01
給屋主的一段話
銳揚新生活是銳揚建設在鳳山區鳳甲路297號、77期（鳳甲）市地重劃區內推出的預售案，14層樓、地下3層，全案159戶，目前仍在興建中，預計2026年6月完工（此完工時間為單一來源、中等信心度，正式提案前務必向接待中心核實）。
這份企劃書要先講一個市場真話：這是預售屋，不是已交屋的成屋。目前查得到的591、樂居等平台預售登錄約150多筆，均價約31萬/坪，這是「預售登錄價」，跟已完工社區的「實價登錄成交價」性質不同——沒有屋況、沒有現況公設可以驗收，這些差異要對客戶說清楚。
銳揚建設在鳳山、前鎮一帶有一整個「新X」命名系列建案，包括本案銳揚新生活，以及銳揚新樂活、銳揚新世代、銳揚新天第（已完工）、銳揚國囍（透天店墅）等，名稱高度相似，極容易混淆。跟客戶介紹時，務必確認講的是「新生活」這一案，不要跟系列裡其他案子搞混。
特別提醒：公設比（約36~37%）、基地面積（約662坪）、完工時程（2026年6月）這幾項數字信心度中等，來自綜合搜尋結果而非獨立查證的官方文件，正式提案前建議直接向接待中心索取最新公開說明書核對。目的不是先收委託，而是讓你先看懂——這個產品要用「預售新案・重劃區生活圈・完工前風險」的邏輯談，不是套用成屋銷售的邏輯。
02
社區基本資料總覽
建設公司
銳揚建設股份有限公司（登記地址：高雄市鼓山區明誠三路679號18樓）
基地位置
高雄市鳳山區鳳甲路297號，77期（鳳甲）市地重劃區內
格局規劃
20~43坪，2房／2+1房／3房｜1房約27坪、2房約20~30坪、3房約39~43坪
銷售狀態
預售中，尚未完工。預計完工時程約2026年6月中等信心度
公設比、基地面積、完工時程信心度中等，正式提案前請向接待中心索取官方公開說明書逐項核對。
03
社區現況與管理品質
工程進度
興建中，尚未完工，建議實際赴工地現場了解目前施工進度
管委會運作
尚未成立預售階段（交屋後才會籌組管委會）
建材與工法
待確認待確認，建議向接待中心索取建材規範表核對
周邊環境備註
位於77期鳳甲重劃區內，屬新五甲／五甲鳳翔生活圈，鄰近既有五甲商圈生活機能，但基地本身所在街廓仍在發展中
預售屋在完工交屋前，管委會與社區管理品質等資訊本來就不存在，誠實標示「尚未成立」是本企劃書誠實原則的一部分，不是資料缺漏。
04
區域市場定位
預售登錄均價約31萬/坪——這是登錄價，不是完工後的成交價
29.2~35.1萬
另一區間引用（萬/坪）＊來源不一
- 591統計約156筆預售登錄，均價約31萬/坪；樂居統計約159筆，近一年均價約31.2萬/坪，兩平台數字相近，可信度較高，但另有來源引用29.2~35.1萬/坪的區間，落差來自不同時間窗口與樓層坪數組合，談價務必說明是「登錄均價」而非「保證成交價」。
- 預售登錄價會隨著工程進度、市況變化而調整，跟已完工社區的實價登錄成交價意義不同——這一點對買方跟屋主都要講清楚，避免用完工後的預期心理去對照現在的登錄數字。
- 同建商已完工案「銳揚新天第」現況約28萬/坪，可作為這個建商產品完工後市場價格的參考錨點，但不代表本案完工後必然對齊，僅供邏輯參考。
05
四大地段價值
學區
- 學區國小：鳳翔國小
- 學區國中：鳳翔國中（多來源一致，信心度較高）
商場／市場
- 位於新五甲／五甲鳳翔生活圈，鄰近既有五甲商圈與三多商圈
- 車程可達統一夢時代、大魯閣草衙道，部分來源另提及新光三越SKM，距離待核實
公園綠地
- 鄰近鳳甲公兒二公園（社區級鄰里公園）
- 鄰近衛武營都會公園與衛武營國家藝術文化中心
交通建設
- 鄰近國道1號、台88快速道路交流道
- 捷運黃線Y21站規劃中・未通車，屬中長期建設題材
06
棟別・樓層・座向
社區整體規劃——這是社區整體，不是特定一戶
各樓層戶數
159戶÷14層，平均每層約11戶，實際配置請以建照圖／公開說明書為準
座向與逐層配置查無公開逐戶資料，寧可標示「待確認」，不編造座向與戶數分布——尤其預售屋更應以官方公開說明書為準。
07
本戶競爭力
依實際委託／購買戶別填入——預售屋更需要對照棟距、樓層與景觀
坪數與格局
待確認待確認（全案約20~43坪，2~3房）
社區整體規劃：單一棟共159戶；約20～43坪，2～3房。本戶實際優勢須以樓層、坪數、車位逐一確認，預售屋沒有現況屋況可驗收，付款與交屋條件務必逐條看合約，不套用完工社區邏輯。
