01
給屋主的一段話
豐溙唯森是豐溙建設在鳳山區紅毛港路415號推出的社區，正式案名為「唯森」，型態為華廈，地上7層、地下1層，全案26戶（24戶住家＋2戶店面），已完工交屋，現況為新成屋，累積約11~21筆實價登錄成交紀錄，不是仍在銷售的預售屋。
這份企劃書要先做一個非常重要的澄清：本案建商「豐溙建設」是高雄在地的小型建商，跟另一家名稱結構相近的「豐邑建設／豐邑集團」（規模大很多、主要活躍於新竹、桃園，在高雄也有豐邑氧森、豐邑風禾、豐邑一綻等多個建案）完全是不同公司，兩者除了「豐」字之外沒有任何關聯。介紹本案時務必說清楚是「豐溙」不是「豐邑」，避免把豐邑集團的口碑或其他建案資訊誤植到本案。
目前查得到的實價登錄均價約31.4萬~32.4萬/坪（591官方新建案頁面顯示的開價約35萬~42萬/坪，這是招商期開價，不是成交價，本企劃書會明確區分兩者，不混用）。豐溙建設在公開資料庫中查無其他已完工案例，屬於較新、track record較少的建商，這點也要誠實告知客戶。
本案鄰近保安公園（保安兒童貨櫃主題公園），生活機能屬新五甲商圈，但查無任何捷運或輕軌路線服務本案地址，簡報不會杜撰任何交通題材。學區資訊（鳳翔國小、鳳翔國中）僅單一來源，正式提案前務必核對。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「小型建商・誠實區分開價與成交・無捷運題材可講」的邏輯談，不套用大建商的行銷話術。
02
社區基本資料總覽
建設公司
豐溙建設有限公司（高雄市鼓山區明華路一段317號2樓，小型在地建商，查無其他已完工案例）
營造・設計
營造：日祥營造股份有限公司｜建築師：梁慶源、沈鈺峰聯合建築師事務所｜代銷：羽翰國際
基地位置
高雄市鳳山區紅毛港路415號（紅毛港路・鳳和二街口）
格局規劃
2房約22.77~28.32坪；3房約37.25~37.27坪（整體範圍約24.59~37.27坪）
車位
2個平面式（約190萬/個）＋21個機械式（約100萬~120萬/個），共23個，約1:0.88
建商為新公司，查無過往完工案例可供口碑參考，建議客戶自行評估承受度。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（新成屋階段，管委會可能才剛成立或籌組中）
社區公設
接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、信箱區、空中花園、宅配室
建商背景
豐溙建設為小型在地建商，公開資料庫查無其他已完工案例，屬於較新的建商，過往口碑資訊有限
周邊環境備註
位於新五甲商圈，與名稱結構相近但完全不同的「豐邑建設／豐邑集團」需清楚區隔
管委會運作等細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字——這是本企劃書誠實原則的一部分。
04
區域市場定位
近況均價約31.4萬~32.4萬/坪——開價與成交價務必分開講
31.4~32.4萬
近況成交均價（萬/坪）＊5168／高雄房地王
35~42萬
招商期開價（萬/坪）＊591，非成交價
- 5168比價王統計約31.4萬/坪(11筆)、高雄房地王統計約32.4萬/坪(21筆)，兩平台數字接近，可信度較高，談價應以此為主要參考。
- 591官方新建案頁面顯示的開價區間約35萬~42萬/坪，這是建商招商期開價，明顯高於實際成交均價，不能拿來當作估價依據，本企劃書嚴格區分開價與成交價，避免屋主或買方混淆。
- 戶數僅26戶、成交樣本11~21筆，屬於較小規模社區，估價務必以最新內政部實價登錄逐筆核對，不宜只看均價數字。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鳳翔國小（單一來源，中等信心度）
- 學區國中：鳳翔國中（單一來源，中等信心度）
商場／市場
- 位於新五甲商圈（鳳甲大樓一帶），鄰近桂林商圈
- 紅毛港路為30米主要幹道，銜接中崙路、南京路可達衛武營
公園綠地
- 鄰近保安公園（保安兒童貨櫃主題公園）
- 鄰近明鳳公園、二甲公園
交通建設
- 鄰近國道1號、台88快速道路，距五甲系統交流道約1.45公里
- 查無捷運或輕軌服務本案地址，不杜撰交通題材
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
26戶÷7層，平均每層約3.7戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
坪數與格局
待確認待確認（全案約24.59~37.27坪，2~3房）
社區整體規劃：單一棟共26戶（24住家＋2店面）；約24.59～37.27坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，屬新成屋，屋況應接近全新，仍建議實際驗屋確認保固項目。
08
近三年實價登錄與價格走勢
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 招商期開價 | 約35~42萬 | 591，開價非成交價 |
| 近況成交均價 | 約31.4~32.4萬 | 5168／高雄房地王，11~21筆成交 |
招商期開價區間約35萬~42萬/坪，總價約1,000萬~1,377萬/戶，明顯高於成交均價，不可混用。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近況均價約31.4萬~32.4萬／坪，可作為起點，不是定案。
09
周邊競品比較
新五甲・紅毛港路周邊產品對照＊開價非成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 豐溙唯森 | 豐溙建設 | 已完工新成屋 | 近況均價約31.4~32.4 | 本案，26戶，紅毛港路415號 |
| 鳳翔樂學 | 晉有建設／奎隆機構 | 資料待補充 | 資料待補充 | 海涵路，同鳳翔國小學區，中信心度可比 |
- 研究過程中僅查到一個信心度中等的可能競品（鳳翔樂學），其餘同區提及的建案距離未經核實，不編入競品清單。
- 特別提醒：本案建商「豐溙建設」跟規模大很多的「豐邑建設／豐邑集團」（在高雄另有豐邑氧森、豐邑風禾、豐邑一綻等案）完全是不同公司，名稱結構相似容易混淆，介紹或報價前務必確認講的是哪一家建商。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約22.77~28.32坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約37.25~37.27坪，適合換屋族。
- 置產型買方：新成屋屋況全新，適合看重屋況的買方。
三個主打賣點
- 新成屋屋況全新，公設含中庭花園、健身房等規格完整。
- 鄰近保安公園（機器人主題貨櫃公園），親子休閒機能明確。
- 位於新五甲商圈，鄰近國道1號、台88快速道路。
定價邏輯：對齊近況實價登錄均價（約31.4萬~32.4萬／坪），不要引用未經核實的招商期開價，也要明確標示「豐溙」建設以區隔規模更大的「豐邑」集團。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
建商名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認建商全名「豐溙建設」，並說明與「豐邑集團」的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，取代隨手拍的制式照片，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨開價與成交價的落差，不會拿招商期開價當作現況估價——像豐溙唯森這種容易跟其他建商名稱混淆、又是新公司缺乏過往口碑的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊。