01
給屋主的一段話
「福懋綠氧森」是福懋建設在鳳山區分兩期推出的品牌，不是一棟樓：一期「涵氧館」在誠體街102號，地上15層，90戶，2016年12月完工；二期「仰森館」在中山東路192巷162號（轉角誠群街6號），地上14層，138戶（8戶店面＋130戶住家），約2017年完工。兩棟門牌、樓層、戶數都不同，全案現況屋齡約9~10年，介紹或報價前務必先確認客戶要看的是哪一棟。
另外要特別提醒品牌命名上的風險：福懋建設在大寮區還有一個名字極為相近的案子「福懋沐氧森」（2022年，跟本案完全不同地點、不同時期），「綠氧森」跟「沐氧森」同樣以「氧森」結尾，非常容易搞混，介紹前務必核對是「綠氧森」還是「沐氧森」。
目前查得到比較完整的實價登錄資料以二期仰森館為主：591近一年174筆成交均價約26萬/坪，5168約27.1萬/坪，樂居約26.22萬/坪（173筆），三個獨立來源收斂在26萬~27.1萬/坪之間，可信度較高。特別提醒：信義房屋曾顯示「近三個月平均37.3萬/坪」，但查證後確認這是單筆高樓層特例成交，不是普遍均價，本企劃書不採用。2016~2017年預售期開價約14.5萬~20.5萬/坪，這是9年前的歷史數字，僅供參考。一期涵氧館的獨立實價登錄資料本次查證有限，建議正式提案前另行核實。
另外要誠實提醒：本案鄰近的是捷運橘線鳳山國中站（O14），不是紅線，這是本次研究特別核實訂正的一點；社區緊鄰一座上千坪帶狀公園，這點有2017年獨立新聞來源佐證，是真實可信的賣點。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個品牌要用「先分清楚是仰森館還是涵氧館・不要跟大寮沐氧森搞混・捷運是橘線不是紅線」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
| 項目 | 涵氧館（一期） | 仰森館（二期） |
|---|
| 門牌 | 誠體街102號＊另一來源記載100號 | 中山東路192巷162號（轉角誠群街6號） |
| 樓層 | 地上15層 | 地上14層 |
| 總戶數 | 90戶 | 138戶（8店面＋130住家） |
| 完工 | 2016年12月27日 | 約2017年（確切月份未確認） |
| 屋齡 | 約9~10年 | 約9~10年 |
建設公司
福懋建設股份有限公司（品牌方）｜登記法人：福熙實業股份有限公司＊medium信心度，推測為專案公司
格局規劃
住宅約27~55坪（2房27~32坪、3房38~48坪、4房54~55坪）；店面約18~24坪
車位
不同來源數字不一致（涵氧館單獨約65個 vs 合併210個），本企劃書不採用單一精確數字
基地面積、建蔽率、建築師、精確車位數查無可靠資料，正式提案前建議以建照核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（兩棟門牌不同，推測各自獨立管委會，屋齡約9~10年應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
仰森館含8戶店面，涵氧館全數住家，兩棟住戶組成可能不同，推測涵蓋首購與換屋族群
糾紛／客訴紀錄
查無公開的漏水、糾紛或客訴報導，一則Mobile01討論串因平台限制無法讀取，這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶。本案曾獲2017年建築園冶獎優質景觀獎，這是正面獎項但非投訴查核，僅供參考
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
以仰森館資料為主：近況均價約26萬~27.1萬/坪
約26萬
591均價（萬/坪）＊仰森館，174筆成交
約26.22萬
樂居均價（萬/坪）＊仰森館，173筆
- 591、5168、樂居三個平台對仰森館（二期）的均價收斂在26萬~27.1萬/坪之間，可信度較高，這是本企劃書採用的主要參考數字。
- 特別提醒：信義房屋曾顯示「近三個月平均37.3萬/坪」，查證後確認是單筆高樓層特例成交，不能代表普遍均價，本企劃書不採用這個數字。
- 涵氧館（一期）的獨立實價登錄資料本次查證有限（一個地址資料異常的591頁面顯示約25萬/坪、100筆，未能完全確認對應涵氧館），建議正式提案前另行核實涵氧館的均價。
- 2016~2017年預售期開價約14.5萬~20.5萬/坪，這是9年前的歷史數字，只能參考，不能當現況估價依據。
05
四大地段價值
學區
- 中正國小（單一來源，信心度較低）
- 鳳山國中（信心度中等偏低）
商場／市場
- 小北百貨、全聯查得到名稱
- 確切距離僅單一詳細來源，建議另行核實
公園綠地
- 緊鄰上千坪帶狀公園，2017年獨立新聞佐證
- 曾獲2017年建築園冶獎優質景觀獎
交通建設
- 捷運橘線鳳山國中站（O14），不是紅線
- 步行距離合理但查無精確公尺數
06
棟別・樓層・座向
兩棟分開規劃——這是社區整體，不是特定一戶
