銳揚新天第

先跟你確認一件事：你說的「銳揚新天地」，查證後正確名稱應該是「銳揚新天第」（地／第同音，其餘四字完全一致）——這是銳揚建設在鳳山區國慶九街推出的社區，跟同一建商在新五甲特區推出的透天產品「銳揚國囍」是完全不同的兩個案子，地段、產品型態都不一樣，請勿混淆。

銳揚新天第2018年動土，現況已完工交屋，屋齡約5~6年，已完銷（僅剩2戶店面待售），是有相當多實價登錄成交紀錄的成熟社區，不是預售屋。這份企劃書要攤開的是：銳揚新天第目前真實的成交行情（不同平台落差不小，17萬到28萬/坪都有出現）、部分2房單元沒有配車位這個實際限制、基地緊鄰兩座公園的地段優勢。目的不是先收委託，而是讓你看懂——這個產品是鳳山國慶商圈的小坪數首購型社區，不是前鎮那幾個大坪數換屋型產品的等級，開價邏輯要分開談，不要互相類比。

鳳山國慶商圈的首購型小坪數社區，不是前鎮換屋型豪宅

• 591、5168的近一年均價約26萬~28萬／坪，但樂屋網統計僅約17萬／坪，落差非常大——正式提案前務必重新查證最新逐筆資料，不要直接採用單一平台數字。
• 銳揚新天第位在鳳山區77期南華特區，跟前鎮區永信禾豐（約37.2萬/坪）、百達君品（約31.6~34萬/坪）、捷市旅（約35.5萬/坪）這幾個案子的均價明顯較低——這不是地段輸人，是產品定位不同：銳揚新天第是23~45坪的中小坪數首購型社區，那幾個案子是41坪以上的換屋型大坪數社區，總價門檻天差地遠，不能直接比坪單價。
• 再次提醒：銳揚建設在新五甲特區還有另一個透天產品「銳揚國囍」，兩案地段、產品型態都不同，介紹時務必區分清楚。

社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶

依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣

鳳山／前鎮新古屋產品對照＊不同坪數帶產品，非同一買方族群

• 銳揚新天第均價明顯低於前鎮區的永信禾豐、百達君品，這不代表地段或屋況輸人，是坪數與行政區定位不同——銳揚新天第是23~45坪中小坪數首購型產品，另外兩個是41坪以上的換屋型大坪數產品。
• 銳揚新天第最大差異化優勢是雙公園基地，這是前鎮那幾個案子沒有的條件，適合強調親子、休閒需求的買方。
• 對屋主：開價要對齊自己的坪數帶與買方族群（首購型），不要拿前鎮大坪數換屋案的單價當標準，總價門檻邏輯完全不同。

像銳揚新天第這種同音字名稱容易搞混、均價平台落差又大的產品，更需要第一線經驗協助核實資訊，而不是照單全收單一來源的說法——21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環。