衙里森

衙里森是聯禎建設在前鎮區和清街36號打造的獨棟透天別墅，地上4層、RC構造，格局5房2廳4衛，建物面積約88.79坪、基地面積約31.25坪，於2021年12月完工，現況屋齡約4年。這裡要先講清楚最重要的一件事：衙里森不是一個多戶社區，全案就只有這一戶，是設計師量身打造的獨棟建案，不是可以套用一般社區公設比、多戶型比較邏輯的產品。

正因為只有一戶，目前查得到的實價登錄也只有一筆：2024年3月成交2,400萬元，約27.0萬/坪，在市場上掛售約2.2年才成交。另有591一則新建案頁面顯示開價約2,688萬/戶，但這是開價、不是確認的第二筆成交，本企劃書不會把它當成第二筆交易數據使用。這代表本案的估價基礎樣本數只有1，議價與估價務必格外謹慎，不能用一般社區「均價」的邏輯類推。

位置在前鎮區草衙里的老聚落，鄰近SKM Park Outlets草衙、已通車的捷運紅線草衙站（機車約5分鐘）、國道一號與高雄國際機場，生活機能與交通條件明確。但確切學區（草衙里依鄰別分屬明正國小或佛公國小，和清街36號屬於哪個鄰查無公開資料）、周邊具體公園與市場名稱信心度中等，簡報中會如實標示。

5168比價王列出的「鄰近社區」（星海灣、國泰DoubleA馥建築等）其實是前鎮區層級的比較，不是走路可達的真正鄰居，這份企劃書不會把它們當作直接競品硬套。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這棟房子要用「單一戶樣本稀少・獨棟客製化產品・地緣機能明確但學區待確認」的邏輯談，不能套用一般社區銷售的公式。

唯一一筆成交約27.0萬/坪——樣本數僅1，估價務必格外謹慎

• 這是全案唯一一筆實價登錄，樣本數僅1，不能用一般社區「均價」的邏輯類推未來成交價，估價務必格外謹慎，並以內政部實價登錄逐筆核對確認。
• 591另有一則新建案頁面顯示開價約2,688萬/戶，這是開價、不是確認的第二筆成交，本企劃書不將其視為第二筆交易數據，僅供參考。
• 前次掛售約2.2年才成交，反映獨棟透天客製化產品的買方族群相對小眾，銷售時程需要合理的心理預期，不宜承諾快速成交。

建物整體規劃——單一戶獨棟，無其他戶別可比較

全案僅此一戶——這就是「本戶」，不需要跟其他戶比較

前鎮區層級比較，不是走路可達的真正鄰居——這點務必誠實

• 5168比價王列出的「鄰近社區」實際上是前鎮區層級的行政區比較，不是老草衙聚落內走路可達的真正鄰居，本企劃書誠實標示這個差異，不把它們當作直接競品硬套。
• 查無真正草衙聚落內其他獨棟透天的公開實價登錄資料可供直接對照，正式提案前建議實地走訪草衙一帶確認鄰近類似透天的行情帶。

21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能誠實面對樣本數僅1這類特殊產品的估價侷限，不用一般社區的公式硬套——像衙里森這種全案僅一戶的獨棟透天，更需要第一線經驗協助設定合理的銷售時程與價格預期。