01
給屋主的一段話
築青庭是金築建設在鳳山區北文街60巷推出的社區（確切門牌號碼不同平台有出入，正式提案前建議實際核對），位於華鳳特區，地上14層、地下2層，全案104戶（102戶住家＋2戶店面），已完工並已完銷，約2021年完工，現況屋齡約4~5年，不是預售屋。
這份企劃書要先做一個非常重要的釐清：金築建設在同一條北文街（20號）還推出了一個名字相近、價格也相近的預售案「金築築玥」（築玥），目前仍在興建中，預計2026年6月完工，開價約34.17萬/坪——這個數字非常接近築青庭現況的均價，兩案很容易被搞混，一個是已完工4~5年的中古屋、一個是還沒交屋的預售屋，介紹或報價前務必先確認客戶講的是哪一案。金築建設另外還有「金・優築」透天產品（埤北路），不同產品型態。
目前houseprice.tw直接查證的近一年均價約31.8萬/坪，591市場頁面132筆成交均價約32萬/坪，兩者互相印證。另有全歷史均價（含2021年預售期低價成交）僅約24萬/坪，這個數字會低估現況行情，本企劃書不採用。
另外要誠實提醒：本案營造商「壬寶營造工程股份有限公司」曾在2022年前鎮區另一個工地（自強一路83巷）發生地層下陷損鄰事件，7棟鄰房受損被列為危樓，高雄市府曾設專案小組協助求償。這起事件發生在築青庭完工之後、不同地點，跟築青庭本身的結構安全無關，但若客戶詢問營造商背景，這是應該誠實告知的公開事實。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先分清楚是築青庭還是築玥・均價看近一年不看全歷史混合」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
金築建設有限公司（高雄市鳳山區文建街161號1樓）
營造
壬寶營造工程股份有限公司＊該公司2022年曾涉入前鎮區另一工地損鄰事件，與本案結構無關，詳見03頁
基地位置
高雄市鳳山區北文街60巷（華鳳特區）＊確切門牌號碼不同平台有出入，建議實際核對
格局規劃
約24~47坪，2~3房（2房約23.9~29.74坪、3房約33.2~42.52坪）
完工狀態
已完工，已完銷，非預售。約2021年9~12月完工（來源間有1~3個月落差），現況屋齡約4~5年
門牌號碼、公設比、建蔽率查無或有出入，正式提案前建議以建照／權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約4~5年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
102戶住家＋2戶店面，格局涵蓋2~3房，推測涵蓋首購與小家庭換屋族群
營造商背景
壬寶營造工程股份有限公司於2022年在前鎮區自強一路83巷的另一個工地，因擋土措施施工不當造成地層下陷，損及7棟鄰房並列為危樓，高雄市府曾設專案小組協助求償。此事件發生於築青庭完工之後、不同地點，不代表築青庭本身有結構問題，但客戶詢問時應誠實告知這項公開事實
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年均價約31.8萬~32萬/坪——不要用全歷史混合均價
約31.8萬
近一年成交均價（萬/坪）＊houseprice.tw直接查證
約32萬
591近一年均價（萬/坪）＊132筆成交，互相印證
約24萬
全歷史混合均價（萬/坪）＊含2021年預售期低價，不採用
- houseprice.tw（5168）直接查證頁面明確標示「近一年平均31.8萬/坪」，這是本次研究直接抓取原始頁面確認的數字，不是搜尋摘要臆測。591市場頁面統計132筆成交，近一年均價約32萬/坪，兩者互相印證，可信度較高。
- 全歷史均價（含2021年預售期低價成交，共131筆）僅約24萬/坪，區間15.8萬~34.1萬/坪，這個數字會嚴重低估現況行情，本企劃書不採用。
- 另有永慶平台顯示約30.6萬/坪，但原始頁面無法直接查證，僅供參考。特別提醒：同建商在同一條街推出的預售案「金築築玥」開價約34.17萬/坪，跟本案現況均價非常接近，介紹前務必先確認客戶要看的是哪一案。
05
四大地段價值
學區
- 鎮北國小，車程約2分鐘（中等信心度，未核對官方學區圖）
- 文山高中車程約6分鐘（中等信心度）
商場／市場
- 全聯鳳北店車程約2分鐘（行銷網站車程估計）
- 鳳山市場車程約9分鐘（行銷網站車程估計）
交通建設
- 鳳山站約8分鐘（行銷網站車程估計，非步行實測）
- 查無確切步行公尺數或分鐘數
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
104戶÷14層，平均每層約7.4戶（含2戶店面），實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或建商索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——機械車位占多數，務必先確認
坪數與格局
待確認待確認（全案約24~47坪，2~3房）
車位
待確認待確認（12平面／69機械，機械占多數，務必先確認是哪一種）
社區整體規劃：地上14層共104戶（102住家＋2店面）；約24～47坪，2～3房。81個車位中機械式占69個，比例明顯高於平面式。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約131~132筆
累積成交件數591／houseprice.tw
約15.8~34.1萬/坪
全歷史區間（含2021年預售期）
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2021年預售期低點 | 約15.8萬 | 全歷史區間下緣，非現況參考 |
| 近一年成交均價 | 約31.8~32萬 | houseprice.tw／591，互相印證 |
全歷史區間下緣是2021年預售期成交，不能代表現況行情。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。131~132筆成交樣本對104戶的社區規模而言相當充足，代表市場流通性已被大量交易驗證。
09
周邊競品比較
北文街・北賢街・華鳳特區周邊產品對照＊街道不同，勿稱緊鄰
| 建案 | 建商 | 門牌 | 狀態 | 行情（萬/坪） |
|---|
| 築青庭 | 金築建設 | 北文街60巷 | 已完工約4~5年 | 近況均價約31.8~32 |
| 金築築玥（築玥） | 金築建設（同建商） | 北文街20號 | 預售中，2026年6月完工 | 開價約34.17 |
| 森粼／樹粼／森之道 | 華友聯開發（不同建商） | 北賢街 | 已完工約7年 | 近況均價約27~30.4 |
| 日之曜 | 旺曜建設（不同建商） | 北賢街399號 | 已完工約4年 | 近況均價約28.9~29.1 |
- 金築築玥（築玥）是同建商在同一條北文街推出的預售案，開價跟本案現況均價非常接近，最需要注意的是「已完工中古屋」vs「還沒交屋的預售屋」的根本差異，介紹或報價前務必先確認客戶要看的是哪一案。
- 森粼、樹粼、森之道、日之曜都在同屬華鳳特區、但不同街（北賢街）的社區，行情落在27萬~30.4萬/坪區間，可作為區域行情參考，但確切步行距離未逐一核實，不宜直接稱「緊鄰」或「同一條街」。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約23.9~29.74坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約33.2~42.52坪，適合換屋族。
- 已完銷成熟社區偏好者：屋齡約4~5年，可立即入住。
三個主打賣點
- 已完工並已完銷，131~132筆成交紀錄驗證市場接受度。
- houseprice.tw、591兩個獨立平台均價互相印證。
- 位於發展中的華鳳特區，鄰近多個同期社區。
定價邏輯：對齊近一年實價登錄成交均價（約31.8萬~32萬／坪），不用全歷史混合均價估算，也要明確標示「築青庭」以區隔同建商同街的預售案「築玥」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認案名「築青庭」，並說明與同建商預售案「築玥」的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨全歷史混合均價跟近一年真實行情的差別，不會拿誤導性數字幫屋主定價——像築青庭這種同建商同街有預售姊妹案「築玥」、價格又非常接近的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。