01
給屋主的一段話
聯上ME悅是聯上集團旗下聯捷建設在鳳山區錦田路・福安二街口推出的社區，2棟共285戶（280住宅＋5店面），現況屋齡約1年，已經完工交屋，市場上已累積440多筆實價登錄成交紀錄，不是預售屋。
這份企劃書要先講一個市場真話：這個社區位在五甲商圈——一個超過50年歷史的成熟商圈，機能確實好，但周邊建物較舊、街道也不像重劃區那樣方正整齊，加上緊鄰快速道路有噪音揚塵的問題，這些都是誠實的地段條件，不是缺點就迴避不講。這份企劃書要攤開的是：本案目前真實的成交行情（近一年均價約29萬~30.2萬/坪，區間25.6萬~42.4萬/坪落差不小）、跟周邊爵美大樓、悅讀DNA、保泰逸居這幾個競品比起來的定位、確切完工年份目前查無官方資料。特別提醒：這裡的競品之一「保泰逸居」，跟我主打的商圈「保泰一品」名稱相近但是完全不同的兩個建案，介紹時務必說清楚。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品要用「五甲成熟商圈・屋齡1年・機能與街廓的取捨」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
聯捷建設有限公司（聯上集團旗下，代表人蘇永義）
基地位置
高雄市鳳山區錦田路・福安二街口，門牌涵蓋錦田路15/17/19/21號、福安二街170號
格局規劃
A棟2房、3房；B棟2房、2+1房；2房約21~26坪／2+1房約27~30坪／3房約41~44坪
基地面積
約1,485坪，建蔽率約30.04%（開放空間占比高）
車位
63個平面＋175個機械，共238個，約1:0.84，含充電車位
完工狀態
已完工，非預售，現況屋齡約1年（確切完工年月查無官方資料，標記待確認）
確切完工年份與部分數字未能核實，請於實際拜訪時向管委會或屋主核對，不作為對外報價依據。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（社區屋齡僅約1年，管委會可能才剛成立或籌組中）
住戶結構
格局涵蓋2房到3房，推測涵蓋首購、小家庭族群，實際比例待現場了解
周邊環境備註
位於五甲商圈內，周邊建物屋齡較長、街道規劃不如重劃區方正，且緊鄰快速道路，需誠實面對噪音與揚塵的可能影響
多數欄位標示「待確認」，是因為社區剛交屋不久、沒有實際查訪不編造管委會運作細節——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
屋齡1年的成熟商圈新案，均價落差要看清楚
29~30.2萬
近一年均價（萬/坪）＊591／5168／樂居
25.6~42.4萬
歷史成交區間（萬/坪）＊440多筆
- 近一年均價約29萬~30.2萬／坪，但歷史成交區間從25.6萬到42.4萬／坪都有出現，落差不小，這通常反映不同坪數、樓層、格局（2房 vs 3房）的條件差異，談價務必看委託戶的具體條件，不要只看均價數字。
- 預售期開價各來源說法不一（34萬~39萬/坪 vs 20萬~26萬/坪），數字矛盾大，不建議引用預售開價作為現況估價參考，直接用近一年實際成交數字談。
- 440多筆的成交樣本數相當充足，代表這是流通性很好的社區，這點可以作為對買方的信心保證——市場接受度已經被大量交易驗證過。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：五福國小，車程約5分鐘
- 學區國中／高中：福誠高中附屬國中部、福誠高中，車程約5分鐘
商場／市場
- 位於五甲商圈內，超過50年歷史，日常採買機能完整
- 鄰近全聯、家樂福，車程可達統一時代／夢時代百貨
公園綠地
- 鄰近明峰公園（約1萬坪）、五甲公園
- 鄰近衛武營公園與衛武營國家藝術文化中心
交通建設
- 車程約5~6分鐘到捷運紅線前鎮高中站
- 未來捷運黃線Y22、Y23站規劃中；鄰近國道1號、台88快速道路
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
2棟（A／B棟），A棟為2房、3房；B棟為2房、2+1房
各樓層戶數
285戶÷2棟÷15層，平均每層約9.5戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向欄位標示「待確認」，因為目前查到的公開資料只到社區總戶數與樓層規模，沒有查到逐層配置——寧可留白，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約21~44坪，2~3房）
社區整體規劃：2棟共285戶（280住宅＋5店面）；約21～44坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位類型逐一確認，屋齡僅約1年，屋況應接近全新，但仍建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 預售期開價（來源分歧） | 約20~26萬 或 34~39萬 | 兩種說法矛盾，不建議引用 |
| 近一年均價 | 約29~30.2萬 | 591／5168／樂居 |
| 歷史成交區間 | 約25.6~42.4萬 | 440多筆全期間 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。待售開價約888萬~1,510萬，僅供參考，非成交價。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年均價約29萬~30.2萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
五甲商圈周邊產品對照＊開價非成交價
| 社區 | 屋齡／狀態 | 開價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 聯上ME悅 | 約1年 | 近一年成交29~30.2萬 | 本案，440多筆成交樣本 |
| 爵美大樓 | 中古屋 | 約18.6萬（成交均價） | 屋齡較長 |
| 悅讀DNA | 近售罄 | 開價19~24萬 | - |
| 百達君品 | 已完工＊ | 開價23~29萬 | 與另一份企劃書資料來源不同，需以最新查證為準 |
| 保泰逸居 | 換屋型產品，近售罄 | 開價23~29萬 | ＊與「保泰一品」是不同建案，勿混淆 |
- 以上競品開價資料來自591的單一篇專題報導，是報導當時的開價，不是實際成交價，且發布時間點不明，正式提案前建議重新查證各案最新成交行情。
- 特別提醒：「保泰逸居」跟潘玉敏主打商圈「保泰一品」名稱相近，是完全不同的兩個建案，介紹時務必說清楚，避免屋主或買方誤會。
- 對屋主：聯上ME悅440多筆的成交樣本數在同商圈中相對充足，市場流通性驗證充分，是這個社區相對於部分競品的優勢。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約21~26坪，適合預算有限、想住進五甲成熟商圈的首購族。
- 小家庭換屋族：3房約41~44坪，適合家庭成員增加的換屋族。
- 置產收租客：屋齡1年、285戶大社區，機能成熟、租賃需求相對穩定。
三個主打賣點
- 位於五甲商圈核心，50年以上成熟生活機能，日常採買便利性無可取代。
- 屋齡僅約1年的全新社區，440多筆成交樣本驗證了市場流通性。
- 基地建蔽率僅約30%，開放空間占比高，社區內部環境相對開闊。
定價邏輯：對齊近一年實際成交（約29萬~30.2萬／坪），不要引用矛盾的預售期開價，也要誠實面對周邊街廓較舊、鄰近快速道路噪音揚塵這些真實條件。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
02
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
04
斡旋議價
出價、議價、條件協商全程陪同，站在屋主立場把關每一次出價的合理性。
05
用印交屋
簽約用印、貸款對保、點交交屋，每一個文件與流程細節都在場確認，不會消失。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
像聯上ME悅這種競品名稱容易跟自己主打商圈搞混（保泰逸居 vs 保泰一品）的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。