01
給屋主的一段話
這個社區正式名稱是「銳揚國美」，位於高雄市鳳山區頂興街211-241號（三面臨路，另臨頂明路、頂圃街），銳揚建設於2022年（民國111年）完工，現況屋齡約4年。全案2棟（A棟、B棟），地上13層，共205戶，RC構造，公設比約38.00%~38.10%，車位187個（平面式／坡道平面式），格局規劃約22~42坪（1房約33坪、2房27-41坪、3房36-42坪）。
查證後發現一個非常重要的釐清：銳揚建設在鳳山區同時有至少三個「國」字輩產品——本案「國美」（205戶大樓，2022年）、「國囍」（TOP1~TOP8共6處透天系列，和成路/紅毛港路一帶）、「國寶」（三誠路117號，地上權透天，45戶，2020年）。三案名稱相近、產品型態卻完全不同，這是本企劃書認為最需要在第一次接觸客戶時就講清楚的一點，避免屋主或買方誤把三個案子的行情、格局搞混。
均價方面，591、信義房屋、5168三個平台近況均價都收斂在約27.5萬~27.7萬/坪，近兩年區間約25萬~35.5萬/坪（信義房屋）。要特別提醒的是，若查到「全期均價19.7萬/坪」這類數字（高雄房地王），那是含較早期低價成交拉低的全歷史平均，不代表現況，本企劃書建議以近一年27.5萬~27.7萬/坪為報價依據。
有幾項資料查無公開來源，本企劃書誠實標示「待確認」，不會編造：地下室層數、精確電梯總數、建蔽率精確值。另外591評價文章提到的「車位比不足1:1」「衛浴無對外窗」「單棟僅2部電梯需候梯」屬一般性購屋考量，不是結構瑕疵或法律糾紛——查無本案專屬的重大工程瑕疵或消費糾紛記錄。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「正式名稱是國美・跟國囍/國寶不同案・均價看近況區間」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
建設公司
銳揚建設（鳳山區在地活躍建商，鳳山區內另有國囍、國寶等多個系列，詳見09頁對照表）
基地位置
頂興街211-241號，三面臨路（頂興街／頂明路／頂圃街），使用分區住3-1＊單一來源
產品型態
2棟（A棟、B棟），地上13層，地下層數待確認，RC構造，外牆二丁掛＊單一來源
格局規劃
1房約33坪、2房27~41坪、3房36~42坪，整體約22~42坪
公設比
約38.00%~38.10%（已更正搜尋摘要曾出現的錯誤數字35.50%）
基地面積
約1,000坪＊medium confidence
車位
187個，平面式／坡道平面式，車位比不足1:1（591評價文章明確指出）
完工狀態
已完工，非新案。2022年（民國111年）完工，現況屋齡約4年
地下層數、精確電梯總數、建蔽率查無資料，不編造數字；正式提案前建議以委託戶權狀核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約4年，應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
一般購屋考量點
591評價文章提到車位比不足1:1、衛浴無對外窗、單棟僅2部電梯需候梯、快速道路旁落塵量較大——這些屬一般性購屋考量，非結構瑕疵或法律糾紛
工程瑕疵／消費糾紛
查無本案專屬的重大工程瑕疵或消費糾紛公開記錄
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」；一般購屋考量點誠實列出，不誇大成爭議。
04
區域市場定位
近況均價約27.5萬~27.7萬/坪——三平台收斂一致
約27.7萬
信義房屋近半年均價（萬/坪）＊2026年4月最新成交
約27.7萬
5168近一年均價（萬/坪）＊241筆
- 591、信義房屋、5168三個平台近一年均價都收斂在約27.5萬~27.7萬/坪，成交筆數約241筆，這是本企劃書直接查證原始頁面確認的數字，可信度較高。
- 近兩年區間約25萬~35.5萬/坪（信義房屋），2024年10月曾有一筆高點35.5萬/坪，屬個案特例，不代表普遍行情。
- 特別提醒：若查到「全期均價19.7萬/坪」（高雄房地王，226筆全期平均），那是含較早期低價成交拉低的全歷史平均，反映的是4年來的增值歷程，不是現況水準，估價務必用近一年均價。
05
四大地段價值
學區
- 過埤國小（業者車程說法，非官方學區公告，待確認）
- 鳳翔國中／另有來源並列中崙國中，兩者不完全一致
商場／市場
- 全聯、全家、中安黃昏市場、814生鮮超市、小北百貨（建商行銷文章，距離未獨立驗證）
公園綠地
- 頂中公園、鳳山溪畔、樹木銀行（建商行銷文章，建議實地確認距離）
交通建設
- 小港機場12分、台88快速道路2分、國道1號5分、捷運草衙站7分——皆為業者車程宣稱，非官方實測
