01
給屋主的一段話
這個社區正式名稱是「繪上城」，位於高雄市鳳山區鳳南一路81號（新五甲特區角地，另臨和成路366號，這是同一棟建物的雙面臨路門牌，不是兩個不同地址），由永信建設開發集團旗下的吉松建設股份有限公司開發（營造：義展營造）。全案2幢4棟，共279戶，地上15層、地下2層，2023年7~9月間交屋，現況屋齡約2~3年，已是新成屋，不是預售案。格局規劃2房約22坪、3房約40~44坪、3+1房約51坪，公設比約36%~37%，管理費65元/坪/月，車位每個190萬~240萬元，車位比約1:1.06。
這份企劃書要先做一個重要的釐清：永信建設集團在同一區塊還有第2期姊妹案「繪上品」，Mobile01網友直接稱它「吉松繪上城2期」，156戶、2棟，公設比約36.5%，管理費同樣65元/坪，均價同樣從3字頭起，規格上最大的差異是——本案繪上城是開放式瓦斯爐（開放式廚房搭配瓦斯），繪上品是全電式無明火設計。兩案名稱、建商、地區都相近，第一次接觸客戶務必先確認講的是「城」還是「品」，避免格局、規格講錯案。
均價方面，開價階段（591預售時期資料）為37萬~47萬/坪，這是新案時期的開價區間，不代表現況成交。近期實際成交多平台互相印證約落在31萬~35萬/坪（5168：31.6萬，樂居：34.52萬，樂屋網依統計期間31萬~37萬），這幾個數字之間的差異主要來自統計時間窗口不同（較早成交vs較新成交），本企劃書判定為正常變動範圍，不是矛盾，建議以近況31萬~35萬/坪為報價依據，開價37萬~47萬/坪僅供參考不可直接引用為現況行情。
查無正式訴訟或消保糾紛記錄。Mobile01上有網友在討論姊妹案繪上品時提到浴室防水施作高度規格（溼區100公分/乾區30公分），並提及對建商Google評論中曾看過先前的防水抱怨印象——這是單一網友的個人評論與印象轉述，不是針對繪上城本案的正式記錄或已證實的糾紛，本企劃書列出但不誇大成本案專屬爭議。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是繪上城・跟同建商繪上品不同期・開放式瓦斯・均價看近況31萬~35萬」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
永信建設開發（集團）／吉松建設股份有限公司（建案登記名，同集團另有繪上品，詳見09頁對照表）
基地位置
鳳南一路81號，新五甲特區角地，另臨和成路366號（同棟雙面臨路門牌）
產品型態
2幢4棟，地上15層、地下2層（已排除搜尋摘要曾出現的錯誤19層，採信3個獨立來源一致的15層）
格局規劃
2房約22坪、3房約40~44坪、3+1房約51坪
車位
每個190萬~240萬元，車位比約1:1.06
完工狀態
已完工，非新案。2023年7~9月間交屋，現況屋齡約2~3年
營造廠僅單一來源，正式提案前建議以委託戶權狀核實地址與門牌。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約2~3年，剛成立不久，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
社群評論觀察
Mobile01網友在討論姊妹案繪上品時提到浴室防水施作規格，並提及對建商Google評論中曾看過先前防水抱怨的印象——屬單一網友個人轉述，非本案正式記錄
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」；網友評論如實列出，不誇大成本案爭議。
04
區域市場定位
近況均價約31萬~35萬/坪——開價與成交價要分開看
約37~47萬
開價區間（萬/坪）＊591預售時期，非現況
約31~37萬
樂居／樂屋網均價區間（萬/坪）＊依統計期間
- 5168、樂居、樂屋網多平台互相印證，近況實際成交約收斂在31萬~35萬/坪，這是本企劃書直接查證原始頁面確認的數字，可信度較高。
- 591的37萬~47萬/坪是預售時期的開價區間，不是現況成交價，本企劃書不會把開價當成現況行情講給客戶聽。
- 各平台31萬~37萬/坪之間的落差主要來自統計時間窗口不同（較早成交vs較新成交），屬正常變動範圍，不是資料矛盾。
05
四大地段價值
學區
- 鄰近鳳翔國小（medium confidence，591/5168提及，非官方學區公告）
- 國中學區：待確認待確認
商場／市場
- 待確認待確認（新五甲特區生活機能持續發展中，未查得具體店家與距離）
交通建設
- 待確認待確認（未查得具體捷運／道路步行或車程距離）
學區以外三項本次研究均未查得可靠公開來源，如實標示「待確認」，不編造距離或機能描述，建議實地走訪確認。
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
279戶÷4棟÷15層，平均每棟每層約4.7戶
座向選項
待確認待確認，建議向管委會索取建照配置圖核實
車位型態
每個190萬~240萬元，車位比約1:1.06，型態查無詳細資料
座向、逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造數字。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——先確認是哪一幢哪一棟
所屬棟別
待確認待確認（2幢4棟中的哪一棟，務必先確認）
坪數與格局
待確認待確認（2房約22坪、3房約40~44坪、3+1房約51坪）
車位
待確認待確認（每個190萬~240萬元，務必先確認是否含車位）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約2~3年，留意驗屋紀錄與開放式瓦斯配置）
本頁務必先確認委託戶所屬棟別，並確認是本案繪上城（開放式瓦斯）而非姊妹案繪上品（全電式）。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 預售時期開價 | 約37~47萬 | 591預售時期開價，非成交價 |
| 近況成交均價 | 約31~35萬 | 5168／樂居／樂屋網，多平台互相印證 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的棟別、樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。屋齡僅約2~3年，成交樣本仍在累積中。
09
周邊競品比較
永信集團繪上系列對照，先講清楚不是同一個案子
| 建案 | 地址 | 型態／規模 | 規格差異 |
|---|
| 繪上城（本案） | 鳳南一路81號 | 2幢4棟，279戶，地上15層 | 開放式瓦斯爐 |
| 繪上品（2期） | 同區塊鄰近 | 2棟，156戶 | 全電式，無明火 |
- 繪上品是永信集團的第2期姊妹案，Mobile01網友直接稱它「吉松繪上城2期」，兩案名稱、建商、地區都相近，客戶口頭溝通時很容易講錯，提案時務必先確認是「城」還是「品」。
- 兩案最大規格差異是廚房用電還是用瓦斯——本案繪上城是開放式瓦斯爐，繪上品是全電式無明火，這對重視廚房安全或習慣瓦斯烹飪的買方是關鍵決策點，務必主動說明。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約22坪，總價門檻相對可控。
- 換屋族：3房約40~44坪、3+1房約51坪。
- 習慣瓦斯烹飪的買方：本案是開放式瓦斯爐設計，跟同建商全電式的繪上品不同。
三個主打賣點
- 屋齡僅約2~3年的新成屋，279戶大型社區，屋況新穎。
- 開放式瓦斯爐設計，適合習慣瓦斯烹飪的買方。
- 格局選擇多元（2房~3+1房，約22~51坪）。
定價邏輯：對齊5168/樂居/樂屋網互相印證的近況成交均價（約31萬~35萬／坪），不採用預售時期的開價（37萬~47萬/坪），統一使用正式名稱「繪上城」，並主動說明與繪上品的規格差異。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認正式名稱「繪上城」，並主動說明與同建商繪上品的規格差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，標明所屬棟別，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同建商姊妹案之間的規格差異，不會把繪上品的全電式規格誤講成本案的瓦斯配置——像繪上城這種開價與成交價落差明顯、又有姊妹案容易混淆的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。