01
給屋主的一段話
遠雄THE ONE是台灣第一高住宅大樓，1～16樓還是高雄洲際酒店，市場上的介紹多半在講「全台最高」「五星酒店管理」這種話題性，卻沒講清楚實際行情站在哪裡。這種真正頂級稀缺的產品，公開平台對均價的說法從 40 萬到 45.85 萬／坪都有，差距不小——這不是行情亂，是豪宅成交量少、單筆金額大，一兩筆特殊交易就能把均價拉動一大截，需要有人幫你把數字拆開來看，不是複製貼上某個平台的均價。
這份企劃書要攤開的是：THE ONE目前真實的成交水位、跟同一條新光路的摩天高雄、同商圈的京城新世界比起來這個產品的定位在哪、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個等級的產品，議價跟轉手要用「稀缺資產」的邏輯談，不是套用一般大樓的比價方式。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市前鎮區新光路39號｜新光路・中華五路口
樓層規劃
地上 68 層、地下 7 層｜樓高 267.6 公尺，台灣第一高住宅大樓
樓層配置
1～16樓高雄洲際酒店（IHG）｜17樓轉換大廳｜18～58樓住宅｜59～63樓住宅會館
總戶數
239 戶（不同來源另有242戶說法，請以權狀為準）
格局規劃
約 116.13～182.99 坪，以 4～5 房為主（部分來源提及最大坪數達366坪）
完工
2020 年（現況屋齡約 6 年，不同來源記載3月／7月）
「待確認」與有出入的數字請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
THE ONE該對標什麼？——先拆解不一致的均價數字
約40~45.85萬
THE ONE｜近一年均價＊不同平台落差大
約25.7萬
摩天高雄（同新光路・屋齡27年）近一年均價
約42~43萬
京城新世界（同商圈・屋齡1年・小坪數）均價
- THE ONE是亞洲新灣區的地標建築，也是全台第一高住宅大樓——這個稀缺性本身就是它跟一般大樓最大的不同，不能只用坪數單價去比較。
- 同一條新光路的摩天高雄屋齡27年，均價僅約25.7萬／坪，THE ONE均價站上40萬以上，這個差距不是單純屋齡能解釋的，是「台灣第一高＋洲際酒店管理品牌」帶來的稀缺溢價。
- 京城新世界雖然也是近一年新案、均價跟THE ONE接近（42~43萬／坪），但坪數21～46坪、2～3房規劃，是完全不同的客層產品，不能直接類比。
- 要老實提醒：不同平台對THE ONE近一年均價的說法從40萬到45.85萬／坪都有，115年（近況）成交均價約40萬／坪，談價務必以近況成交為準，不要被單一平台的均價或歷史最高點58.2萬／坪帶偏。
04
四大地段價值
文化建設
- 高雄展覽館、市立圖書館總館
- 海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運大樓
交通建設
- 輕軌串連亞洲新灣區各建設
- 位處前鎮・苓雅・鹽埕・鼓山亞灣核心
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：18～58樓住宅，239戶；約116.13～182.99坪，4～5房為主。本戶實際優勢：越高樓層、景觀越開闊，樓層差異對本戶價值的影響比一般大樓更明顯，須實地確認。
06
近三年實價登錄
28.4~58.2萬/坪
歷史單價區間（110年11月~113年7月，非現況）
115年（近況）成交：343筆，均價約40萬／坪
最新一筆成交（114年12月）單價約42.3萬／坪。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。
完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、景觀面向，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：115年近況成交均價約40萬／坪，可作為起點，不是定案；不要用預售期開價50～70萬／坪或歷史最高58.2萬／坪推算。
07
周邊競品比較
THE ONE 幾乎沒有真正同等級的競品
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數 | 坪數／格局 | 近一年均價 |
|---|
| 遠雄THE ONE | 新光路39號 | 約6年 | 239戶 | 116~183坪・4~5房 | 約40~45.85萬/坪 |
| 摩天高雄 | 新光路1號 | 約27年 | 852戶 | 8.55~111.42坪 | 約25.7萬/坪 |
| 京城新世界 | 一心二路・文橫三路口 | 約1年 | 533戶 | 21.2~46.45坪・2~3房 | 約42~43萬/坪 |
- 同一條新光路的摩天高雄屋齡27年、坪數含小套房，均價只有THE ONE的六成左右——屋齡差距解釋不了這麼大的落差，主要是產品定位完全不同。
- 京城新世界均價雖然跟THE ONE接近，但坪數只有21～46坪，是首購／小家庭規模的產品，跟THE ONE 116～183坪的大坪數豪宅完全不是同一個客層。
- 老實說：這個商圈找不到真正同等級（同樣超高層＋國際酒店品牌＋大坪數）的競品，這是THE ONE的稀缺性，但也代表議價與轉手速度要用稀缺資產的邏輯談，不能套一般大樓「隔壁社區賣多少」的比價方式。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 高資產置產族：看重地標稀缺性與長期保值題材，不急著自住。
- 企業主／高階經理人自住買方：看重大坪數、私人會所、五星酒店管理服務。
- 跨區域甚至跨國置產買方：看中「台灣第一高」的話題性與亞洲新灣區發展題材。
三個主打賣點
- 台灣第一高住宅大樓，1～16樓為高雄洲際酒店（IHG）五星管理品牌。
- 亞洲新灣區地標題材——展覽館、圖書總館、海音中心等重大建設群聚。
- 稀有大坪數 116～183坪，含私人會所、頂樓泳池等頂級公設。
定價邏輯：對齊115年近況實際成交（約 40萬／坪），不要套用預售期開價50～70萬／坪或歷史最高點58.2萬／坪——那些都不是目前市場真實水位。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。