01
給屋主的一段話
這個案子的正確全名是「銳揚捷仕堡」（仕，不是士），是銳揚建設在鳳山區瑞興路17號~53號自售的社區，位於瑞隆商圈，2棟，地上15層、地下3層，全案267戶住家＋4戶店面（共271戶），已完工並已完銷，約2022~2023年完工，現況屋齡約2~3年，不是預售屋。
特別提醒：銳揚建設是這一帶推案很密集的建商，除了本案，還有新天第（國慶九街）、新生活（鳳甲路，預售中）、新世代（海涵路）、國囍系列（透天店墅），各案地址、規模都不同，已逐一查證確認彼此不重疊，但案名容易搞混（尤其「捷仕堡」跟坊間有人誤寫成「捷士堡」「傑仕堡」），介紹或報價前務必先核對門牌，統一使用「銳揚捷仕堡」這個正確寫法。
目前實價登錄均價因平台與抽樣時間不同而有落差：591約28.8萬/坪（303筆，2023年12月至2025年5月）、5168約29.1萬/坪（360筆）、樂居約30.68萬/坪（294筆，近一年均價），三個數字落在28.8萬~30.68萬/坪之間，本企劃書分別標示來源，不會混在一起算單一平均。2022年招商期開價約32萬~35萬/坪，這是歷史數字，不能當現況估價依據。
另外要誠實訂正一個常見的行銷說法：文案常說「步行5分鐘到大東站或鳳山國中站」，但實際查證兩站距離約650~800公尺，以正常步行速度計算應該是8~10分鐘，不是5分鐘。本企劃書會用查證過的距離，不會沿用行銷誇大的數字。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「先訂正案名・均價分開標示・步行距離用實測不用行銷誇大」的邏輯談。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市鳳山區瑞興路17號~53號（瑞興路・瑞進路口，瑞隆商圈）＊建物面寬跨多個門牌，591／5168登記單一門牌為39號或33號，屬正常多入口現象
格局規劃
2房約20~30坪、3房約33~39坪＊另見單一筆1房26坪紀錄，未確認是否為原始產品線
完工狀態
已完工，已完銷，非預售。約2022~2023年完工，現況屋齡約2~3年
營造商、建築師、基地面積、建蔽率查無公開資料，公設比僅單一來源，正式提案前建議核實。
03
社區現況與管理品質
管委會運作
待確認待確認（屋齡約2~3年，管委會應已成立運作，建議實際拜訪了解狀況）
清潔維護
待確認待確認（建議實際拜訪觀察公共空間維護狀況）
管理費
待確認待確認（查無公開金額，請向管委會或屋主核對）
住戶結構
267戶住家＋4戶店面，格局涵蓋2~3房，推測涵蓋首購與小家庭換屋族群
糾紛／客訴紀錄
查無公開的漏水、糾紛或客訴報導，但相關的買方討論串因平台限制無法讀取，這是「未查到」不等於「確認乾淨」，建議帶看時實際詢問住戶
管委會運作與清潔維護細節查無公開資料，標示「待確認」，不編造數字。
04
區域市場定位
近況均價約28.8萬~30.68萬/坪——三平台分開標示
約28.8萬
591均價（萬/坪）＊303筆，2023/12~2025/05
- 591、5168、樂居三個平台的均價落在28.8萬~30.68萬/坪之間，數字接近但成交筆數與抽樣時間窗口不同，本企劃書分別標示來源，不混在一起算單一平均。
- 另有一個5168頁面顯示均價23.5萬/坪（區間18.6萬~34.9萬），這個數字明顯偏低，疑似混合了不同時間段的資料，本企劃書不採用這個數字。
- 2022年招商期開價約32萬~35萬/坪，明顯高於現況成交均價，這是常見的預售到成屋議價現象，談價務必用近況成交數字，不要拿招商期開價當估價基準。
05
四大地段價值
學區
- 瑞興國小，車程約5分鐘（中等信心度）
- 鳳山國中（中等信心度，建議另行核實）
商場／市場
- 大東藝術圖書館、鳳山第二市場在大東站附近（約650~800公尺）
- 非樓下巷口，應描述為車程或步行約10分鐘
交通建設
- 大東站(O13)、鳳山國中站(O14)已通車，非規劃中
- 實際距離約650~800公尺，步行約8~10分鐘，非行銷宣稱的5分鐘
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
271戶÷2棟÷15層，平均每棟每層約9戶，實際配置請以權狀／建照圖為準
座向選項
待確認待確認，建議向管委會或建商索取建照配置圖核實
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布。
