01
給屋主的一段話
鳳凰天畝在過埤一帶，市場上有一種刻板印象：這個區域的透天多半是 30 年以上老屋，總價落在 1,000～1,500 萬的「潛力戰區」。但鳳凰天畝是 2021 年完工、屋齡僅約 4～5 年的新古屋透天，套用老屋的行情框架去估價，等於平白少估了一大截。
透天跟大樓的計價邏輯本來就不同——地坪、建坪是實打實的土地與建物產權，不是大樓裡公設比動輒 35% 的虛坪，這一點在開價、比價的時候要講清楚，不能被大樓的單價思維帶著走。這份企劃書要攤開的是：鳳凰天畝目前站在什麼行情、跟同屬鳳山重劃區的透天社區比起來優勢在哪、什麼樣的買方會出手。目的不是先收委託，而是讓你在決定開價之前，先看懂這個產品該對標哪一個等級的行情——包含哪些是機會、哪些是要留意的風險。
02
社區基本資料總覽
基地位置
高雄市鳳山區園盛路30號｜園茂路・園盛路・園墘路口
樓層規劃
地上 4 層透天連棟，共 104 戶（第一期49戶＋第二期55戶）
格局規劃
地坪 23～53 坪｜建坪 49～128 坪｜3～4+1房、樓中樓等
公設比
待確認待確認（透天連棟型產品，比例遠低於大樓，實際以權狀為準）
完工
2021 年 10 月（現況屋齡約 4～5 年）
「待確認」項目請於實際拜訪時向管委會或屋主核實，不作為對外報價依據。
03
區域市場定位
鳳凰天畝該對標哪一個等級的透天行情
約31.8萬
鳳凰天畝｜近一年均價（萬/坪，29筆）
1,600~2,200萬
鳳山剛需戰區透天｜總價參考帶
- 鳳山透天行情大致分三個等級：三井LaLaport／衛武營周邊的頂級戰區（總價2,200～3,000萬）、鳳甲・五甲・77期旁的剛需戰區（總價1,600～2,200萬）、鳳山車站・中崙・過埤一帶的潛力戰區（屋齡35年以上老屋，總價1,000～1,500萬）。
- 鳳凰天畝雖然地址在過埤一帶，但屋齡僅約4～5年，是新古屋透天，不能套用「過埤＝老屋潛力戰區」的區域刻板印象去估價——它該對標的是剛需戰區、甚至更高一級的新古屋透天行情。
- 同屬鳳山重劃區的夏都透天（頂新特區）均價約29萬／坪，鳳凰天畝近一年均價約31.8萬／坪，站在區域中高段，反映的是屋齡新、基地完整、鄰近鳳山溪生態綠廊的溢價，不是沒有依據的喊價。
- 對屋主的意義：開價不必因為「過埤」這個地名就自我壓低，要用屋齡與產品力去對話。對買方的意義：同樣總價，透天換到的是完整土地產權與兩倍使用空間，這是跟大樓比價時該算的帳。
04
四大地段價值
學區
- 學區國小：過埤國小（車程約3分）
- 學區國中：鳳翔國中（車程約3分）
公園綠地
- 車程約2分可達鳳山公園、保安溼地公園
- 鄰近鳳山溪生態綠廊，社區主打「鳳山天母特區」意象
商場／市場
- 全聯福利中心鳳山頂豐店（車程約3分）
- 中安黃昏市場（車程約4分）
交通建設
- 國道1號、88快速道路可利用
- 鳳山、大寮交界交通樞紐
05
本戶競爭力
依實際委託戶別填入——這不是套版，每一戶都不一樣
社區整體規劃：4層透天連棟，共104戶；地坪23～53坪、建坪49～128坪；近一年均價約31.8萬／坪。本戶實際優勢：屋齡約4～5年，須以門牌、座向、屋況逐一確認，不能套社區均價。
06
近三年實價登錄
1,380~3,960萬
成交總價區間（歷史最低～最高）
近一年成交：29筆，均價約31.8萬／坪
最新成交總價約3,200萬／戶。公開來源查得到彙總統計，但缺乏完整的單筆門牌、樓層、坪數逐筆資料，不列出成交表，避免拼湊資料。
完整近三年逐筆清單（含門牌、坪數、總價）請以內政部實價登錄網站查詢核對，帶去見屋主前務必先核實。
本戶合理帶：待確認——需先取得委託戶的地坪、建坪、格局與屋況，並以內政部實價登錄逐筆核對後才能給出合理帶。初步參考：社區近一年均價約31.8萬／坪、平均成交總價約2,024萬／戶，可作為起點，不是定案。
07
周邊競品比較
鳳凰天畝 對照鳳山重劃區透天社區與行情帶
| 社區／行情帶 | 位置 | 產品 | 屋齡 | 戶數 | 均價／總價參考 |
|---|
| 鳳凰天畝 | 園盛路30號 | 透天連棟 | 約4~5年 | 104戶 | 約31.8萬/坪 |
| 夏都透天 | 頂新特區 | 透天 | 待確認 | 32戶 | 約29萬/坪 |
| 當代首富 | 頂庄路・頂新特區 | 透天 | 約19年 | 待確認 | 待確認 |
| 鳳山剛需戰區 | 鳳甲・五甲・77期旁 | 透天（區域行情） | 20~30年 | — | 總價1,600~2,200萬 |
- 夏都透天、當代首富都在同屬鳳山的頂新特區，但當代首富屋齡已約19年——鳳凰天畝屋齡新了將近15年，均價站上31.8萬／坪不是沒有理由。
- 鳳山剛需戰區（鳳甲・五甲・77期旁）的透天總價帶落在1,600～2,200萬，鳳凰天畝的成交紀錄平均總價約2,024萬／戶，正好落在這個區間，證明它的定位站得住腳，不是過埤潛力戰區那種等級。
- 對屋主：開價要對齊「新古屋透天」這個身分，不要被「過埤」這個地名拉低期待。對買方：同樣總價，鳳凰天畝拿到的是完整土地產權跟較新的屋況，比剛需戰區的20年老透天更划算。
08
買方輪廓與銷售策略
誰會買這間房、要怎麼包裝、主打哪三個賣點
買方輪廓
- 換屋家庭：不想再繳大樓高公設比，想要完整土地產權跟自備車位。
- 三代同堂／多代同住買方：需要獨棟空間跟樓層分層生活動線。
- 從公寓、老透天換屋的在地買方：看重屋齡新、基地完整、生態綠廊環境品質。
三個主打賣點
- 地坪23～53坪、建坪49～128坪的完整土地產權，不是大樓虛坪。
- 屋齡僅約4～5年的新古屋透天，在鳳山市場稀缺。
- 鄰近鳳山公園、保安溼地公園、鳳山溪生態綠廊，「鳳山天母特區」環境品質。
定價邏輯：不要套用「過埤＝老屋潛力戰區」的區域刻板印象——鳳凰天畝是屋齡 4～5 年新古屋，應對標剛需戰區（總價1,600～2,200萬）甚至更高一級的透天行情。
09
銷售流程與下一步
簽約委託後，我會做的事
01
專業攝影與規格資料整理
完整拍攝、格局圖與規格表，取代隨手拍的制式照片。
02
多平台曝光＋通路布建
上架主要房產平台，並透過在地通路擴大買方觸及。
03
買方資格篩選與帶看安排
每一組帶看前先確認需求與預算，減少無效帶看。
04
每週回報帶看反應與市場動態
帶看意見、詢問度、周邊行情變化，定期讓你知道。
05
斡旋議價全程陪同
出價、談判、用印，每一步都在場，不會消失。