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
棟別規劃
2棟（A棟、B棟），地上13層，地下層數待確認
各樓層戶數
205戶÷2棟÷13層，平均每棟每層約7.9戶＊A1-A9/B1-B9編號未逐一核實
電梯
待確認待確認（591評價文章暗示單棟僅2部，非官方正式揭露數字）
座向選項
待確認待確認，建議向管委會索取建照配置圖核實
車位型態
187個，平面式／坡道平面式，車位比不足1:1
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——先確認是A棟還是B棟
坪數與格局
待確認待確認（整體約22~42坪，1/2/3房皆有）
車位
待確認待確認（車位比不足1:1，務必先確認是否含車位）
屋況／裝潢
待確認待確認（屋齡約4年，相對新，留意屋況維護狀況）
本頁務必先確認委託戶所屬棟別（A棟／B棟）。屋齡約4年，車位比不足1:1，建議事先確認是否含車位。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約226~241筆
累積成交件數591／5168／高雄房地王
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 全期成交低點 | 約17.1萬 | 全區間下緣，較早期成交 |
| 2024年10月成交高點 | 約35.5萬 | 個案高點，不代表普遍行情 |
| 近一年成交均價 | 約27.5~27.7萬 | 591／信義房屋／5168，三方收斂一致 |
查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的棟別、樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。約226~241筆成交樣本對205戶的社區而言相當充足，代表市場流通性已被充分驗證。
09
周邊競品比較
銳揚建設鳳山區「國」字輩產品對照，先講清楚三案不是同一個
| 建案 | 地址 | 型態／規模 | 均價 |
|---|
| 國美（本案） | 頂興街211-241號 | 大樓，2棟205戶，2022年 | 約27.5~27.7萬/坪 |
| 國囍 | 和成路／紅毛港路一帶 | 透天系列，TOP1~TOP8共6處 | 約34.4萬/坪（TOP1） |
| 國寶 | 三誠路117號 | 地上權透天，45戶，2020年 | 查無本企劃書獨立查證數字 |
| 鳳凰Young | 鳳頂路229號 | 大樓，271筆成交 | 約28~28.4萬/坪 |
- 鳳凰Young是本案最直接可信的比較對象——地址相近、均價區間高度重疊（28~28.4萬 vs 本案27.5~27.7萬），多平台交叉驗證。
- 銳揚國囍、銳揚國寶都是同建商但完全不同型態的產品（透天系列 vs 本案大樓），提案時務必先講清楚三案不是同一個，避免屋主或買方誤把行情、格局套錯案子。
- 另有搜尋摘要提及「銳揚新世代」約30萬/坪（297筆）與「三發智富」約32.3萬/坪，但未直接查證其確切地址是否鄰近本案，本企劃書不採用未經證實的競品數字。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：1房約33坪，總價門檻相對可控。
- 換屋族：2房27~41坪、3房36~42坪，格局選擇多元。
- 置產型買方：屋齡僅約4年，屋況新穎，已有226~241筆成交驗證流通性。
三個主打賣點
- 屋齡僅約4年的相對新案，屋況新穎。
- 226~241筆成交樣本驗證流通性，均價收斂在約27.5萬~27.7萬/坪。
- 格局選擇多元（1房~3房，22~42坪）。
定價邏輯：對齊近一年實價登錄成交均價（約27.5萬~27.7萬／坪），不採用含早期低價成交拉低的全期均價（19.7萬/坪），統一使用正式名稱「銳揚國美」，並主動說明與國囍、國寶的差異。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
名稱核實說明
第一時間跟屋主／買方確認正式名稱「銳揚國美」，並主動說明與同建商國囍、國寶的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，標明所屬棟別（A棟／B棟），建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨同建商多個相似案名之間的差異，不會把國囍、國寶的行情或格局套用到本案——像銳揚國美這種同建商有多個相似案名容易混淆的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。