07
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——全平面車位是本案優勢之一
坪數與格局
待確認待確認（全案約20~39坪，2~3房）
社區整體規劃：2棟共271戶（267住家＋4店面）；約20～39坪，2～3房。234個全平面式車位，無機械車位。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認。
08
近三年實價登錄與價格走勢
約294~360筆
累積成交件數591／5168／樂居
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 2022年招商期開價 | 約32~35萬 | 歷史數字，非成交價 |
| 近況成交均價 | 約28.8~30.68萬 | 591／5168／樂居，依平台略有不同 |
271戶大社區，成交筆數充足，代表市場流通性已充分驗證。查得到的是彙總統計，缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。完整近三年逐筆清單請以內政部實價登錄網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的樓層、坪數、車位類型，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。
09
周邊競品比較
瑞興路・瑞隆商圈周邊產品對照＊注意與同建商其他案子的區隔
| 建案 | 建商 | 門牌 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 銳揚捷仕堡 | 銳揚建設 | 瑞興路17~53號 | 近況均價約28.8~30.68 | 本案，271戶 |
| 大東麗緻 | 資料待補充 | 瑞興路 | 資料待補充 | 同街真實可信競品，未逐一核實定價 |
| 銳揚新天第 | 銳揚建設（同建商） | 國慶九街158號 | 資料待補充 | 不同基地，178戶+9店面 |
| 銳揚新世代／新生活 | 銳揚建設（同建商） | 海涵路／鳳甲路 | 資料待補充 | 不同基地，勿與本案混淆 |
- 大東麗緻是同樣位在瑞興路的真實競品，有獨立的永慶社區頁面確認存在，但確切定價未逐一查證，建議另行核實。
- 銳揚建設在鳳山一帶案量密集，新天第、新世代、新生活、國囍等案地址都跟本案不同，已逐一確認不重疊，但案名容易搞混，介紹前務必先核對門牌，統一使用正確寫法「銳揚捷仕堡」。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：2房約20~30坪，總價門檻相對親民。
- 小家庭換屋族：3房約33~39坪，適合換屋族。
- 重視車位規劃的買方：234個全平面式車位，無機械車位。
三個主打賣點
- 全平面式車位（234個），優於多數同區新案的機械車位配置。
- 屋齡約2~3年、294~360筆成交紀錄，市場流通性已被驗證。
- 鄰近已通車的捷運橘線大東站與鳳山國中站。
定價邏輯：對齊近況實價登錄成交均價（約28.8萬~30.68萬／坪），不用2022年招商期開價估算，也要使用正確案名「銳揚捷仕堡」，避免與同建商其他案子或坊間誤寫混淆。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
案名核實說明
第一時間跟屋主／買方確認正確案名「銳揚捷仕堡」，並說明與同建商其他案子的差異。
02
攝影與資料建置
專業攝影、格局圖繪製、規格表整理，建立完整銷售素材庫。
03
多平台曝光
上架591、樂屋網等主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
04
帶看篩選
每一組帶看前先確認買方預算與貸款可行性，減少無效帶看，提升成交效率。
05
斡旋議價與交屋
出價、議價、條件協商全程陪同，簽約用印、貸款對保、點交，每個環節都在場確認。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，能分辨行銷文案的步行分鐘數跟查得到的實際距離有什麼差別，不會照抄誇大說法——像銳揚捷仕堡這種同建商案量密集、案名又容易誤寫的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，避免資料誤植影響客戶信任。