| 項目 | 涵氧館（一期） | 仰森館（二期） |
|---|
| 樓層 | 地上15層 | 地上14層 |
| 總戶數 | 90戶 | 138戶（8店面＋130住家） |
| 各樓層戶數 | 90戶÷15層，平均每層約6戶 | 138戶÷14層，平均每層約9.9戶 |
| 座向選項 | 待確認，建議索取建照配置圖核實 | 待確認，同左 |
| 車位型態 | 資料不一致，需另行核實 | 資料不一致，需另行核實 |
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——第一步先確認是仰森館還是涵氧館
所屬棟別
待確認待確認（依委託戶填入｜仰森館或涵氧館，兩棟門牌、樓層、戶數不同，務必先確認）
樓層
待確認待確認（依委託戶填入｜涵氧館地上15層／仰森館地上14層）
坪數與格局
待確認待確認（依委託戶填入｜住宅約27~55坪，店面約18~24坪）
車位
待確認待確認（建物整體車位資料不一致，務必個別確認）
本頁務必先確認委託戶屬於哪一棟，再逐一核對其餘資料，避免用另一棟的資料誤套。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約173~174筆
累積成交件數591／樂居，仰森館
約15.1~38.8萬/坪
全歷史成交區間（仰森館）
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2016~17年預售期開價 | 約14.5~20.5萬 | 9年前歷史數字，僅供參考 |
| 近況成交均價（仰森館） | 約26~27.1萬 | 591／5168／樂居，三來源收斂 |
| 單筆特例（不採用當均價） | 約37.3萬 | 信義房屋，單筆高樓層特例，非普遍水準 |
涵氧館（一期）獨立成交資料本次查證有限，建議另行核實。全歷史區間15.1萬~38.8萬/坪（108年1月至115年5月）跨度較大，反映9年間的市場波動，不代表現況普遍行情。查得到的是彙總統計，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，並分棟查詢。
本戶合理帶：待確認——需先確認委託戶所屬棟別，取得樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。
09
周邊競品比較
鳳山中山東路周邊產品對照＊嚴防與大寮沐氧森混淆
| 建案 | 建商 | 門牌 | 狀態 | 行情（萬/坪） |
|---|
| 綠氧森・仰森館 | 福懋建設 | 中山東路192巷162號 | 已完工約9~10年 | 近況均價約26~27.1 |
| 綠氧森・涵氧館 | 福懋建設（同品牌） | 誠體街102號 | 已完工約9~10年 | 資料待補充，另行核實 |
| 福懋沐氧森 | 福懋建設（同建商） | 大寮區 | 已完工，2022年 | 均價約27萬，不同地點不同時期 |
- 涵氧館跟仰森館雖同屬「綠氧森」品牌，但門牌、樓層、戶數都不同，介紹或報價前務必先確認客戶要看的是哪一棟，避免用另一棟的資料誤套。
- 特別提醒：福懋建設在大寮區另有「福懋沐氧森」，名稱跟「綠氧森」極為相近（都以「氧森」結尾），但地點（大寮 vs 鳳山）、完工時期（2022 vs 2016~17）完全不同，均價雖然接近（約27萬/坪）純屬巧合，介紹前務必核對是「綠」還是「沐」，避免資料誤植。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約27~32坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3~4房約38~55坪，適合換屋族。
- 自營商家：仰森館含8戶店面，適合店住合一。
三個主打賣點
- 緊鄰上千坪帶狀公園，有2017年獨立新聞佐證。
- 屋齡約9~10年、170餘筆成交紀錄，流通性已驗證。
- 鄰近捷運橘線鳳山國中站（O14）。
定價邏輯：以仰森館近況實價登錄成交均價（約26萬~27.1萬／坪）為主要參考，涵氧館建議另行核實均價，不用單筆37.3萬/坪特例當普遍水準，介紹時務必標示清楚是哪一棟，並避免跟大寮沐氧森混淆。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
棟別核實說明
第一時間跟屋主／買方確認是「仰森館」還是「涵氧館」，並說明與大寮「福懋沐氧森」的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫，標明所屬棟別。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同品牌不同棟、不同案名之間的細節差異，不會把資料搞混——像福懋綠氧森這種一個品牌底下有兩棟不同規格、又跟大寮沐氧森名稱極相近的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。