繪上品

這個社區正式名稱是「繪上品」，Mobile01網友稱它「吉松繪上城2期」，位於高雄市鳳山區和成路381號（新五甲特區），由永信建設開發股份有限公司具名投資興建（營造：義展營造，建築師：張文明建築師事務所——這兩者跟一期繪上城相同）。全案2棟，共156戶，地上14層、地下3層（注意：跟一期繪上城的地上15層/地下2層不同），2024年取得使用執照（使字號：113高市工建築使字第00489號），現況屋齡約2年，已是新成屋。格局規劃2房約22坪、3房約42~45坪、3+1房約53坪，公設比約36%~36.9%，管理費65元/坪/月，車位185個平面車位（無機械車位），車位比約1:1.19。

這份企劃書要先把跟一期「繪上城」的關係講清楚：兩案同屬永信建設集團，營造廠、建築師都相同，是名副其實的姊妹案（二期），但地址不同（一期在和成路366號／鳳南一路81號，本案在和成路381號）、投資興建法人不同（一期具名「吉松建設股份有限公司」，本案具名集團母公司「永信建設開發股份有限公司」）、樓層規劃不同（一期15層/地下2層，本案14層/地下3層）、規模也不同（一期279戶較大，本案156戶較小）、完工時間也不同（一期2023年中完工，本案2024年取得使照，晚了約1年）。最重要的規格差異是廚房——本案繪上品是全電式、無明火設計，一期繪上城則是開放式瓦斯爐，這對重視廚房安全或習慣電磁爐烹飪的買方是重要決策點。

均價方面，591新建案開價34萬~47萬/坪，這是開價區間不代表現況。近況實際成交591實價登錄（約101筆，近1年）均價32.2萬/坪，區間約29.3萬~39.0萬/坪；5168均價32.3萬~32.7萬/坪；樂居均價約32.5萬/坪，三個獨立來源互相印證，可信度較高。開價與成交均價有明顯落差（開價高出成交均價約5%~15%），本企劃書以近況成交均價32萬/坪左右為報價依據，不會把開價當成現況行情講。車位每個200萬~250萬元。

學區、商場、公園、交通資料來自591建案官方行銷頁面（鳳翔國小車程約1分鐘、鳳翔國中約3分鐘、鄰近全聯/家樂福/SKM高雄夢時代/衛武營都會公園/捷運紅線草衙站等），這些是建商自述車程，非獨立地圖實測，本企劃書標示為medium confidence，不包裝成官方實測數字。查無正式訴訟或消保糾紛記錄，Mobile01討論串有提到浴室防水施作規格（溼區100公分/乾區30公分）及對建商Google評論中漏水抱怨的個人印象，但該討論串連線被拒無法直接查證原文，僅能透過搜尋引擎摘要間接佐證，屬單一網友個人轉述，非已證實的正式糾紛。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是繪上品・二期姊妹案・全電式無明火・均價看近況32萬左右」的邏輯談。

近況均價約32萬/坪——開價與成交價要分開看

• 591、5168、樂居三個獨立來源互相印證，近況實際成交約收斂在32萬/坪左右，這是本企劃書直接查證原始頁面（含逐筆成交明細）確認的數字，可信度較高。
• 591的34萬~47萬/坪是新建案開價區間，不是現況成交價，開價高出成交均價約5%~15%，本企劃書不會把開價當成現況行情講給客戶聽。
• 成交區間約29.3萬~39.0萬/坪，小坪數（如22坪的2房）單價偏高屬正常現象，估價需依實際坪數區間對照。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——先確認是本案繪上品還是一期繪上城

與一期繪上城詳細對照，這是二期姊妹案不是同一個案子

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同集團一期二期之間的地址、法人、樓層、規格差異，不會把兩案資訊混講——像繪上品這種跟同集團姊妹案容易混淆、開價與成交價落差明顯的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。