08
預售登錄與價格走勢
這是「預售登錄」統計，不是完工社區的實價登錄成交
| 階段 | 單價（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 近一年預售登錄均價 | 約31~31.2萬 | 591／樂居，較一致 |
| 另一區間引用 | 約29.2~35.1萬 | 來源不一，範圍較寬 |
| 同建商已完工案參考 | 約28萬（銳揚新天第） | 作為完工後定價邏輯參考，非本案價格 |
本案為預售屋，這些數字是「預售買賣契約登錄價」，來自內政部預售屋實價登錄制度，跟成屋的「實價登錄成交價」不同——沒有已完工屋況可對照，僅反映簽約當下的行情。完整逐筆預售登錄請以內政部不動產交易實價查詢服務網站查詢核對。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託／購買戶的樓層、坪數、車位條件，並以最新預售登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：近一年登錄均價約31萬／坪，可作為起點，不是定案，且不代表完工後市場價格必然維持此水準。
09
周邊競品比較
同建商「新X」系列與鄰近預售案對照＊開價／登錄價非最終成交價
| 建案 | 建商 | 狀態 | 行情（萬/坪） | 備註 |
|---|
| 銳揚新生活 | 銳揚建設 | 預售中 | 登錄均價約31 | 本案，159戶 |
| 銳揚新樂活 | 銳揚建設 | 預售中 | 開價約32~36 | 海涵路，156戶＋5店面 |
| 銳揚新世代 | 銳揚建設 | 預售中 | 登錄均價約30 | 297筆登錄 |
| 銳揚新天第 | 銳揚建設 | 已完工 | 約28（現況） | 國慶九街，可作完工後定價參考 |
| 逸丰景 | 頂記建設 | 同區域 | 資料不足 | 不同建商，資料待補充 |
- 特別提醒：銳揚建設在本區同時有多個「新X」命名系列建案在銷售（新生活、新樂活、新世代），加上已完工的新天第、透天型的國囍，名稱極為相似。跟客戶介紹或製作廣告時，務必逐一確認講的是哪一案，避免資料誤植或客戶混淆。
- 以上除銳揚新天第外，其餘同建商案皆為預售中，開價與登錄價會隨銷售進度調整，非最終成交價，正式提案前建議重新查證各案最新銷售狀態。
10
買方輪廓與銷售策略
買方輪廓
- 首購族：1房約27坪、2房約20~30坪，能接受先付期款等待完工。
- 小家庭換屋族：3房約39~43坪，願意等待約2026年6月完工時程。
- 置產型買方：159戶規模適中，須誠實提醒預售屋工程進度、市況不確定性。
三個主打賣點
- 位於77期鳳甲重劃區，街廓方正、規劃新穎，同時鄰近既有五甲商圈成熟機能。
- 格局多元（20~43坪，2~3房），可涵蓋首購到小家庭換屋需求。
- 129個平面式車位，對比部分機械車位社區更具便利性。
定價邏輯：對齊近一年預售登錄均價（約31萬／坪），不誇大捷運黃線等未通車建設題材，誠實告知目前仍為興建中，完工時程與公設比等數字信心度中等，建議以官方公開說明書為準。
11
完整銷售流程與為什麼選擇我
01
接待中心陪看
陪同客戶前往接待中心，核對最新公開說明書、平面圖、建材規範表，避免資訊落差。
02
格局與付款試算
依客戶預算試算2房／3房不同格局的期款與交屋款分配，找出合適戶型。
03
簽約條件把關
簽約前逐條核對合約內容、車位分配、交屋標準，站在客戶立場確認每一項條款。
04
工程進度追蹤
定期追蹤工地進度，讓客戶掌握完工時程是否如期，及早因應變化。
05
驗屋交屋
完工後陪同驗屋、點交，確認建材與合約規範一致，直到交屋完成。
| 項目 | 內容 |
|---|
| 從業年份 | 民國94年（西元2005年）入行，至今約21年資歷 |
| 累計成交件數 | 每年約成交30件＊自述估算，非逐年精確統計 |
| 專業證照 | 除營業員證號外無其他證照 |
21年資歷代表看過高雄房市至少兩輪多空循環，包括預售案從動工到完工後市場價格的實際變化。像銳揚建設這種同時有多個「新X」系列建案在銷售的品牌，更需要第一線經驗協助核實各案差異，避免客戶買錯棟、買錯案。