」與鳳山古城生活圈對照＊嚴防混淆
| 建案 | 建商 | 門牌 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 祥祥城 | 祥城建設 | 鳳山區中正路229號 | 近況均價約30~32 | 本案，約85戶 |
| 祥城三誠 | 祥城建設（同建商） | 鳳山區三誠路86號 | 約29.8~33 | 同建商鳳山另一案，門牌完全不同 |
| 祥城．祥城 | 祥城建設（同建商） | 三民區自立一路408號 | 約39~41 | 三民區，31層201戶，規模與價格差距大 |
- 祥城建設在高雄用「祥城」品牌推出至少3個相似案名的案子，本案「祥祥城」跟「祥城三誠」雖然同在鳳山區，但門牌完全不同，行情不能互相套用。
- 特別提醒：「祥城．祥城」在三民區，不在潘玉敏服務範圍（鳳山／前鎮／苓雅）內，規模與均價都遠高於本案（約39萬~41萬/坪 vs 本案約30萬~32萬/坪），介紹前務必先確認客戶講的是哪一案，避免資料誤植或報錯行情。
- 鳳山「古城生活圈」區域新成屋近期成交約33萬~39萬/坪、預售約35萬~43萬/坪，這是區域彙總資料，不是具體驗證的競品案名，僅供市場脈絡參考。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約22.8~30坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約30~38坪，適合換屋族。
- 台鐵通勤族：步行5分鐘到鳳山車站。
三個主打賣點
- 步行約5分鐘到台鐵鳳山車站，地圖實測驗證。
- 屋齡約6.5年、88~93筆成交紀錄，流通性已驗證。
- 捷運橘線鳳山站步行約12分鐘，雙軌通勤完整。
定價邏輯：對齊近況實價登錄成交均價（約30萬~32萬／坪），排除109年4月44.26萬/坪的離群值，也要明確標示「祥祥城」以區隔祥城建設的其他相似案名。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「祥祥城」，並說明與「祥城三誠」「祥城．祥城」的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨地圖實測距離跟行銷詞的差別，也知道哪些成交數字是離群值不能拿來估價——像祥祥城這種同建商有多個相似案名（祥城三誠、祥城．祥城）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。