01
給屋主的一段話
聯上鉑麗是聯上實業（上市公司，股票代號4113）在苓雅區中華四路183號推出的社區，2棟，地上15層、地下6層，全案253戶（252住宅＋1店面），2017年12月開案預售，現況屋齡約2~3年，已累積約197~364筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個非常重要的市場真話：聯上鉑麗跟我先前服務過的「聯上ME悅」（鳳山區錦田路）雖然同屬「聯上建築集團」品牌，但興建法人不同——聯上鉑麗由集團上市母公司「聯上實業」直接興建，聯上ME悅則由子公司「聯捷建設」興建，兩案地點（苓雅區 vs 鳳山區）、規模、完工時間都不同。集團旗下還有聯上鉑金、聯上海棠、聯上WE等相似命名建案，介紹或報價前務必逐一確認講的是哪一案。
另外要誠實揭露：本案原訂2021年10月使照，實際完工時程曾歷經調整，正式交屋落在2023年底至2024年初，比原訂時程延後，這在網路論壇上曾引起部分早期買方討論。這段歷史不影響現況已完工交屋的事實，但如果客戶問起，建議誠實說明「完工時程曾有調整」，不迴避也不渲染細節。
目前實價登錄近一年均價約43.1萬~44.4萬/坪（另一平台數字約31.7萬/坪，疑似為較舊時間窗口，建議以591近況較新資料為主），歷史區間曾從2019年約17.1萬到2024年約50.7萬，波動不小。行銷常提到捷運黃線Y14、輕軌C10站題材，但黃線目前仍在興建中，尚未通車，簡報會明確標示。已通車的是捷運紅線中央公園站，步行約10分鐘，這是可信賴的既成機能。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「同品牌不同法人・完工時程曾調整・數字需核對時間窗口」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
聯上實業股份有限公司（聯上建築集團・上市公司4113）｜營造：美力營造｜代銷：上揚國際｜建築設計：張文明建築師事務所
基地位置
高雄市苓雅區中華四路183號（接待會館位於185號）
格局規劃
約20~27坪，1房約21~26坪／2房約20~22坪／3房約24~27坪
公設比
約37%（另一來源35.5%，建議與權狀核對）
車位
133個（84平面式＋49機械式），約1:0.53，非每戶保證有車位
完工狀態
已完工，已交屋，非預售。2017年12月開案，原訂2021年10月使照，實際交屋約2023年底~2024年初，現況屋齡約2~3年
公設比平台間有出入，完工時程曾調整，正式提案前建議向管委會或屋主核對權狀與使照。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡尚淺，建議實際拜訪了解運作狀況）
完工時程說明
原訂2021年10月使照，實際交屋約2023年底~2024年初，較原訂時程延後，網路論壇曾有早期買方討論此事，如客戶問起建議誠實說明，不迴避不渲染
車位供需
133個車位（84平面＋49機械），約1:0.53，少於總戶數，非每戶保證有車位，帶看時務必主動告知
周邊環境備註
位於亞洲新灣區生活圈，與同品牌「聯上ME悅」（鳳山區）等其他案分屬不同法人與地點
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近一年均價約43.1萬~44.4萬/坪——亞灣題材帶動的扎實增值
17.1~50.7萬
歷史成交區間（萬/坪）＊2019~2024
- 591近一年均價約43.1萬~44.4萬/坪，是較新、樣本數較大的統計；另一平台5168顯示約31.7萬/坪，數字落差大，推測是較舊時間窗口的統計，正式提案前建議以591較新資料為主，並以內政部實價登錄逐筆核對。
- 最新一筆成交約2026年7月，12樓2房21.9坪，總價900萬（約41.1萬/坪），可作為近況參考。
- 歷史成交區間從2019年約17.1萬到2024年約50.7萬/坪，波動幅度大，反映亞洲新灣區這幾年題材帶動的行情變化，談價務必看最新成交數字，不要只看單一高低點。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：苓洲國小，步行約5分鐘
- 學區國中：苓雅國中，約900公尺
商場／市場
- 鄰近大立百貨、漢神百貨總館、新崛江商圈、三多商圈、台鋁MLD
- 鄰近好市多、IKEA、家樂福、全聯、苓雅市場
公園綠地
- 鄰近四維香花公園、中央公園
- 鄰近高雄展覽館、總圖書館、海音中心、港阜旅運中心
交通建設
- 捷運紅線中央公園站已通車，步行約10分鐘
- 捷運黃線Y14、輕軌C10站仍在興建中／待查證，尚未確認通車
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
253戶÷2棟÷15層，平均每棟每層約8.4戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——是否配有車位務必優先確認
是否含車位
待確認待確認（車位約1:0.53，務必優先確認）
坪數與格局
待確認待確認（全案約20~27坪，1~3房）
社區整體規劃：2棟共253戶（252住宅＋1店面）；約20～27坪，1～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、是否含車位逐一確認，屋齡約2~3年，屋況應接近全新，但仍建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2019年歷史低點 | 約17.1萬 | 單一時間點 |
| 2024年歷史高點 | 約50.7萬 | 單一時間點 |
| 近一年均價 | 約43.1~44.4萬 | 591，較新較大樣本統計 |
最新成交參考：2026年7月，12樓2房21.9坪，總價900萬（約41.1萬/坪）。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、是否含車位，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約43.1萬~44.4萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
亞洲新灣區・中華四路周邊產品對照＊開價非成交價，部分數字來源時間不明
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 聯上鉑麗 | 聯上實業 | 已完工約2~3年 | 近一年均價約43.1~44.4 | 本案，253戶 |
| 聯上ME悅 | 聯捷建設 | 已完工約1年 | 約29~30.2 | 鳳山區錦田路＊同品牌不同法人與地點，勿混淆 |
| 達麗東京 | 資料待補充 | 資料待補充 | 約26~31＊來源時間不明 | 單一舊文章引用，需重新查證 |
| 美麗方 | 資料待補充 | 資料待補充 | 約26~29＊來源時間不明 | 單一舊文章引用，需重新查證 |
| 青耘 | 資料待補充 | 資料待補充 | 約26~31＊來源時間不明 | 單一舊文章引用，需重新查證 |
- 特別提醒：聯上ME悅是同品牌不同法人（聯捷建設）在鳳山區的另一案，跟本案地點、規模、行情都不同，介紹或報價前務必先確認講的是哪一案。
- 達麗東京、美麗方、青耘三案數字來自單一舊文章，發布時間不明，正式提案前建議重新查證最新行情，本案現況均價已明顯高於這些數字，反映不同時期的市場落差。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：1~2房約20~26坪，務必先確認是否含車位。
- 小家庭換屋族：3房約24~27坪，適合換屋族。
- 置產收租客：屋齡約2~3年、197~364筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 位處亞洲新灣區生活圈，鄰近高雄展覽館、總圖書館、海音中心等重大公共建設。
- 捷運紅線中央公園站步行約10分鐘，已通車即戰力機能。
- 屋齡約2~3年、197~364筆成交紀錄，市場流通性已初步驗證。
定價邏輯：對齊591近一年較新統計均價（約43.1萬~44.4萬／坪），不誇大尚未通車的黃線題材，也要明確標示「聯上鉑麗」以區隔同品牌的「聯上ME悅」。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，並特別核對建案全名與車位配置，避免與同品牌其他案混淆。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算、貸款可行性與車位需求，減少無效帶看。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能誠實面對完工延遲這類敏感歷史，不迴避也不誇大——像聯上鉑麗這種同品牌有多個不同法人建案的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊。